供应量断崖式下滑 昆明洋房库存降到历史新低

　　原标题：库存断崖下跌!昆明在售一手洋房预估仅剩4000余套

　　宜居属性拉满的洋房，想买得抓紧了!

　　根据克而瑞数据，截止2024年，昆明主城洋房库存降到历史新低，只剩45万平，粗略算下来，大概仅剩4000余套。

　　并且，洋房供应量也出现断崖式下滑，连续3年供小于求。

　　供应量断崖式下滑

　　昆明洋房库存降到历史新低

　　先来看库存情况!

　　克而瑞数据显示，从2021年开始，昆明洋房库存面积就开始持续下降，在2022年时已不到100万平。(注：本文数据仅统计主城，不含郊县)

　　到了2024年，洋房库存面积降到历史新低，仅剩45.54万平。

　　对比2021年时，库存面积在3年内猛降了78万平，降幅约63%。

　　昆明楼市一线制

　　这个库存量是什么概念呢?

　　按照套均建面约100平粗略计算，45万平就相当于4500套房。

　　而洋房建面普遍高于100平，实际的可售套数可能更少。

　　昆明洋房库存猛跌，主要原因是供应量在大幅缩减。

　　按照克而瑞数据，2020年昆明洋房供应面积(当年获得预售的面积，下同)，接近150万平。

　　之后，供应量逐年下降，出现断崖式下跌，过去2年都在10万平左右。

　　尤其是2024年，供应量创下历史新低，仅约10.76万平。

　　昆明楼市一线制

　　放大到整个市场来看，洋房的供应占比也非常少。

　　2024年，昆明商品住宅供应面积约219万平，其中高层住宅就占了97%的量。

　　而洋房仅占市场整体供应的5%，严峻程度快要冲破天际了。

　　所以从2022年开始，昆明洋房成交量就大于供应量，连续3年供小于求。

　　比如2024年，成交面积超22万平，比供应面积多了一倍。

　　昆明楼市一线制

　　4年成交4块低密土地

　　昆明现有洋房盘且买且珍惜

　　从土地出让端还能发现，昆明主城洋房产品已进入纯消耗状态。

　　从2020年以来，昆明主城容积率低于1.5的低密宅地，仅成交了4块。

　　其中，2022年成交的为零星用地，2022年成交的地处滇池南岸大渔板块(绿城滇池国际健康城用地)，位置相对偏远。

　　只有2024年成交的2宗地，地处滇池会展板块，尚未开发，能为后续补货。

　　土地供应不旺，在一定程度上造成了昆明新增洋房的“难产”。

　　可以预见的是，未来2年，昆明洋房的新增供应依旧不多，现存洋房楼盘，将更稀缺。

　　昆明楼市一线制

　　据不完全统计，目前昆明市区在售的带洋房产品，只有10个左右。(大渔、经开区、空港等除外，尾盘项目除外)

　　想要买洋房盘，仅华夏四季、中海云麓九里、义承金川府、北大资源·滇海壹号、宝能滇池九玺、龙湖山海原著上宸、御龙半山、西南海上、蓝湖邻里、长粼天境等项目可选。

　　聚焦到区域来看，就更少了。

　　以上楼盘，主要位于东白沙河、滇池度假区、草海、滇池会展、高新区，大部分在滇池沿岸。

　　像北市区、南市区等核心区域，想买洋房只能看二手。

　　昆明楼市一线摄

　　洋房水分基本挤干

　　均价不到1.4万/平，入手门槛变低

　　当然，对于买房人来说，目前入手洋房是不错的时期。

　　首先，均价不到1.4万/平，门槛有降低。

　　过去几年，房地产市场大调整，房价整体降了不少，洋房也不例外。

　　从克而瑞的数据来看，2020年时昆明洋房均价，还在1.6万/平以上，到2023年时，已不到1.4万/平。

　　去年，洋房成交均价持续处于低位，为13837元/平，比起2020年高点时降了15%左右。

　　昆明楼市一线制

　　这也恰好说明，昆明的洋房价格水分已基本挤干，给到更多人入手的机会。

　　举个例子，建面约120平的洋房，2020年时入手总价接近200万。

　　但现在入手，同样的面积总价只要160万左右，门槛低了不少。

　　中海云麓九里洋房实景|项目供图

　　其次，昆明要发展低层住宅，未来洋房更具优势。

　　去年来，官方反复强调，要发展低层高品质住宅。

　　昆明也在去年出台新规，明确各区域开发强度，要求全面降容。

　　其中，开发强度最高的区域，新批宅地容积率不超3.1.临滇临山等区域宅地容积率不超1.5.

　　甚至连部分配售型保障房，都是7层的电梯洋房。

　　在这种背景下，未来，高密度筒子楼的竞争力只会越来越弱，而低层洋房的竞争力和市场价值，会越来越强。

　　昆明楼市一线制

　　再次，昆明在售洋房普遍已是现房，所见即所得。

　　以上楼市君提到的洋房楼盘，基本都是现房在售。

　　其中，中海云麓九里地处白沙湖湖畔，是洋房+叠墅的纯低密住区。

　　华夏四季和宝能滇池九玺，地处草海南岸，是昆明高端住宅汇聚区，山海资源优秀。

　　想在滇池度假区买洋房，可以看看龙湖山海原著上宸、西南海上，配套完善。

　　北大资源·滇海壹号地处滇池会展板块，是昆明临滇低密盘的新晋流量王。

　　总之，随着改善时代的来临，未来市场对洋房类低密产品的需求，只增不减。

　　并且，洋房社区容积率低，楼层低、绿化覆盖率高，居住舒适度更高。

　　有意向的买家们，可以行动起来了。

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