海淀五环内临铁！今年的王炸地段能出新共产吗？

最近有心人总结北京半年已经6次出手救市，

2024年开年到现在，短短三个月，北京也出手3次释放置业利好。

第一次是2月通州最严“双限”适度放松，第二次是2月20日五年期LPR大力下调，第三次是3月28日取消离婚满3年才能置业的限购规定。

可以看出来，北京虽然没有大张旗鼓的“救市”，但是已经在取消因预防市场过热而采取的限制手段了。

不仅是政策端的缓和，供地上，今年北京也敢拿出“看家硬菜”了。

3月28日，北京召开了2024年北京商品住宅用地推介会，除了东西城、北京共计15区（含经开）都发布了推介手册。

其中大家最为关注的海淀今年预计有住宅用地7宗！而且一出手就是四环外的半壁店、北五环边的朱房、功德寺，还有西四环外的四季青，瞬间，温泉镇翠湖地块就不那么香了。

朝阳今年也有不少位置亮眼的宗地，比如十八里店、酒仙桥、永安里等。

城四区供地最多的要数丰台，24年土推一口气亮出13宗地，霸榜了，有适合刚需的，也有纯改善的。

总体上感觉目前的策略已经调整为：“暂停“供地远郊化”，调转方向向着市区内环集中”。

今天咱们篇幅有限，就先给大家讲讲大家最关心的片区供地情况吧！

我按区做了大标题分类，大家可以滑动篇幅找自己关心的区域查看！

No.1 活久见 海淀五环内上新地！

海淀土地推介会一共亮相了7宗地。你敢信，五环内宗地就4宗？

都在哪？配套是不是很炸裂？赶紧看看！

区域序号 宗地名称用始性质容积率建筑体量

（万㎡)海淀1永丰基地K地块住宅、商业2.222.252翠湖新增B6、B地块住宅、商业

18.583朱房四街棚户区改造项目资金平衡地块住宅2.419.764四季青地区城中村改造项目(西冉、田村)住宅2215.215功德寺棚改项目资金平衡地块住宅216.256四季青地区城中改道项目(西山片区)住宅、产业1.718.267半壁店地区城中村改造项目住宅1.148

这7宗地，五环外温泉镇翠湖0024地块年初，已被港中旅拿下，预计下半年入市，指导价已经来到8.5万/平。

永丰南配套完善，临铁，还有永丰产业基地和中关村软件园，但是地块西侧不到1公里的六里屯垃圾填埋场。指导价可能要奔9……

单纯位置来看，翠湖和永丰和五环内比，距离市区商圈肯定远些。但是对于刚需，这两宗地的价格依旧是“可以够得着的海淀”。建议关注一下，今年供出来的概率也大。

下面说说位置好，但是不一定今年能供应的地块。

01、西四环外四季青地区城中村改造项目（西冉、田村）

地块位于杏石口路，四季青西郊机场西边，拟供西冉片区资金平衡地块居住用地2块，占地面积约6.93公顷，建筑体量约11.08万㎡。

拟供田村片区资金平衡地块居住用地2块。位置就是田村地铁站往西，景宜里小区西侧。占地面积约6.91公顷，建筑体量约15.21万㎡。

02、四季青西山片区

位置在西四环外，杏石口路。拟供居住用地3块，占地面积10.48公顷。

值得一提的是，供地中，居住用地约7.74公顷，产业用地约2.74公顷，住宅建筑面积12.78万㎡，产业建筑面积5.48万㎡。你品，是不是有意要坐产业“家属院”？有点职住平衡那意思。

03、半壁店地区城中村改造项目

项目位于海淀南部半壁店地区，拟供应4个紫金平衡地块，位于半一、半二、定慧寺北，占地面积约7公顷。建筑规模约8万㎡。

拟供地块临近四环中路、阜石路，周边教育和医疗都不错，不过靠近阜成路，噪音是个问题。

小道消息，这几宗地价格可能不会很贵。

04、朱房棚改地块的位置，在北五环外清河橡树湾西边。二手房挂牌均价13W+/平。最高2019年的橡树湾五期均价15万+。

官方规划显示，朱房村地块共有64万㎡的住宅，其中回迁安置房44万㎡。平衡资金住房体量20万㎡，住宅部分的容积率在2.4到2.8，20万平是个体量比较大的社区了。

周边学校有海淀区第二实验小学（橡树校区）、北京市清河中学等教育资源外，棚改范围内规划新增九年一贯制学校，用地面积约2.38公顷，建筑面积约 2.38万平方米，可容纳36班。规划新增2处幼儿园，其中0026 地块幼儿园用地面积约 0.39公顷，建筑面积约0.39万平方米，可容纳6班；另 1 处 0023地块幼儿园用地面积约0.3公顷，建筑面积约0.3万平方米，可容纳6班。

05、功德寺棚改项目资金平衡地块

地块临近北五环，圆明园西路，地铁16号线马连洼站。北边就是著名的后厂村，联想、网易、新浪、百度、腾讯北京总部都在这。

拟供应2个资金平衡地块，占地面积约7.74公顷，建筑体量约16.25万㎡。

总结看：

具体的指导价目前尚未公布，但是除了朱房棚改地块，其他宗地，就宗地情况和今年土拍规则、今年的市场环境看，很难再现太阳宫新型共产房的情况了。大概率限最高价后，摇号决定由哪家参与竞拍的房企开放。

有不同意见，欢迎评论区交流。

大家不了解新型共产房的朋友，可以后台回复 ⌈新型共有产权房 ⌋了解。

No.2 朝阳二环上新！

朝阳土地推介拿出11宗地，除了南皋、前苇沟这些老面孔，酒仙桥、永安里这些好位置也都有惊喜！

01、十八里店朝阳港一期4/5/7/8号地

有人说，十八里店是野鸡变凤凰，但是别忘了，这地儿现在看上去再不行，也是四环呀。

如今，十八里店北邻国贸、南邻亦庄、三区交界的位置，加上地铁17号线，5站永安里，换乘1号线1站国贸，6站工体，10站望京西的加持，朝阳和煦的网签已经说明市场接受度。7.8万均价可以说已经被接受了。

听说新出地块指导价要涨到8.3万/㎡，这个市场情况……咱们拭目以待吧。

02、酒仙桥05/05/07地块 酒仙桥014地块

地块在酒仙桥南街南侧，距离最近的地铁站是将台地铁站。没的说，等价格！

03、永安里旧城改建

不说别的了，周围二手房（改善）均价已经站到10万+.

No.3 丰台 疯狂卖地

本次土推，丰台最卖力，一口气13宗地。

丰台区值得关注的，万泉寺、西南郊冷库、丰科园地块、新宫地块。

01、万泉寺棚改0024地块

地块位于南二环太平桥街道，距丽泽商务区1公里左右；距地铁16号线和房山线换乘站东管头南站仅900米左右；距北京西站、北京南站、丰台站均不超过4km。

这个位置不管公共交通还是自驾出行都非常便利。

地块南侧方向是北京瑞府，东北方向是端礼著，都是豪宅项目且去化不错，销售均价11万/㎡左右。

新地块用地面积6.39公顷，地上建筑规模约17.89万㎡，住宅容积率为2.8。等待看看指导价多少吧。

02、西南郊冷库

地块南二至三环之间，北京瑞东南侧，与前面提到的万泉寺地块仅一路之隔。

但因为冷库目前还在运营中，加上涉及拆迁、调规，所以今年不一定能上市。

从规划图可以看到，未来地块周边公园绿地和体育用地比较多，旁边还有小学用地。

住宅用地规模约2.74公顷，容积率约2.52。

03、丰科园三期1516-60地块

丰科园地块是妥妥的产业板块宗地。

南四环外，地铁花乡东桥站西南方向，北侧即是北京天坛医院、丰台区四合庄小学。

地块西南方向就是去年十月中海和中建东孚拿下的郭公庄两宗姊妹地块，指导价已经9.2万/㎡。这里指导价是不是要上9.5……

04、新宫NY-030地块

地块属于丰台新宫板块，位于南四至五环之间，就在新宫地铁口；地块北侧有万达广场，周边生活配套比较完善。

新房项目上，地块北侧有森与天成和建发璟院。

新地块建设用地面积约7.71公顷，建筑规模约为18万㎡（规划暂未稳定），用地性质从商业金融用地拟调整为R2二类居住用地，容积率2.3。

No.4 石景山 改善疯狂

石景山近几年妥妥的改善片区了。

上周末中海寰宇天下天镜入市，119平-196平大改善，一口气卖了20个亿，让石景山再次飘红。

今年供地位置及容积率看，大概率要将改善进行到底了。

01、黄村棚户区改造项目

地块在西四环外，对面就是远洋山水家园，挨着地铁，位置比熙华台要靠西。

02、西黄村棚户区改造

地块东临五环，南临苹果园南路，西临苹果园现在住宅，周边比较成熟，容积率1.6、1.7，你品。

No.5 昌平 再战朱辛庄

朱辛庄0029地块

上周末朱辛庄中海项目开盘公布成绩，劲销30亿，可以说扛下了北京新房大半瞩目。

今年朱辛庄还有地！

新地块总用地规模3.48公顷，地上总建筑规模5.14万平米，将捆绑体育用地供应。

新地块的建筑规模和大华相近，看寰宇未来开盘价格，可能指导价还会涨。

No.6 顺义 豪宅回归

顺义2023年下半年开始到如今，二手房市场跌的厉害，这样的情况下，顺义供地压力着实不小，可以看出供地数量上很克制，质量上也拿出诚意。

01、后沙峪温榆河生态走廊一级开发项目

后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目，这宗地最大的亮点就是0.7的容积率，毫无疑问，北京豪宅2024即将回归。

02、西泗上村资金平衡地块

地块位于温榆河顺义园一期的西北角部分，算是公园里的房子，生态环境非常好。东侧是亚洲残奥委员会体育训练中心和北京友谊医院，北侧是机场北线高速。

地块用地面积12.69公顷，建筑面积24.77万平方米，住宅部分容积率2.0，控高45米。

03、临河村棚户区改造土地开发A片区项目

顺义出豪宅，刚需板块刚需项目也没落下。

临河宗地位于顺义区仁和镇，东南侧是共产房潮白水悦；距离地铁20号线临河站、通密线临河站不到3公里，略有点远。

项目用地面积4.69公顷，建筑规模7.62万平方米，有3000多平的幼儿园配建，容积率1.6，延续南侧仁和三兄弟的低密特性。

04、顺义区东风商场片区改造项目

东风商场片区位于顺义主城区，绝对的核心地块，在龙湖御湖境二期南侧。

主城核心位置，配套就不必多说，顺义区第三中学、顺义地铁站、顺义区医院华联、新世界百货都在附近。

地块总用地面积9.59公顷，建筑面积19.24万平方米；含4块住宅用地，1块商业，住宅容积率为2/1.8/1.5。这就属于非常宜居的板块了。

No.7 大兴 跟着规划走

很多人表示看不懂大兴今年的土推，主要两点：

一个是大兴开年表示预计供地18总，这会只有10宗，缩水近一半，什么情况。

另一个就是土地列表没有西红门，当红的地不卖，大兴想干啥？

第一个问题好理解，大兴去年土地推介了33宗地，最后出让了9宗地，虽然排名全市第，但是难免给人不靠谱的印象，今年减少推介情理之中。

第二个问题，除了西红门板块，大兴其他热点板块也是有供应的，包括大兴新城，黄村。

至于榆垡和空港，宗地是比较远，但是大兴去年公示的规划中可以看出对榆垡的重视，而且此次供地临空经济区除了住宅用地，还有其他配套用地等。

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