深圳深湾玖序花园第二批将于8月中上旬加推 首批带豪装均价14.3万/㎡

　　有钱人正在疯狂抢购一线城市核心区的豪宅，不仅能抗通胀保值，且长周期看还有升值空间，出租也能产生稳定的现金流，当下最稳妥的投资产品。

　　上周海德园最后116套房开盘即日光，下一个优质豪宅毫无疑问是即将加推的深湾玖序花园第二批，预计在8月中上旬加推。

　　六月底万众瞩目的中海深超总豪宅项目深湾玖序花园热卖，收金约100.2亿，看官方销控板卖了258套，去化约88%。

　　均总价3700万，最贵那个1.097亿，直接被秒杀，有钱人可真多，开始抄底深圳优质豪宅新盘。

　　据了解，截止目前，所剩房源已不足10套，当然，买不到的朋友也别气馁，第二批将很快会推出。

　　项目首推2栋A/B/C座，共计293套，建面约196-252-328大平层产品和少量500平稀缺顶复产品，带豪装均价14.3万/㎡，含装修最低价格才约11万/㎡。

　　深超总时隔22年后再出让宅地，是深圳第8宗百亿地块，也是近3年总价最高的宅地。

　　户型资料

　　该项目5月30日调整总平面图，建筑面积由292897平调整为293040平，总户数由991户调整为1015户，全年期自持租赁住房户数由476户调整为500户，预计会做成高端总裁公寓，户型套内建筑面积小于90平的户数由296户调整为344户。

　　首推西区地块三栋（2A、2B、2C栋），共计293套。

　　约196㎡3+1房四卫  四梯三户/部分四梯两户，只有74套；约252㎡4+1房三卫  四梯三户/部分四梯两户（专梯入户），有144套；约328㎡4+2房三卫  三梯两户（专梯专户），仅有72套，

　　而500平顶复，只有3套，位于每栋楼的顶层。

　　土拍时有“公建化”标准，小区内所有户型几乎没有主阳台，只有小型内阳台和生活阳台，也没有飘窗，因此实际使用率会低于得房率。

　　项目介绍

　　6月30日，深超总T207- 0060宅地被中海151轮竞价125.32亿元+竞配自持租赁面积58500㎡斩获。

　　深超总宅地突破了两个限制：

　　1、限售均价突破深圳目前新房最高备案均价，最高限售价13.3万/㎡；

　　2、户型不受限制，突破深圳“7090”限制，可以全部建大户型。

　　也就说这个项目，没有可售人才房，没有小户型，平均销售价格不高于13.3万（不含装修价格），未来这个盘入市后将会成为真正的超级豪宅，同时也能将这块热土的价值发挥到极致。

　　这个顶豪项目，中海可能会作为一个在深圳的标杆项目来打造，毕竟这两年中海在深圳的项目让置业者有些操心，因此中海深超总备受质疑和关注，最终豪宅品质、调性如何，悬念与期待并行。

　　地块位于深超总片区，靠近2号线红树湾站约200米，一路之隔就是知名的万科臻湾汇项目，西侧是深圳湾超级总部基地城市展厅和中信红树湾豪宅楼盘，北侧是南山实验教育集团华侨城高级中学。

　　方圆一公里内汇聚了深圳最优越的自然景观和城市配套，比如深圳湾海岸线、华侨城湿地公园、世界之窗、京基百纳广场等等，周边众多知名企业环绕，天音、神舟、深投控、万科、京东、中兴通讯等，不胜枚举。

　　宗地T207- 0060地块总用地3.63万㎡，容积率≤6.0，建面20.77万㎡，其中住宅约19万㎡，共6栋，商业6000㎡，以及配建一所3300㎡的9班幼儿园等。限高200米，不受7090限制。

　　周边房价

　　深圳湾超级总部基地宅地供应更是非常稀缺，上一次宅地出让还要追溯至22年前，中信红树湾、红树西岸的前身，由百仕达拿下的地王震惊全国。

　　片区绝大多数土地为产业用地，目前有少量的公寓产品，宅地极度稀缺。此宗地块目前在深圳也算得非常优质的地块，可与中信东角头地块相媲美。

　　而片区内最新入市的新盘还是中信红树湾，今年上半年二手成交价在13-14万，

　　但楼龄已经15年，看似没太多倒挂价差，但中海深湾玖序有新房的溢价优势在，再看更靠近深圳湾的红树西岸，近几个月的成交价在15-21万，平均在19万左右，深超总地段价值深受认可，但是得房率约95%，对比新房高出很多，而且拥有土豪最看重的稀缺海景。

　　这么看下来中海深湾玖序产品就差点意思，看效果图是没有外凸阳台，现在不确定最终有没有，且周边高层建筑比较多，可能视野会受到影响，也许只有高楼层户型才能看到海景，说实话还挺考验中海的产品打造能力的，但是有限价优势在，地段又很稀缺，这项目还是有很大的潜力和吸引力。

　　设计亮点

　　效果图很高大上，看起来是全玻璃幕墙的外观。

　　整体上呈现出东高西低的样态，这是符合深超总天际线秩序的。

　　此前，地块出让时就有规定，而且项目整体限高200米，西侧地块建筑高度<150米，东侧地块建筑高度<200 米。

　　不过，这个项目是不能设计凸阳台的，从效果图也能看出来，并没有阳台，对于大平层豪宅，不能不说是一个遗憾。

　　设计基于总图逻辑展开，为了能满足6.0高容积率数据指标，最终以3栋T3 (一梯三户) ，2栋T2 (一梯二户) ，1栋相对独立的 “三芒星” 平面高梯户比垂直社区 (业主自持) ，共6栋住宅便实现。

　　这不仅释放了更多住区内公共空间，也让住宅形式更城市化、公共化，在视觉上更好地融入区域环境。楼栋通过扭转布局避免了高密度布局容易产生的对视问题，设计也让每个户型都有270度观景面，将城市风光极致 “引入” 室内。

　　在垂直维度打造了一套过度城市与住区的 “城市甲板” 系统：将城市商业，社区配套服务，文化活动等置于底层，以模糊的边界与公共的功能布局与城市相连。

　　二层布局少量 “森系商业” ，二层中心则限定作为仅限住户使用的社区花园，在各楼栋之间创造一个步行友好、安全、安静的社区共享空间；再往上则是独立、私密的居住空间。

　　片区价值

　　深圳湾超级总部基地说是深圳最核心的地段也不为过，是深圳唯一一个全南向拥有一线海景资源的总部基地，也有“深圳曼哈顿”之称。在这个片区，政府投资了3000亿，规划总建筑面积约520万平米。

　　定位整个产业链的终端，目标是吸引世界/中国500强总部。目前已入驻企业开工项目达到16个，其中深湾汇云中心、神州数码集团总部、天音大厦、中国电子总部主体结构已封顶，中信金融中心、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部、碳云大厦等项目已进入主体施工阶段。

　　项目周边有众多正在建设的写字楼，将会支撑片区的崛起，也能保证片区的土地价值。

　　中海深超总项目东侧，则是天音大厦、TCL先进半导体显示产业总部。

　　天音大厦分为南北两座塔楼，分别高150米和100米，目前已经基本落成。TCL先进半导体显示产业总部项目，仍在进行基础工程。

　　往南侧一点是神州数码总部基地，由2栋200米超高层塔楼及裙房商业组成，目前已基本落成。

　　中海项目南侧紧挨着的，是欧加大厦，也就是OPPO国际总部，目前已经建到地上3层左右。

　　再往南，就是深圳湾超级总部基地C塔项目，高达399.8米，在进行基础工程。

　　由此可见，未来整个深圳湾超级总部基地的城区功能，将集总部聚集区、都会文化高地、国际交流中心、城市滨海客厅为一体。

　　优势：

　　1、时隔22年，深超总唯一的住宅项目，稀缺性和高价值；

　　2、突破7090政策限制，全都是大户型设计，；

　　3、颜值高，融入深超总全球城市名片地标；

　　4、纯粹商品住宅社区，没人才房和小户型，总价2000万起步。

　　不足：

　　1、户型得房率一般，且没有大阳台（外凸阳台），只有较小的内阳台和生活阳台；

　　2、项目位于深超总腹地，被旁边住宅和写字楼环绕，景观资源一般，尤其是低楼层。

　　总而言之，中海深超总宅地，又给土豪们进住深圳湾海景豪宅的机会，优越地段+海景大平层的住宅新盘，在市面上非常稀缺，且与周边二手有较大的剪刀差，值得打新。