广州海珠拟挂牌出让上涌果园地块 起始总价高达111亿元

　　原标题：超百亿地块！海珠土拍，这次玩个大的！

　　万众瞩目的海珠土拍即将开始！

　　这一次，海珠放出大招——上涌果园地块横空出世，预计起拍总价高达111亿。

上涌果园地块出让公告

　　按照上涌地块这个体量，它能轻松冲进广州土拍总价榜TOP3。

　　除此之外，东方红印刷厂地块这周五也即将登场，届时不知会有几个房企巨头加入争夺。

　　金九银十，海珠打响广州土拍市场第一枪。天河，请接招！

　　上涌果园地块：

　　中大附中加身，111亿起拍！

　　毫不夸张地说，海珠今年关注度最高土拍项目，非它莫属。上涌果园地块位于海珠中部，逸景翠园旁，不远之处就是大名鼎鼎的中大布匹商圈。

　　该地块有几个亮点：

　　第一，地段位置好。上涌果园地块靠近海珠区府，并处于广州新中轴上；地铁“大环线”11号线经过地块，并设有上涌公园站。

　　相比偏僻地块可有可无的江景，扎扎实实的核心位置更为大气。

　　第二，据爆料有名校，配套齐全。

　　商业方面，上涌果园地块旁是海珠万达广场和合生广场，全是现成的。中大布匹市场产业链和客村的电商产业，造富效应很强，潜在购买力远超普通板块。

　　地块还未拍卖，就有开发商透露，该地块会引进政府配建的完全中学（初中+高中），并会引进名校中大附中。

　　按照地块规划，还有幼儿园以及小学。如果还是中大系主导，堪称完美。

　　也就是说，该地块15年教育规划落地，未来该新盘会成为海珠首屈一指的教育大盘，甚至比大部分天河新盘还强。

　　这也难怪，地块会引起多个开发商关注。不过说实话，111亿的起拍总价，注定要劝退民企，保利、越秀、中海、中铁建等央国企才是海珠的目标房企。

　　第三，地块平整方正，方便新盘产品规划，且周边以二手小区和城中村为准，市场竞争不大。

　　上涌果园周边主要二手盘以逸景翠园、叠彩园、和平家园为主。听名字就知道，年代感十足，楼盘楼龄都不小，普遍在15-20年以上。

　　除此以外，周边就是大量的城中村。所以板块内置换动力是很足的。

　　逸景翠园是片区内最成熟且规模最大的小区，挂牌价约5-6万/平，近期成交价约4.6-4.9万/平。

　　叠彩园社区面积小且楼龄更高些，二手挂牌价和成交价与逸景翠园类似。

　　值得注意的是，附近这些小区业主今年二手挂牌量是上升的。从目前来看，成交也不错，尤其是叠彩园，近90天成交了7套。

　　以央国企的实力，拿下该地块后打造的新盘产品，值得周边业主期待。目前的卖一回收现金，就是为了买一置换。

　　海珠中部在售新盘只有四月中旬开盘的保利四季和颂，均价9万/平，户型是108平-140平三四房。南部的保利湖光悦色尾盘在售，户型120平-200平三四房，均价约8.5万/平，货量所剩不多。

　　不过考虑到四季和颂186户的迷你体量，等地块新盘上市，大概率已清盘。

　　当然，有优点就有缺点。地块周边城市界面观感欠佳、布匹市场流动人员多以及有变电站、骨灰楼等不利因素。

　　比较敏感的买家，可能会介意千万级豪宅存在有瑕疵的居住体验。

　　总而言之，上涌果园地块如果均按照地块配建和规划落实，并有政府配建引进的中大系名校，综合实力足够站上主城区新盘第一梯队。

　　未来，片区内市场竞争压力并不大，项目对手主要是广州地铁珑璟台以及天河的保利天瑞、天河和樾府等项目。

　　东方红印刷厂地块，地价超笋？错！

　　东方红印刷厂地块位置在海珠西的工业大道旁，靠近燕岗地铁站。

　　地块总建面约11.8万平，起拍总价约20.3亿，起拍楼面价仅17220元/平。

　　是不是看起来不可思议，海珠区什么时候地价如此抵了？！真相都藏在地块出让条件里。

　　且不说超万平的市政道路建设和24班小学的配建成本，光一个斥资26.94亿的琶洲南区地块留用地补偿安置物业工程就令人退避三舍了。

　　别说赚钱，这得卖多少房子才能摊平这些成本？如果说巨额配建费用是一个门槛，那下列要求更是影响进度。

　　土壤污染修复费用，1123.94万元，单单这块工期预计就要140个自然日。

　　钱是小事，但这是工业大道周边地块的基本操作。过去广州工业的辉煌历史，河南地承受了太多。作为住宅区，治理是必须的。

　　更让人想不到的是，东方红印刷厂地块还涉及到考古工作，并且需要相关工作完成后才能动工，是不是很有仪式感跟历史感？

　　以后项目营销可以说“千年底蕴，蒙荫祖德”了。再加上其他费用，该地块起拍楼面价来到4.3万/平，标准的海珠地价了。

　　表面地价实惠，实际都是硬活，劳心费力还成本奇高，这点该地块江湾和樾前身的锌片厂地块类似。因此，它同样是定向输出给央国企开发商的。

　　除了上述苛刻复杂的条件，地块本身素质还是不错的。比起中海江泰里、中海观澔府、中旅天宸府等小体量项目，地块占地面积约4.8万平，体量更舒适，社区配套会丰富些。

　　其次是周边是海珠西，生活氛围很成熟，沙园商圈、江南西商圈，人气旺盛，安逸舒适。

　　交通方面有燕岗站，广佛线加11号线（在建）加持，去珠城、琶洲、白鹅潭、千灯湖都方便。

　　地块要求配建一所24班小学，另外周边有红棉小学、工业大道中小学、昌岗中路小学等等，教育配套丰富。

　　按照我们的估计，东方红印刷厂地块大概率不会有民企去参与竞拍。根据出让公告，地块报名截止时间是8月31日，也就是后天。

　　本周五（9月1日）正式开拍，哪家开发商会拿下它，届时就会揭晓。

　　海珠下半年土拍大戏即将开始，金九银十第一枪，值得我们期待。