南京万科朗拾雨核开盘1个月去化艰难库存占比超38%

2023-08-30 10:22:39 来源：苏北哥说房南京

　　原标题：购房逻辑变了！城北品质天花板项目首开惨遭“滑铁卢”！

　　时间飞逝，转眼已经逼近9月，楼市行情起伏可能会太不明显，但大环境的变化却能实现三五天一个轮转。

　　先来看下上周南京的新房行情吧，8月21-27日南京共认购商品住宅834套，成交526套。对比上周认购552套，成交406套的数据，认购量上涨51.5%，成交量上涨29.6%。

　　行情好转了？可能大家误解了！上周的数据主要是小行万科朗拾、河西南中宁府两大热盘贡献的，如今的南京楼市“行情分化”加剧，少数热盘一旦打开了流量，会一直热下去，而很多楼盘首开爆冷，然后就没有然后了。

　　从小行万科朗拾，来看如今南京楼市的热销逻辑，其实应该是“天时>地利>人和”

　　天时上，南京楼市从去年开始价值逻辑“就以回归主城为主旋律”，主城热、郊区的分化行情逐渐加剧；地利上，靠近主城的一线成长型板块不仅得到了“蹭流量”的机会，同时结合自身的发展规划升级，板块价值也得到了跃升；人和上，这些成长型板块距离主城市中心更近，共享配套，价格落差的整体高性价比输出，赢得了大多数购房群体的普遍认同，正如小行朗拾，与河西大街仅一街之隔，房价却比真正的河西便宜20000+/㎡，如果你有那个购房预算，确实也很难拒绝这个购房邀请！所以从去年10月到今年6月，小行万科朗拾“六次开盘六次售罄”的热销逻辑是成立的！

　　8月26日。万科朗拾2期的第二次加推还是毫无意外的火了，推出的7号楼96套房源，吸引了197组购房人，中签率46.7%。

万科朗拾小行此次加推楼栋

　　然而可惜的是小行万科朗拾项目的成功是“不可复制”的，就在该项目2.4公里开外的雨核，同样的“拾系风格”，同样的户型，同样的万科开发，但是万科朗拾雨核的销量并不尽如人意！

万科朗拾雨核销控

　　7月底推出的351套房源，经过了近1个月的销售期，如今，还剩余134套未售，库存占比达到38.1%，而且该项目的去化情况确实比较艰难，到访礼、认购礼各种优惠从未间断，据了解总价优惠力度甚至达到3-5万/套。

　　从万科朗拾两个项目的反差案例看来，如今的南京楼市同样的KFS、同样的户型产品、同样的装修，不一定能打造同样的热销楼盘，某种程度上来说，拿地的选择比后期的产品打造更加重要，地拿对了，项目诞生开始就有了热销基因，地拿错了，可能后期再怎么讲“产品主义”也没有用！

　　更加残酷的市场真相也摆在面前，在这种“恒热与恒冷”并存的市场行情下，未来南京楼市的热点可能始终就是那么几个！那几个热盘开盘，当周销售数据就会提升，而一旦那几个热盘“缺席”，当周数据就会下滑。

　　01.

　　行情虽然尚未转暖，但购房环境却还在发生颠覆性的改变！

　　从去年年初，救市行动全国开展以来，“ZC底、信心底、市场底”就成为三大关键词，逻辑上分析市场回暖路径，首先是ZC见底，然后信心回暖，最终市场回暖，然而一年多以来，每一轮ZC的集中释放，都拥有一杆子到底的气势，无论是去年的四限解禁，还是今年的公积金贷款上浮、房票安置、全国超大型、特大型城市放松落户限制，ZC一次次探底都在让房产的购买环境变得越来越优惠。

　　北哥在之前的文章中多次提过，楼市利好ZC基本上分为两种，第一阶段是“不动奶酪”式的解禁ZC，第二阶段就是“动奶路”式的优惠政策，很显然当前的楼市调控的第二阶段，让利、降利率、购房补贴、各种优惠一点点的逐步释放。

　　只要行情没有明显的好转，优惠型的利好ZC就会一直释放下去，然而从最轻度的提升公积金贷款额度，到最终极的“大面积JFJ”之间，还有很长一段路要走！

　　在这个过程中，购房者的房产购买环境急速优化，已经达到了史无前例的阶段。

　　千万不要小看各地的ZC工具箱！上周末三部门联合发布“认房不认贷”XZ之后，一些城市祭出了更重磅的楼市ZC。

　　杭州有楼盘祭出了“一成首付+贴首付月供”的优惠

　　继上周认房不认贷之后，杭州立刻有楼盘打出一成首付的销售ZC，堪称杭州楼市有史以来的优惠力度之最。

　　据了解，该楼盘属于杭州临平区的东湖新城，不仅降首付门槛降到1成，甚至还给出了每套房源首付立减5万，每户业主给与每月3000元还贷助力金的巨额优惠，“不仅降首付，还帮忙还贷”，这对于一向购房门槛较高的杭州楼市来说是破天荒的一次。

　　无独有偶，杭州崇贤区也有一家楼盘给出一成首付，贴月供的优惠。

　　浙江嘉兴全面取消限购和限售

　　不再玩儿什么“卖一买一”，“限购解禁区与非解禁区”，浙江嘉兴这回是一杆子到底！8月25日，嘉兴发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施》，楼市“21条”新政正式出台。

　　重点内容包括：1、支持所有居民家庭的合理购房需求，不再限制购房套数；2、所有商品住房(含原限售房屋)不再限制转让

　　限购与限售的全面取消，嘉兴打响了长三角城市的第一枪，预示了楼市的限制性时代暂告一段落。

　　同时，深圳KFS满京华甚至在旗下楼盘打出“降价就补差价”的销售政策，一时引起全国楼市关注。

　　为何“认房不认贷”之后，全国楼市出台了这么多“五花八门”的优惠销售政策？先关专业人士认为，这是因为救市已经迈入了一个全新的时代，而“认房不认贷”ZC本身就暗藏玄机。

　　在这次认房不认贷的ZC表述中明文规定，“只要家庭成员旗下在当地没有成套房产就可以享受首套房首付和利率”，那么就是说本地人只要自己的名字不出现在房产证上就可以以低门槛买房，这等于变相打开了限购！另一方面，ZC没有规定地域，比如说在南京有N套房产的人，在上海没有房产照样没有成套房产，等于在上海买房就可以享受首套房优惠。

　　伴随着“大城市落户条件的进一步放宽”，“各大城市逐步降低外地人买房限制”，再结合“认房不认贷”的施行，未来的国内楼市有可能会形成“疯抢购买力、讨好购房人”的局面。

　　优惠、让利、降价、提供月供补贴可能会成为下一阶段楼市的主旋律，而单纯比拼产品力，希望用好产品赢得购房者青睐的市场价值观会渐渐变得单薄，甚至过时。

　　8月下旬以来，南京城北就有一家号称区域品质天花板的纯新盘销售遭遇滑铁卢，首开成绩十分惨淡。

　　02.

　　兴智金地都会峯范，首开遭遇滑铁卢

　　首开仅卖4套，去化率仅为2%

　　逆势之下，又一家“热销盘”的面具被揭开了，号称南京3万/㎡品质天花板的城北兴智金地都会峯范，首开遭遇滑铁卢！8月21日推出项目南面的6、8号楼，共192套房源，销许均价29439元/㎡（不卖装修包），208万总价起步。

　　8天销售期过去，目前仅销售了4套，整体去化率仅为2%，行情之惨淡令人唏嘘！

金地都会峯范销控（网上房地产）

　　从网上房地产显示的楼盘可以清楚的看到，金地都会峯范的4套去化全部是认购状态，要论成交目前还是挂“0”状态。

　　首推的两栋楼分别来看，南向靠近会所的6号楼去化了3套房源（其中2套为110㎡边户、1套为89㎡中间户）；8号楼去化了一套89㎡中间户。

金地都会峯范首开楼栋位置示意

　　金地都会峯范算是“拿地之后就发声宣传的项目”，而且一上来就很高调！金地于5月10日拿下兴智G19地块之后不出一个月就宣扬“将落地金地35年最高端产品峯范系”，吊足了市场胃口。

　　在首开之前一个月，有总结出金地都会峯范的11项重大卖点，如板块首家植入270度环幕视野的项目；3万/㎡项目拥有1200㎡会所；全岩板上墙的卫浴空间；金地独家专利的社区微气候系统；安缦酒店为原型的景观设计；升级车库等等，并在开盘前夕大手笔宣传，视频、软文几乎覆盖了全市90%以上的媒体、自媒体和短视频平台，可惜仍未取得理想的销售成绩。

　　对此，甚至南京有媒体戏谑称金地都会峯范是，“宣传狂轰滥炸，但还是没卖好！”多少带点讽刺意味

　　其实，金地都会峯范的首开失利，分析起来有内部项目原因，亦有外部市场原因，从中能反映出南京当前购房逻辑的一些变化。

　　我们首先来看项目自身原因。

　　第一：项目卖点不实，11个卖点实际上只有3个卖点落到实处

　　相信金地都会峯范的策划班底在项目的前宣阶段，绞尽脑汁的想卖点，努力拼凑了11大卖点，以为卖点给的越多，性价比越多，购房者越认可，实际上现在买房人很实际，对于所谓高端、华丽的修饰文字不感兴趣，你只要告诉他区位，售价，面积和装修用材，他们自己就能判断买或不买，卖点梳理多了，一来记不住，二来如果卖点不实在反而会让人感到项目过于浮夸。

　　以北哥看来，金地都会峯范总结的11个卖点当中，只有3个落到实处，其余都比较浮夸！

　　说该项目是金地35年最高端峯范系在南京的首次落地，这其实自相矛盾！据北哥所知就在去年金地还在溧水城南开发过一个改善级楼盘，案名就叫金地峯范。

溧水金地峯范实景图

　　再说现在的购房人也没有太多兴趣了解你产品系的发展史，以及如何高端，大家更希望看到一些实在的东西！

　　说该项目是科技住宅！其实在偷换概念，混淆视听！可能现在市场上对于科技住宅的定义和标准不一，有些KFS容易偷换概念、混淆视听！真正的科技住宅必须是自备系统设备的项目，有自己的地源热泵、毛细管网等，能实现室内5恒，而金地都会峯范宣传上说是科技住宅，其实就是加装了一个一键总控和手机远程的APP系统（金地HOME），功能也就是电子猫眼、智能语音控制、人脸呼梯、环境监测、全自动新风除霾等等，要实现冬暖夏凉，还是要装空调、地暖和新风设备的！

　　说该项目社区内有金地独家专利的微气候系统，这个就更虚了！说这个系统能够通过楼栋、景观、树木的布局来控制小区温湿度和风向、风速，提升生活品质，而且这套系统已经在都会紫京项目使用过，可以说已经没什么新意了，更谈不上高端。

　　说该项目是双强联合打造！金地是民企，放在当前国央企当道的市场行情下本就没有什么优势，另外一家合作开发单位卓瑞地产虽说是国企，但它只是隶属于安徽奇瑞旗下的一个地方国企，更没有什么拿的出手的项目，所以在品牌方面，都会峯范项目不仅没有优势，反而短板突出。

　　说到底，金地都会峯范的实际卖点只有三个：第一，板块首个植入270度环幕视野的项目；第二，3万/㎡项目拥有1200㎡会所；第三，全岩板上墙的卫浴空间。

　　第二，三个卖点能否支撑3万/㎡品质天花板的宣传语吗？

　　首先，270度环幕视野！这个设计放在大平层户型中，确实能提升项目的调性，譬如河西中售价6万+/㎡的越秀和樾府，可惜金地都会峯范只是一个主打小户型的刚需项目，且室内层高不足3米，270度转角窗植入主卧空间，并不能产生朗阔感；同时由于110㎡户型主卧面宽本身就小，导致270度转角窗的规格也小了不少，有点鸡肋。

　　同时刚需客群讲究户型的实用性，110㎡户型加装了270度转角窗，就要牺牲掉双阳台面积，而阳台除了休闲还可以晾晒，而转角窗功能性却不强。

　　其次，1200㎡的社区地上会所！都会峯范标榜超越前作都会紫京，打造1200㎡的超规模地上会所，实际上对于3万/㎡刚需项目而言，相比会所购房者更关注的户型、装标、得房率、建筑用材等等，会所这个东西虽然能提升项目调性，却不实用！而且都会峯范的会所还有个致命伤，那就是地上会所设计，这样无形中增加了购房者的“公摊面积”，这么一算购房人的购买意愿就更低了！

　　GF数据，都会峯范得房率仅为73%！

从效果图看，都会峯范明显是地上会所

　　最后，使它卫生间的全岩板上墙通铺！这个卖点还是比较实在的，北哥现场去看过，两侧墙面全部采用90*260mm的岩板通铺，而且岩板还有水墨纹理。

　　但都会峯范的整体装标并不算高，特别是厨房只采用了方太三件套，连个西门子都没有，中央空调也只是日立，而非大金，还号称全市3万/㎡品质天花板，确实让人感到“有点懵”。

　　第三，高周转痕迹太明显，拿地三个月就开盘，售楼处都没建

　　高品质项目需要时间来打磨，金地都会峯范标榜3万/㎡品质天花板，却拿地3个月就开盘，也不能说高品质与高周转之间有着不可调和的“矛盾”，但至少开盘时，你要让购房者看到项目实景！

　　金地都会峯范由于太着急开盘，公开时售楼处都没建好，用的是都会紫京的售楼处，把都会紫京的门头换下，装上“都会峯范”就算完事儿！

　　而且都会紫京还没收官，目前还剩余100套左右房源在卖，两个项目共用一个售楼处，先不要谈品质感，诚意首先差点意思！

都会紫京与都会峯范合用售楼处

　　还有样板间问题，都会峯范没有实体样板间，现在用的两间样板间也是都会紫京原来的两间展示性样板间改的！北哥之前文章就说过，没有实景样板间的楼盘，品质都值得推敲，购买需谨慎！首先因为项目工程进度赶不上，如果赶得上为什么不设实体样板间；其次，展示性样板间最终解释权都在KFS手中，实际交付可能与样板间有很大出入；而实体样板间就不一样，建筑在实体楼里，未来也要用作销售，通常情况下不会有太大出入。