二季度上海服务式公寓市场新增721套供应 空置率降至18.5%

　　原标题：二季度租赁需求回暖 服务式公寓受追捧

　　日前，第一太平戴维斯针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易投资市场、产业物流地产市场、住宅销售和租赁市场二季度市场表现，进行了多维度解读和预测，总体来看，零售市场、物流市场、服务式公寓市场表现良好，写字楼市场依旧承压。

　　甲级写字楼市场：供应端依然充沛

　　二季度，上海整体写字楼租赁活动较缓，仅次级商务区录得4.2万平方米的正吸纳，全市净吸纳共计负7,400平方米。季内仅5万平方米新增入市面积。截至季度末，全市甲级写字楼存量达约1,686万平方米。

　　二季度租赁活动并未如一季度般显著增长，租赁带看至最终租赁合约签订的转化率有限、且周期较长。当前续租占比较高，企业对于扩张的态度仍较为谨慎。全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.1个百分点，至16%，同比上升1.2个百分点；租金环比下降1.2%，后续市场供应端依然充沛，下半年预计还有约87万平方米写字楼新供应。

　　零售市场: 核心商圈空置率降幅明显

　　1-5月，上海零售总额同比增长27.5%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比上涨25.4%和55.5%。全市购物中心空置率环比下降0.1个百分点至12.9%，结束连续五个季度上涨趋势，较去年同期上涨3.0个百分点。其中核心商圈降幅较为明显，环比下降1.1个百分点至11.1%，而非核心商圈购物中心空置率上涨0.2个百分点至13.3%。

　　全市购物中心首层平均租金环比下降0.2%，为26.2元/平方米/天，较去年同期下降1.6%；其中核心商圈首层租金环比下降0.1%，非核心商圈环比下降0.2%，同比分别下降0.9%和1.8%。

　　二季度餐饮品牌随客流回升拓店意愿有所改善，细分餐饮业态新租面积均有增长。下半年预计将迎来7个新项目共计69.3万平方米新增供应，主要集中在真如、徐汇滨江、前滩等区域。

　　物流市场: 消费驱动租赁需求

　　第二季度，上海非保税高标仓市场迎来位于青浦子市场的项目一期交付，为市场带来了约30万平方米的新增供应，推升全市非保税高标仓存量至731.4万平方米。非保税高标仓市场租金指数环比持平，同比微涨1.3%，平均租金录得50元/平方米/月，市场租金表现平稳。

　　市场空置率方面，二季度较上季度环比上升2.9个百分点至14.8%。空置率上升主要由于新项目交付影响。此外，奉贤、松江等子市场部分现有项目亦有部分租户调整。零售及化妆品品牌部分退租或出于成本考量搬迁至租金更加低廉的仓库。季度内，随着知名生鲜零售品牌自建仓库的交付运营，其位于青浦及松江子市场的现有租赁面积亦重新进入租赁市场。新增租户方面，冷链物流及云仓于季度内表现活跃。

　　投资市场：大宗交易活动明显放缓

　　二季度共完成12笔大宗成交，合计成交金额达人民币49.6亿元，同比下降59%。2023年第二季度服务式公寓录得5笔大宗交易，成交总额达16.3亿元，首次成为交易总额最高的细分赛道。总体看，二季度大宗交易明显放缓，境外投资者活跃度明显有所提升，本季度近一半的交易有外资的参与，交易集中在生物医药及租赁公寓。

　　传统工业项目的持续新增供应、需求疲软及较低的收益率使得投资者开始寻求如生物医药、冷链等一些更为小众的资产类型。尽管整体收益率正在提升，投资者依旧谨慎，试图寻求更高的收益率以保留足够的安全缓冲以应对未来市场的不确定性。未来，市场上在出售物业增多，而买家数量仍然有限，多数资产类别的收益率将呈现上升趋势。

　　一手住宅市场：供需较为均衡，均价小幅回落

　　一手住宅市场，二季度新建商品住房新增供应约278.0万平方米，环比上涨52.8%，同比上涨164.0%。一手商品住宅成交约268.9万平方米，环比上涨6.2%，同比上涨143.0%；成交价格同比下跌3.2%，达63,086元/平方米，环比下跌15.1%。

　　一手高端公寓市场，二季度迎来百合园、百汇园三期、宝能华庭及缦云嘉苑四个项目共409套供应入市，高端公寓成交量共计约69,341平方米，环比下跌60.9%，同比下降19.1%；价格指数环比微跌0.4%，同比下调2.8%，平均成交价格达到109,564元/平方米。

　　服务式公寓：租赁需求回暖，市场供应多元

　　二季度，上海服务式公寓市场迎来四个新项目入市，共计721套新增供应。2023上半年，中高端市场入住率及平均租金均现回暖趋势。全市服务式公寓空置率环比下降2.8个百分点至18.5%，同比下降3.8个百分点。除南京西路和新天地等核心板块项目入住率有所提升外，曹杨、长风、碧云等非核心片区空置率亦有不同程度下降；服务式公寓租金环比上涨0.2%，达到平均270.2元/平方米/月。

　　二季度录得一个优质长租公寓项目入市——COZI可遇虹桥店，为市场带来590套新增供应。优质长租公寓市场租金环比上涨0.2%，平均达到182.2元/平方米/月，空置率上升0.6个百分点至18.7%。下半年预计将有包括盛捷星河湾星邸服务公寓、五角场博邻行政公寓等新项目入市，租赁市场仍具发展及投资潜力。