房企系长租公寓运营商项目储备丰富 持续深耕一二线核心城市

　　TOP30企业累计开业规模近百万间，房企系项目拓展优势突出

　　开业规模榜：万科泊寓、龙湖冠寓开业房源均在10万间以上

　　从开业规模来看，据中指研究院统计，2023上半年，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达91.6万间。TOP30企业平均开业规模约3.1万间，其中只有8家开业规模在3.1万间以上。TOP5企业累计开业规模达49.2万间，占TOP30总规模比重达53.7%，头部企业规模效应显著。

　　具体企业来看，万科泊寓依旧凭借17.1万间的开业规模傲居榜首，龙湖冠寓开业11.6万间，居第二位，房企系长租公寓运营商领先优势突出。魔方公寓、乐乎公寓为创业系长租公寓龙头企业，截至2023年6月，集中式长租公寓累计开业规模均在7.5万间左右，分别位列全国第三、四位。百瑞纪集团依托原有的酒店业务和丰富的运营经验，向下占领长租市场，快速实现规模扩张，累计开业规模达5.4万间。

　　管理规模榜：房企系拓展项目优势突出

　　从管理规模来看，据中指研究院统计，2023上半年，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量达136.3万间。TOP30企业平均管理规模约4.5万间，仅9家管理规模在平均水平以上。TOP6企业累计管理规模超70万间，占TOP30总规模比重达51.4%，头部企业规模效应显著。

　　具体企业来看，管理规模前三甲企业均为房企系，其中万科泊寓管理规模高达21.7万间，龙湖冠寓管理16万间，瓴寓国际管理房源9.1万间。百瑞纪集团、魔方公寓、乐乎公寓管理规模位居第四至第六位，房源量在7.4万至8.2万间之间。华润有巢、朗诗寓管理房源在5万间以上，招商伊敦、保利公寓、合房承寓管理规模在4.5万至4.8万间之间。

　　从开业与管理规模对比来看，房企系长租公寓运营商项目储备丰富。2023年上半年，管理规模TOP10企业中房企系占据7席，其中万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际、华润有巢保利公寓管理房源中均有3万间以上尚未开业，朗诗寓、招商伊敦管理未开业房源量在2万间左右，项目储备丰富，后期开业规模增长将有所保障。

　　区域布局：热点城市群核心一二线城市租赁需求旺盛，长租公寓运营商坚持深耕

　　图：2023年6月热点城市群品牌长租公寓房源分布情况

　　区域层面来看，珠三角、长三角、京津冀等核心城市群产业经济发达，人口净流入规模突出，是品牌长租公寓入驻的首选。据中指租赁版数据库对百余家长租公寓品牌在重点城市运营门店的监测，截至2023年6月，品牌长租公寓在珠三角、长三角、京津冀、成渝、长江中游、粤闽浙沿海等六大城市群，运营的房源总数占全国的比重近93%，其中珠三角、长三角核心城市群开业房源量明显领先，占比均在30%以上。分城市等级来看，一线及二线城市房源占比分别为56.0%、41.2%，总份额超97%；与2022年末相比，长租公寓运营商更加聚焦高能级城市，一线城市开业房源占比提升了3个百分点。

　　图：2023年6月热点城市品牌长租公寓房源数及出租率对比

　　城市层面来看，深圳、上海长租公寓开业房源量明显领先，广州、成都、西安等地平均出租率较高。据2023年6月的调研数据显示，深圳、上海品牌长租公寓开业房源约15万间，广州约9万间，杭州、北京开业房源数在6万间以上，成都、重庆超3万间，天津、武汉、南京等地开业房源均在3万间以下。从出租率来看，6月重点监测城市的品牌长租公寓平均出租率为94.5%，较上月微幅提升；广州、成都、西安等地出租率在95%及以上，长租公寓租赁需求较为旺盛。

　　1.租赁住房用地供应继续缩量，存量转化将成为租赁住房筹集的主要渠道

　　从土地供应计划来看，2023年重点城市租赁住房用地拟供应规模普遍较2022年有所下降。在重点监测的城市中，北京、厦门、上海、成都、深圳住房租赁用地供应较为突出，在宅地中的占比均在10%以上。但对比近两年供地计划来看，仅厦门2023年租赁住房用地计划供应规模及占宅地比重有明显增长，其余城市中，除深圳租赁用地占比及上海租赁用地供应规模上限略有提升外，其他城市均普遍较2022年明显下降。总体来看，2023年17个重点城市租赁住房用地拟供应845公顷，同比下降37.5%；在宅地中的占比为7.9%，较2022年下降2个百分点。

　　表：重点监测城市近两年租赁住房用地供应计划对比

　　注：汇总时，上海区间值取均值进行计算。

　　数据来源：各地自然资源与规划局，中指研究院综合整理

　　2023年上半年，集中供地22城租赁住房用地实际供应规模明显下降。据中指数据监测，2023年上半年，集中供地22城土地招拍挂市场中，共有9个城市有涉租用地成交，成交租赁住房用地40宗，成交规划建筑面积为58.9万平方米，在住宅用地总成交规模中的占比仅2.8%。对比2022年同期情况来看，今年上半年集中供地22城公开招拍挂市场成交租赁住房用地规模大幅度缩量。

　　2023年全国保租房筹集目标仍保持较大规模，在租赁住房用地供应明显缩量的情况下，租赁房源筹集将更加依赖存量盘活。各地方在坚持盘活企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量商业公寓等闲置房屋的同时，也在积极探索新的盘活渠道。

　　当前市场形势下，回购商品房筹作租赁住房成为阶段性趋势，中央积极施策给予融资支持。当前我国房地产市场普遍性存在一定去化压力，而租赁租房建设时间紧、任务重，回购商品住房筹作租赁住房可有效打通商品房和租赁市场之间的壁垒，成为阶段性盘活存量资产的新趋势。中央层面也积极施策提供融资支持，年初央行设立了1000亿租赁住房贷款支持计划，2月末，央行、银保监会发布"租赁金融支持17条"，其中租赁住房团体购房贷款支持企事业单位及专业化规模化住房租赁企业批量收购闲置存量房屋筹集保租房，贷款期限最长可达30年。

　　部分城市积极深挖自有存量资源，创新性开辟存量盘活新渠道。深圳人口净流入规模庞大，2023年进一步将"十四五"期间保租房筹集规模提升至60万套（间），而深圳新增建设用地供应有限，租赁住房将主要依赖于存量资产盘活。今年上半年，深圳启动城中村保障房规模化品质化改造提升工作，并成立安居微棠公司进行专项推进。

　　2.保租房公募REITs屡获支持，私募基金试点加速推进，住房租赁金融闭环将逐渐形成

　　公募REITs：已发行保租房REITs项目运营稳健，未来REITs发行或进入快车道

　　表：各保租房REITs底层项目不同时期出租率对比

　　数据来源：各基金招募说明书、2022年报告、2023年一季度报告，中指研究院综合整理

　　已上市四只保租房REITs底层的10个租赁项目运营稳健，出租率在高位基础上继续提升。目前已上市的保租房REITs的底层项目均位于北京、上海、深圳、厦门等核心城市人口密集流动区域，租赁需求旺盛，出租率较高。据最新披露数据显示，2023年一季度，四只保租房REITs的10个底层租赁项目平均出租率均在94%以上，其中中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT项目出租率超99%，北京保障房项目为公租房项目，受配租流程影响部分房源空置，但出租率也高达96.1%。对比不同时期出租率数据来看，保租房REITs项目出租率虽已处于较高水平，但仍普遍呈现稳健提升态势。其中，华润有巢两保租房项目，2022年6月末平均出租率为87.7%，至2023年3月末，平均出租率已提升至94.6%。

　　表：四只保租房REITs不同时期可分配金额完成情况对比

　　注：2023Q1可分配金额目标通过各基金招募说明书预测的2023年可分配金额分摊一季度实际运营天数简略计算得出。

　　数据来源：各基金2023年一季度报告、2022年报告、招募说明书等，中指研究院综合整理

　　2023年一季度四支REITs可分配金额均超额完成预定目标。据最新披露数据显示，2023年一季度，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT可分配金额完成率在110%左右；华夏基金华润有巢REIT完成率高达133%，可分配金额规模及目标完成率领衔保租房REITs，业绩表现突出。与2022年目标完成率相比，整体来看，2023年一季度保租房REITs业绩延续稳健走势，可分配金额目标完成率为114%，与2022年目标完成率持平，其中华夏基金华润有巢REIT2023年一季度可分配金额完成率较2022年提升12个百分点。

　　今年以来，保租房REITs发行屡获利好，一方面，中央层面鼓励更多保租房REITs发行，降低了保租房项目发行基础设施REITs门槛，并研究推动公募REITs试点范围向市场化长租房扩围，同时支持民间投资项目发行基础设施REITs。另一方面，地方也在积极落实中央政策导向，出台本地支持发行保租房REITs的文件方案，上海、深圳等地针对计划发行REITs的储备项目提供业务指导。在中央指引及地方积极落实的背景下，保租房REITs试点发行进入快车道，未来将会有更多保租房REITs上市。

　　私募基金：深度挖掘社会资本，衔接公募REITs探索实现住房租赁领域投资闭环

　　今年2月，证监会启动不动产私募投资基金试点，租赁住房涵盖在投资范围内，我国租赁住房领域"私募基金+公募REITs"金融闭环初步形成。未来，不动产私募基金将与公募REITs相互配合，叠加住房租赁全周期金融产品和金融服务，共同为长租公寓项目开发运营的全周期提供金融支持。不动产私募投资基金主要在项目开发和培育阶段提供股权资金支持，减轻长租公寓重资产投资的前期资金压力。与此同时，租赁住房开发建设贷款、租赁住房团体购房贷款、租赁住房经营性贷款也将对项目开发运营全周期形成信贷支持。随着长租公寓的经营逐渐成熟，各项指标符合公募REITs的发行门槛时，原始权益人可以将资产出售给公募REITs，实现私募资金和长租公寓重资产投资人的退出，获得资产增值收益，回收资金后原始权益人可进行项目再投资，推动投资链条循环运转。

　　图：长租公寓重资产商业模式闭环

资料来源：中指研究院综合整理

　　在此之前，建设银行已开始了相关探索。2022年11月，建信住房租赁基金正式落地，其基本运作模式是综合运用股权投资及银行贷款、REITs等一揽子金融工具，引导带动社会资本共同投资房企存量资产，增加长租房源供给。今年以来，建信住房租赁基金先后与万科及北京、天津、重庆等头部房企、地方政府平台合作设立子基金，撬动更多的社会资本参与。截至2023年5月末，基金已与各类市场化主体合作设立子基金4只，总规模195亿元，签约项目20个，所支持的租赁住房可以向社会提供租赁住房1.45万套。通过对行业融资的深度支持，建行已形成了股权和债权联动的住房租赁融资新模式。截至2023年6月，建行完成了8个基金投资项目的相关配套贷款的审批和发放工作，贷款总规模是15.67亿元。

　　商业金融机构的资金优势是解决住房租赁行业发展痛点的良药，在建行示范带动下，将有更多的商业金融机构参与进来，同时在鼓励性政策引导下，也将会有更多长租公寓运营企业及社会资本投入到住房租赁行业的建设中。未来，为推动住房租赁领域投资闭环正式落地，一方面，需进一步撬动更多社会资本参与，其中保险机构是较好的选择之一；另一方面，企业需积极做好项目培育，聚焦核心城市，对接主力客群需求，实现项目稳健运营，以顺利通过公募REITs上市实现资本退出，探索实现行业可持续发展新模式。

　　展望未来，在"房住不炒"的定位导向下，随着"租购并举"住房制度的持续建设，住房租赁市场预计将迎来快速发展。随着社会经济的持续发展和人口流动性的提升，住房租赁需求将稳步释放；随着越来越多长租公寓企业的积极参与，租赁住房品质也将逐步提升；随着行业政策的持续完善，住房租赁市场将更加规范化，租房环境将得到极大改善。未来，住房租赁业务预计将成为房地产企业转型发展的重要赛道之一，住房租赁也将成为房地产行业新发展模式的重要组成部分。