上半年住宅市场租金温和上涨 60平以下小户型需求旺盛

　　2023上半年，我国住房租赁市场整体平稳运行，50城住宅平均租金累计温和上涨0.41%。

　　政府在住房租赁领域继续加大政策支持力度，上半年中央及地方累计出台住房租赁相关政策百余次，鼓励租房需求释放，推动供需平衡，通过金融、财税、土地等支持政策促进住房租赁市场发展，为租赁企业提供了更加有利的经营条件，也为广大租户提供了更加良好的租房环境。

　　随着支持政策不断落地，住房租赁行业也迎来了宝贵的发展机遇。住房租赁企业积极拓展业务规模，同时注重加强品牌建设、提升服务质量，不断优化产品与运营策略，努力构建住房租赁的创新商业模式。

　　展望未来，住房租赁市场预计将获得更加长远的发展。随着"租购并举"住房制度的持续建设，住房租赁相关支持政策预计将长期发力，住房租赁市场的运行将获得支撑。尤其是，随着公募REITs和不动产私募投资基金等不动产金融的持续发展与完善，住房租赁商业模式逐渐明晰，住房租赁企业将获得更多的发展机会。

　　1.指数走势：2023上半年50城住宅平均租金累计上涨0.41%

　　2023上半年，住宅租金温和上涨。随着新冠疫情防控政策优化，社会经济逐渐复苏，人口流动性有所提升，租房需求逐渐释放，2023上半年全国重点50城住宅平均租金累计上涨0.41%，涨势温和。分月度来看，1月份，受春节假期影响，租赁市场处于传统淡季，50城住宅平均租金环比下跌。2-5月，随着外来务工人员返城、节后"换岗季"到来，租赁市场行情有所升温，租金环比连续上涨，但涨幅逐渐收窄。6月份，受高校毕业生入市带动，住宅租金环比涨幅再度扩大。据中指研究院测算，6月，全国重点50城住宅平均租金为36.9元/平方米/月，环比上涨0.12%，涨幅较上月扩大0.06个百分点，但同比仍下跌1.06%。

　　图：2021年7月至2023年6月50城住宅平均租金走势

　　2.城市租金：2023上半年20个重点城市住宅平均租金累计上涨

　　从城市租金水平看，北京、深圳、上海租金水平明显领先，多数城市租金介于20-40元/平方米/月。6月，北京、深圳、上海三个一线城市住宅平均租金均在80元/平方米/月以上，明显高于全国其他城市，其中北京平均租金为91.8元/平方米/月，居各城市之首；杭州、广州、厦门、三亚和南京5个城市租金在40-60元/平方米/月之间；福州、珠海、苏州等37个城市租金在20-40元/平方米/月之间；太原、呼和浩特、徐州、银川、北海5个城市租金在20元/平方米/月以下。

　　从年度涨跌幅来看，20个重点城市租金累计上涨。具体来看：石家庄、西安、深圳累计涨幅在2.0%以上；天津、北京、三亚等10个城市累计涨幅在1.0%-2.0%之间；青岛、珠海等7个城市累计涨幅在1.0%以内。温州、郑州、徐州等16个城市累计跌幅在1.0%以上，其中温州跌幅最大，为4.31%；沈阳、海口等14个城市累计跌幅在1.0%以内。

　　为充分反映居民的租房状况，了解居民当前的租房情况、租房偏好和痛点问题，中指研究院于2023年7月对全国租户开展了问卷调查，共收回9878份有效租客样本。根据调查结果，我们从租客基本特征、租赁行为特征和租房偏好与观念三大方面对租客画像进行了刻画。

　　租客基本特征：据调查结果显示，受访租客以毕业五年以内的高学历青年群体为主，其中65%租客学历在本科及以上，而学历在大专及以上的租客中，近八成毕业年限在5年以内。从收入维度来看，超70%租客群体家庭月收入在1万元以下，且与2022年底调查结果相比，家庭月收入低于5000元的租户占比提高了9.4个百分点。

　　1.租赁行为特征：整租两室为主流，60平以下小户型需求旺盛

　　租住方式：七成以上租客选择整租

　　调查结果显示，73.5%的受访租客选择了整租，超五成整租租客租赁了两居室。26.5%的租客选择了合租，并优先选择与朋友、同事、同学一起合租，对与陌生人（仅18.3%）合租较为抵触。从租住面积分布来看，超六成租客租住面积在60平以下，租住90平以上房屋的租客占比不足15%。

　　租金水平：60%以上租客月租金在3000元以下，租金整体稳定

　　据调查结果显示，受访租客月租金主要集中分布在3000元以下，合计占比64.8%，3001-5000元区间占比为20.4%。

　　关于近一年的租金变化，12.9%的租户感觉有所下跌，七成左右的租户感觉近一年租金未变或涨幅在5%以内。

　　租赁月份：近七成租户在2-5月份开始租房

　　调查结果显示，21.8%的租户在2月份开始租房，21.6%的在3月份开始租房，累计超九成租户在上半年租房，可见上半年是租赁市场的旺季。从租约期限来看，近七成租约期限在1年及以内，租约期限在2年及以上的仅占6.6%。另外，33.9%的租户平均在1-2年内会换租一次，超八成租户会在3年内换租。

　　图：租赁月份分布

　　3.租房偏好与观念：关注通勤距离与配套条件，中青年仍倾向未来在本地置业

　　表：租客租房关注因素

　　租房关注点：聚焦配套、通勤距离

　　调查结果显示，配套条件、通勤距离是40%上的受访者租房时重点考虑的因素。另外，租客对地铁便利性、社区环境、租金水平、物业服务关注度亦较高。值得注意的是，在女性租客群体中，对配套条件、通勤距离、租金水平、物业服务的关注度明显高于男性租客。

　　表：租客租房痛点分析

　　租房痛点：房屋质量差、房东/室友难相处、中介不规范

　　调查结果显示，关于租房曾遇到的问题，有三成以上的租客选择了房屋质量差、房东不好相处、房东或中介哄抬租金、遇到黑中介。另外，室友不好相处、维修责任无人承担也是部分租客的痛点。

　　从调研结果来看，目前租赁市场中哄抬租金等不规范行为或仍突出，市场监管仍有待进一步加强。

　　换房原因：收入预期降低是最主要原因

　　调查结果显示，62.4%的租户在本次租约到期后计划换房。其中，"收入预期降低，换到更便宜的房子"是租户换房的最主要原因；另外，34%的租户为了提升居住品质，想换面积更大或环境更好的房子。

　　关于通勤时间，七成左右的受访租客可接受的单程通勤时长上限为1小时。

　　表：租客换房原因

　　未来住房规划:超五成计划在本地置业，近三成打算长期租房

　　关于本地无房租客未来的购房规划，五成以上租客倾向攒够首付后在本地置业，但也有近三成租客计划长期租房，仅13.1%的租客选择回老家或房价更低的城市购房。

　　图：本地无房租客未来住房规划

　　通过与年龄结构进一步交叉分析发现：第一，25-39岁年龄段的租客在本地购房意愿更强，这部分群体是适龄置业人群，计划本地置业占比近六成。第二，20岁以下租客群体选择未来长期租房的比例较高，一方面可能是新生代群体的住房观念在逐步改变，另一方面或源于对未来规划尚不明确。

　　2023年上半年，据中指研究院统计，我国中央及地方累计出台住房租赁相关政策百余次，政策聚焦金融支持、制度建设、市场监管及公积金服务优化等方面，从供需两端改善我国住房租赁行业政策环境，推动行业高质量发展。

　　1.中央政策：搭建住房租赁金融服务体系，强化行业发展规范

　　表：2023上半年中央出台的部分住房租赁相关政策

资料来源：中指研究院综合整理

　　2023年上半年，中央出台的住房租赁重点政策中，超八成涉及对行业融资的支持，另有部分政策聚焦租赁住房的市场培育与规范发展。

　　2023年初，央行、证监会等部门年度工作会议中多次出现加大住房租赁金融支持或大力推进公募REITs常态化发行等相关提法，为年度住房租赁行业金融政策导向定调。上半年行业金融支持政策接连加码，行业金融服务体系进一步优化完善。

　　1月，央行设立1000亿租赁住房贷款支持计划，支持相关金融机构于2023年底前向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个试点城市发放租赁住房购房贷款，用于收购存量住房扩大租赁住房供给。2月，不动产私募投资基金试点启动，我国不动产金融闭环正在逐渐形成，投资范围涵盖租赁住房，住房租赁企业获得更为有力的金融支持。同时"金融支持住房租赁17条"为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务。

　　3月，保租房公募REITs发行再获新利好。国家发改委、证监会同天发文进一步加大对保租房REITs的支持力度，保租房REITs发行门槛有所下降：（1）非特许经营权、经营收益权类项目预计未来3年每年净现金流分派率要求从4%降至3.8%；（2）充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次发行基础设施REITs的保租房项目，当期目标不动产评估净值要求从10亿元降至8亿元。

　　4月，国家发改委在新闻发布会上提出支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，鼓励社会资本参与盘活存量资产。5月，央行在下一阶段的主要政策思路上，提出继续推动租赁住房贷款支持计划落地生效，加快完善住房租赁金融政策体系。6月，央行等部门发文鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施REITs等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，依法合规加大对保租房的建设融资支持力度；中国银行间市场交易商协会发文鼓励企业在租赁住房等领域开展证券化融资创新，重点支持租赁住房等领域通过发行类REITs有效盘活存量资产。

　　综合来看，2023年第一季度，住房租赁行业多项创新性金融支持政策落地，住房租赁行业金融服务体系初步形成完整闭环，二季度政策导向则注重现有支持政策的强调及延伸。

　　2.地方政策：继续多渠道筹集租赁住房，租房提取公积金业务明显优化

　　表：2023上半年各地出台的住房租赁重点政策分类汇总（不完全统计）

资料来源：中指研究院综合整理

　　政策培育：地方租赁政策体系持续优化，融资环境进一步改善

　　扩内需促经济恢复大背景下，积极培育住宅租赁市场发展：2023年上半年，多省市出台扩内需促经济恢复或推动经济高质量发展等相关政策文件，其中在住房保障维度，"持续完善住房保障体系，租购并举，加快发展保租房，培育壮大住房租赁市场"被赋予重要地位。

　　积极完善住房租赁政策体系：2023年上半年，深圳、青岛完善了本地保障性住房体系。广州结合实际工作中出现的问题，重新印发保租房认定办法并出台配套文件。开封、信阳、漳州等地发布保租房实施意见及保租房项目认定办法等。

　　积极推进基础设施REITs发行，加大力度支持民间投资：2023年上半年，为盘活存量资产扩大有效投资，广东、山西、陕西及上海、深圳、重庆等省市发布政策推进基础设施REITs发行，保租房REITs发行环境继续改善。

　　供给侧：积极盘活存量，落实"纳保"优惠政策，扩大租赁住房供给

　　地方积极落实中央号召，盘活存量，多渠道筹集保租房：2023年上半年，深圳、海口等地发文指导本地保租房筹集工作。在具体的筹集方式上，广东省发文要求增加租赁住房用地供应，广州、漳州等地发布"非居改保"实施意见；安徽、哈尔滨、洛阳等地发文支持利用闲置低效国有住宅或回购存量商品住房、公寓的方式筹集保租房等租赁住房；深圳发布《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，指导城中村住房规模化租赁改造工作。

　　明确保租房优惠政策兑现，提升企业"纳保"积极性：上半年，厦门、济南先后发文进一步明确保租房项目优惠政策事项，确保金融、土地、财政、税费、用水电气等优惠政策兑现，为企业"纳保"营造良好的政策环境。

　　需求侧：聚焦公积金服务优化，租房提取政策进一步向多子女家庭和政策性租赁住房倾斜

　　租房提取公积金政策整体优化，且进一步向多子女家庭及政策性租赁住房倾斜。2023年上半年，海南省、北京、重庆、成都、南京、郑州、无锡、佛山等地多次发文进一步优化租房提取住房公积金业务，优化的形式主要包括提升至租房提取公积金限额，优化租房提取公积金方式及次数等，且针对多子女家庭或租住公租房、保障房等政策性租赁住房的家庭，普遍设置额外的照顾政策，如大幅度提升公积金提取限额或增加可提取次数、将公积金直接划转保租房运营方等，部分城市甚至针对多子女家庭或租住政策性租赁家庭，租房提取额不受月缴存额限制。

　　同时，强化行业监管与规范，改善租房环境。上半年，成都、沈阳、绵阳等地发文进一步加强住房租赁市场管理、规范市场秩序，着力解决住房租赁市场在市场主体监管、租赁交易行为、租赁租房治安管理等方面不规范、不到位的问题。广州、深圳、青岛、沈阳等地发布租金监管相关文件，规范租金支取、使用行为，维护承租人租金安全。北京和浙江省等地先后发布本地住房租赁合同等示范文本，保护出租、承租双方权益人的合法权益。另外，西安专文规范了保租房租金标准，按照每套（间）租金不高于评估市场租金的90%确定。

　　整体来看，2023年上半年，住房租赁政策体系得到进一步的优化完善。中央层面，几项创新性的住房租赁金融支持政策集中出台，住房租赁行业金融服务体系初步形成完整闭环，行业融资环境明显改善。地方层面，一方面继续推动多渠道筹集租赁住房，另一方面聚焦需求端租房提取公积金业务的优化，强化市场监管，规范行业标准及秩序，推动行业健康有序发展。