多地出让公租房30年经营权，租金显著低于市场水平引关注

　　近期，重庆联合产权交易所公布了秀山县、永川区等地公共租赁住房长达 30 年的经营权出让信息，出让方均为当地住房保障管理中心。消息一经传出，迅速引发社会各界广泛关注。​

　　据《每日经济新闻》记者多方了解，目前这些待转让经营权的公租房大多已处于出租状态。按照相关安排，完成转让手续后，剩余租期内的租金收益将归受让方所有，而后续出租时，租金则必须严格依照政府核定的价格执行。值得注意的是，在此之前，重庆长寿区、浙江武义、湖北黄冈等地也相继开展了类似的公租房经营权转让尝试。​

　　针对这一现象，多位业内资深人士在接受记者采访时指出，在满足特定条件的情况下，公租房经营权是能够依法转让的。他们强调，即便经营权发生变更，公租房的保障性本质不会改变，申请门槛、保障对象维持原状，房屋的实际所有权依然牢牢掌握在政府手中。​

　　永川区公租房经营权出让历程波折​

　　在众多出让案例中，重庆永川区的情况颇为典型。早在 2024 年 12 月 26 日，永川区的凰城御府、凤凰雅苑等 8 处公租房的 30 年经营权就首次在重庆联合产权交易所挂牌转让。当时设定的挂牌到期时间为 2025 年 1 月 2 日，转让底价确定为 6369.85 万元，涉及的建筑面积总计 92808.58 平方米，包含住宅套数 1345 套。​

　　然而，令人意外的是，首次挂牌期间并未征集到任何意向受让方。随后，该转让信息按照既定规则，在不改变挂牌核心信息的前提下，以 5 个工作日为一个周期持续延期，截至目前，已经是第十次延期，第十次挂牌期满时间定在 3 月 19 日。​

　　根据转让要求，受让方若计划对所承接的公租房进行装饰、装潢，必须事先征得出让方的书面同意，且严禁改变房屋主体结构，绝不能对房屋使用安全造成任何影响，禁止私自对房屋进行加高加层、扩大使用面积以及侵占公共区域等行为。受让方自行承担房屋装修、装潢产生的全部费用，同时对装修过程中的安全责任负全责。出让期满后，受让方需无条件归还房屋，不得向出让方索要装修、装潢费用补偿，更不能以任何理由损毁房屋结构和装修。​

　　此外，受让方对房屋的改造、经营活动必须严格遵循国家相关法律法规以及政府规划要求，不得破坏周边环境及其配套设施。若因受让方自身原因违法违规，由此产生的相关处罚，以及在经营过程中出现的一切安全、环保责任及后续引发的所有后果(包括但不限于法律责任追究、经济赔偿等)，均由受让方独自承担。未经出让方同意，该经营权严禁再次转让。​

　　3 月 14 日，记者从项目受理联系人处得到确切消息，受让方后续收取的租金不得高于政府核定价格。永川区住房和城乡建设委员会于今年 3 月 7 日公开发布的《永川区公共租赁住房租金及物业费标准公示》显示，凤栖阁、凰城御府、凤凰雅苑、汽摩机电城等在内的 11 个公租房项目，租金和物业管理费均按建筑面积计算。其中，租金区间为 4—8 元 / 月。平方米，物业管理费区间为 1—1.8 元 / 月。平方米。​

　　记者通过当地中介渠道了解到，永川区房屋租赁市场行情因地段和装修程度不同而有所差异，套一房源的月租金通常在 600—1200 元。以重庆到家了 App 上的数据为例，汽摩机电城一套已装修、面积约 41 平方米的套一户型，月租金为 600 元。而按照永川区公布的公租房标准计算，汽摩机电城同等面积户型的月租金仅为 210 元，约为市场价格的三分之一。​

　　多地跟进，公租房经营权转让成趋势​

　　除了永川区，3 月 7 日，长寿区也将辖区内公共租赁住房的 30 年经营权以约 10.4 亿元的底价挂牌转让;3 月 10 日，秀山县对包含乌杨小区、永安小区等在内的 9 处共计 5335 套公共租赁住房的 30 年经营权进行转让，当地依据不同区域，将公租房租金核定为 3—4.5 元 / 月。平方米。​

　　秀山县住房保障中心相关负责人向记者透露，目前挂牌转让的这批公租房基本都已出租，待标的完成转让后，剩余租金将转至受让方，后续再出租时，租金需严格按照政府核定价格执行，出租对象也必须符合重庆公租房申请标准。​

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受采访时分析，经过前期大规模建设，当下公租房进入运营关键期，如何实现公租房稳定现金流，成为各地面临的重大难题。相较于市场化运营机构，政府在运营专业能力上存在一定差距，因此转让运营权成为必然选择，但房屋所有权始终归政府所有。​

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，公租房租金受政府严格管控，无论由谁经营，都无法脱离政府定价框架。公租房收益虽稳定，但对当地公租房建造、经营的国资城投企业而言，其每年带来的现金流贡献并不突出。通过一次性转让经营权，能够助力城投企业回笼资金，优化资产负债结构。​

　　国家统计局数据显示，截至 2023 年底，全国累计建设筹集的保障性租赁住房数量已达约 573 万套 (间);2024 年，全国配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集数量达 180 万套 (间)。​

　　盘活国有资产，探索多元路径​

　　国家 “十四五” 规划纲要明确将国有资产盘活列为优化国有资产布局、推动地方经济发展的重要任务。实际上，重庆在此前就已通过转让公租房经营权成功盘活资产。2023 年 9 月 26 日，在重庆市六届人大常委会第四次会议第一次全体会议上，重庆市财政局局长姜国杰报告 2023 年市级预算调整情况时提到，在一般公共预算方面，本级收入调整主要借助公租房住宅项目特许经营，盘活存量资产资源，预计国有资源 (资产) 有偿使用收入将增加 90 亿元。​

　　严跃进表示，公租房本质上属于国有资产，转让经营权是盘活存量资源、提升效能的有效手段。由于公租房租客相对稳定，具备商业管理经验的企业可通过开发增值服务，如配套商业等，增加收益。​

　　李宇嘉认为，公租房运营权转让，既能促使公租房收支平衡，保障社区公共基础设施及时维护，提升租客居住体验，又能让国企腾出精力开展其他投资业务，未来这一模式有望成为行业发展趋势。​

　　值得一提的是，公租房资产盘活不仅局限于特许经营方式，在金融领域，发行 REITs 也为其开辟了新路径。2021 年，北京发行全国首单公共租赁住房类 REITs 产品，专项计划针对公租房资产开展私募 REITs，涵盖资产估值、转让、税务处理等各个融资环节。2023 年，河南省豫资保障房管理运营有限公司 2023 年度第一期资产支持票据 (类 REITs) 在中国银行间市场成功发行，这是交易商协会公租房类 REITs，也是河南首单公租房类 REITs。此外，据云南省普洱市金融办披露，2023 年 2 月 28 日，富滇银行澜沧支行落地普洱市首单公共租赁住房经营权转让融资业务，向普洱市澜沧县公共租赁住房运营主体发放 2.69 亿元资金，用于支付 30 年经营权转让费用，贷款期限长达 20 年。