上海地产住房租赁的“资本活水”

　　近期，上海地产在住房租赁资产证券化领域成果显著。2 月 21 日，汇添富上海地产租赁住房 REIT 获批，将成第七单住房租赁公募 REITs 产品，从申报到获批不到 90 天。其初始投资的虹桥及江月路项目整体估值 12.31 亿元，2025 年可供分配金额预测值 5662.19 万元，年化分派率 4.37% 。基金净回收资金超 60% 拟投向雪野家园等项目，三个项目总建面约 29.14 万平方米，总投资 34.74 亿元，资本金缺口 6.65 亿元。

　　今年 1 月，上海地产发行全国首单储架式保租房 CMBS 项目，储架规模 70 亿元，首期 37.01 亿元，为首期发行规模最大。首期入池的耀华璟滨和古北璟宏社区可提供 1652 套租赁住房，估值 52.95 亿元，2024 年年末出租率 85.8%，现金流稳定。

　　通过 REITs 与 CMBS 协同，上海地产构建 “权益型 + 债权型” 双融资体系，实现住房租赁资产从沉淀到流动的转变，为市场保障性租赁住房可持续发展提供参考，也为资本市场参与提供新思路。

　　在资产管理方面，上海地产集团成立于 2002 年，是国有独资企业，资产总额超 4200 亿元。其保障住房业务板块表现突出，已累计筹措约 4.5 万套保租房房源，预计 “十四五” 期末达 6 万套。旗下地产房屋租赁作为保租房公募 REITs 平台，经营活动稳健。上海城方作为租赁住房运营管理平台，2024 年新开 6 个租赁社区，可提供约 8 千套房源，与多家企业合作拓展运营项目，在营保障性租赁住房等各类房源众多，社区出租率超 90%。同时，其社区商业品牌 “LIVING+” 运营项目增至 19 个。上海地产通过资源整合，实现住房租赁领域从资源到运营到资本的三角闭环。