上半年深圳二手房议价率创近5年新高 下半年成交量有望保持上升势头

　　日前，贝壳发布了《2024上半年深圳楼市报告》，报告指出，随着宽松政策不断加码助力，2024上半年深圳楼市活跃度上升。

　　新房方面，实际成交量增加，但网签手续滞后，因此网签显示的成交量下降，其中住宅12135套，同比下降25.1%，环比下降21.3%；二手房方面，网签数据较为及时地体现了实际成交量的增加，其中住宅共21394套，同比增长31.8%，环比增长29.4%。

　　展望下半年，贝壳预判供需要比上半年更为旺盛，新房供应量方面，预计较上半年会有较大增加，在金九银十、年底置业旺季的驱动下，新房二手房的成交量有望保持上升势头。以下为报告全文：

　　一、新房市场

　　1、 全市供应量：明显回落

　　2024上半年共有61个项目取得批售（含人才房、安居房等类型），合计供应新房31027套，同比下降21.5%，环比下降31.4%。其中新房住宅27555套，同比下降20.3%，环比下降28%。各区方面，南山、光明、龙岗排名住宅供应前三，其中南山住宅供应量以6539套领先全市。

　　整体来看，2024上半年房企推盘积极性偏弱。其中，仅3月小阳春期间出现供应放量，6月虽然是年中冲刺节点，但第二波供应高峰没有如期而至，导致新房供应量出现“三连降”。

　　2、存量与去化：库存小幅下降

　　深圳住建局数据显示，截至6月末深圳新房住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3个月，主要是新房供应减少，房企集中精力去化在售项目，因此可售库存有所下降；同时，在多项利好楼市的政策推动下，大力提振市场信心，令部分热度较高的项目去化加快。非住宅可售套数为32523套，去化周期上升至61.8个月，非住宅项目去化压力进一步加大。

　　3、新房市场成交

　　（1）全市成交量：冷热不均

　　2024上半年深圳新房共成交14770套，同比下降37.9%，环比下降22.6%。其中，新房住宅成交12135套，同比下降25.1%，环比下降21.3%。今年上半年深圳新房市场维持冷热不均，营销亮眼或性价比超高的项目去化较好，普通项目认筹、去化表现则较为一般。

　　开盘方面，个别项目去化较好，例如宝安胤璇中心大厦258批客选129套房，开盘当天去化98%；中海深湾玖序516批客选293套房，开盘收金超100亿，可见市场上不缺购买力。

　　（2）各区成交量：宝安领先

　　2024上半年，深圳新房成交量排名前三的区域为宝安、龙岗、龙华。

　　二、二手市场

　　1、市场量价

　　（1）全市成交量：住宅同比增长31.8%

　　2024上半年全市二手房共成交25565套，同比增长30.7%，环比增长25.5%，其中二手住宅21394套，同比增长31.8%，环比增长29.4%，创下2021下半年以来的新高。

　　今年上半年，深圳出台一系列利好政策，提振置业者信心，激发了市场活力。这些政策一方面推动前期积压的需求加速入市，另一方面激发了新增需求，最终令成交量出现明显增长。

　　（2）各区成交量：坪山增幅第一

　　2024上半年，二手房成交量排名前三的区依然是：龙岗、福田、南山，增幅第一的为坪山。

　　（3）成交结构：低价占比扩大

　　2024上半年，限购、限贷放松等政策，有效激发了刚需置业者的入市意愿，刚需低价物业成交增多。其中单价5万以下的物业成交占比扩大17.6%，总价400万以下物业成交占比扩大10.1%。

　　2、买卖双方特征

　　（1）议价率扩大

　　2024上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌11%，环比下跌13%。一方面，业主整体心态偏弱，因此定价合理；另一方面，刚需成交比例扩大，吸引刚需盘业主挂牌，最终也在一定程度上拉低了均价水平。议价率方面，今年上半年为6.7%，达到2019年以来半年度新高，相比去年同期扩大0.9%。

　　（2）调涨占比波动

　　二手房挂牌业主的调涨占比，反映的是市场信心。5月份利好政策密集出台，调涨占比达到16%，为今年上半年最高。

　　（3）成交周期延长

　　2024上半年买卖双方成交周期均出现延长。其中房源成交周期约204天，同比延长25天，环比延长21天；客源成交周期约88天，同比延长35天，环比延长35天。利好政策落地，市场信心回升，不少前期处于观望的置业者入市，导致成交周期延长。

　　（4）贷款比例回升

　　2024上半年，贷款方式购房的比例为77%；平均贷款成数为64%，达到2019年以来半年度新高。首次置业、普通换房置业入市积极，他们对房贷的依赖程度较高，令贷款比例出现回升。

　　（5）公积金贷款占比27%

　　2024上半年，组合贷和纯公积金贷的比例合计为27%，这意味着二手房置业者当中，办理了公积金贷款的比例为27%。

　　附表：

　　1、深圳政策回顾

　　2、2024上半年深圳各区二手房成交排行榜