核心城市土地市场升温 优质地块受青睐

　　近日，核心城市土地市场热度飙升，引发广泛关注。3 月 18 日，杭州市在本年度第五次土地拍卖中，推出的 2 宗住宅用地历经激烈角逐，经过 10 多轮竞拍，最终分别以 9.09% 和 24.07% 的溢价率成功出让。无独有偶，同一天，北京市海淀区的一宗宅地也在竞拍热潮中，以 27.93% 的高溢价率成交，这无疑是当下核心城市土地市场持续升温的生动写照。

　　回溯前几年，土地市场流拍或底价成交现象屡见不鲜，成为一种常态。然而，今年伊始，形势发生显著逆转。不仅住宅用地成交规模显著扩大，土地出让金数额也水涨船高，更为引人注目的是，核心城市中高溢价地块频繁现身。2 月 8 日，郑州市金水区的一宗住宅地块在竞拍过程中，上演了一场激烈的 “竞价大战”，历经 255 轮激烈角逐，最终以高达 87.5% 的溢价率尘埃落定。3 月 3 日，上海嘉定新城的一宗地块同样在竞拍中脱颖而出，以 30% 的溢价率成交。中指研究院的统计数据显示，截至 3 月 18 日，今年以来杭州共出让 16 宗地块，其中 12 宗实现溢价成交，多宗地块溢价率更是突破 40% 大关;上海在两次土拍中出让的 5 宗宅地，均以溢价成交;与此同时，成都、苏州等城市的核心区域地块，溢价率也维持在 20% 以上。

　　土地市场的高溢价率，往往是房企对未来楼市预期乐观的重要信号。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出：“在核心城市，土地市场的回暖对于稳定房价预期具有重要意义。今年核心城市优质地块土拍升温，主要源于两方面因素。一方面，房企基于投资聚焦策略，对核心城市新房市场销售回稳充满信心;另一方面，各地政府积极作为，大力优化政策，致力于改善土地供给、提升供地质量，以‘好房子’建设为着力点，推动房地产市场止跌回稳。”

　　土地市场的回暖并非孤立现象，与需求市场的逐步向好紧密相连。一系列稳楼市政策持续发力，成效显著，今年以来，居民刚性和改善性住房需求得以稳步释放，有力带动了房地产交易的逐步回暖。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖提供的数据显示，1 至 2 月份，新建商品房销售面积和销售金额的同比降幅，相较于上年全年分别收窄了 7.8 个百分点和 14.5 个百分点。从对 40 个重点城市的监测情况来看，前两个月新建商品房销售面积和销售金额同比分别增长 1.3% 和 7.1%。此外，针对房地产市场从业机构的调查结果显示，在 2 月份，70 个大中城市的部分房地产开发企业和中介机构中，预期未来半年新建商品住宅价格保持稳定或上涨的受访从业人员比例达到 71.8%，较前一个月上升了 2.8 个百分点，市场机构预期总体保持稳定。

　　“自去年四季度以来，在一系列利好政策的推动下，核心城市房地产市场持续呈现修复态势。近期优质地块土拍升温，充分反映出房企对核心城市新房销售前景的良好预期。此外，收购存量闲置土地已成为今年房地产‘稳投资’的关键举措，有望推动市场进入新的良性循环，实现‘以土地存量换发展增量’。” 曹晶晶进一步分析道，短期内，今年核心城市优质地块仍将成为市场关注的焦点，保持较高热度，但低能级城市土地市场可能面临一定压力，城市及区域分化现象仍将持续。

　　克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示：“受益于当前市场需求面释放的积极信号，以及积极财政政策的有力支持，预计 2025 年各地主管部门将进一步聚焦核心板块，着力改善供求预期。” 马千里预计，今年上半年，土地市场将呈现两大趋势：一是重点城市优质宅地高溢价成交将成为常态;二是土地热度回升有望从核心城市的核心板块向外辐射，具备 “低库存 + 强购买力” 双重优势的区域，有望率先迎来地价回暖。