房地产巨头万科动作频频 能否成功“脱险”仍存疑

近日，深陷舆论风暴的中国地产头牌企业万科，施行一系列动作以期化解危机。不过万科能否成功“脱险”，仍然存在很多不确定因素。

4月15日晚，万科开发经营本部发布了两则公告：一则是说明西北区域的组织和人员调整，另一则是说明郑州公司总经理许沈波调动，张新亮接任。

公告说，万科西北区域下设五大城市公司，现将兰州和西宁重组为兰宁公司，与西安公司、新疆公司以及银川公司成为四大公司，并对城市公司的所有总经理做了一次轮动。

这轮调整符合万科过往的习惯做法。今年以来，万科已经对南方区域、上海区域及北京区域先后进行了调整。

比起西北区域的人员调整，郑州公司的人员调动更惹眼。

本次公告中显示，任万科郑州总经理5年的许沈波被任命为开发经营本部合伙人，即调回地产总部上海工作。

这则公告回应了很多媒体此前披露的许沈波在4月14日提交辞呈的传言。

此前一天，万科刚刚进行了一次危机公关。

4月14日晚，在万科召开的投资者会议上，万科管理层对与会的中金、中信、摩根士丹利等多家券商回应了近期市场多种传闻，并首次公开承认，当前的确遇到了阶段性经营困难，流动性短期承压，且表示接下来将立足自救，保交楼。

针对万科有管理层人员“出国不回”及被边境控制传闻，万科回应称，不存在相关情况，集团管理层境外公务出行正常进行，万科总裁祝九胜和集团联席总裁朱保全分别赴中国香港和日本考察，祝九胜已回。

针对烟台多家公司联名举报万科挪用资金等问题，万科回应称，烟台公安机关曾受理报案，经过3个月调查取证后，于2023年11月作出“不予立案”通知；同时，税务机关对烟台万科在进行稽查，目前没有认定烟台万科存在偷逃税款之主观故意。

万科集团还称，正在向法院提起民事诉讼，并向公安机关进行刑事报案，追究烟台合作方于2024年4月在网络对公司和董事会主席的诽谤和恶劣影响。

媒体纷纷报导万科的回应，虽然外界对万科不利的舆论风暴缓和下来，但万科的财务状况却未能安抚债权持有人。

流动性资金困境

公开信息显示，万科的一大难关是现金不足以还债，现金储备一直在持续减少，一部分还要偿还合资伙伴的款项。万科的现金截至2023年末约有184亿元人民币，同比下降了59%。这些金额不足以覆盖2024年到期的215亿元公债。

据瑞银集团的估计，万科每月的合同销售额需要达到280亿元，才能在自由现金流的基础上实现收支平衡。2024年以来到目前为止，万科从未达到这一目标。瑞银的这一乐观估计包括假设万科的合资方不会发生流动性撤资。

销售回款是房企自有资金最主要来源。万科受2021年以来中国经济持续低迷的整体环境影响，销售利润持续下滑，在2024年1、2月份两个月，万科合同销售金额仅约334.7亿元，比2023年同期减少250多亿元，衰退43%。而较2021年同期1166.3亿元相差更远。

万科管理层日前承认，面临又一个“剪刀差”——经营业务的收益不足以覆盖正在“爬坡”的银行贷款利息。

今年3月，世界三大评级机构之一的惠誉将万科的长期外币发行人违约评级由“BBB”下调至“BB+”，并将万科的评级列入负面观察。“BB+”为非投资等级，俗称垃圾级别。惠誉表示，将万科评级下调至垃圾级别，反映万科销售业绩疲弱，同时资本市场波动限制了公司的融资管道。

至此，万科的信用评级被世界三大评级机构穆迪、标普和惠誉全部下调至非投资等级。

万科会马上爆雷吗？

万科年报显示，从2011年到2022年12年，万科合计营收为3.4791兆元人民币，分给股东906亿元，占营收的2.6%。支付员工薪水1197亿元，占营收的3.14%；合计股东股息共占营收的11.16%。

在这12年中，万科支付银行贷款利息1780亿元，占营收的5.12%；支付工程与建材款项1.2248兆元，占35.2%；向政府买地花了1.2172兆元，占34.99%；支付各项政府税费为4647亿元，与买地费用合计占总营收的48.36%。数据显示，万科的营收中有近一半到了政府的手中。

北京资深经济师林鸿（化名）对大纪元表示，就政府运作的角度看，可能会尽量撑着万科不马上爆雷。2024年第一季，万科对新华保险的融资债务就一直被拖着不还，只缴利息而不用还本金，就是明显的案例。不过，用行政手段撑着万科不倒，会导致金融机构的资金流动性越来越少。客户放在保险公司的资金会被亏掉，银行也会用各种名目限制储蓄客户提款。

万科能否再得深圳国资救助？

万科是中国房地产企业的标竿，其第一大股东是国企深圳地铁。深圳国资还可以拿出多少“真金白银”救万科，外界和市场都在关注。

去年11月，万科遭遇股债双杀，在深圳国资的强力支持护盘下，万科得到了充足融资并度过了市场危机。

曾任深铁董事长的辛杰当时称，深圳地铁集团将会承接万科在深部分城市更新专案，交易金额预计超过100亿元，以此为万科注入新的流动性。“如果还有需要，我们也会研究出台其它措施，源源不断为万科提供支援。”他提到。

深圳国资支持万科投入百亿元规模以上的流动性，这是万科反复提及的。但是对于“深铁于三季度业绩会时提出计划为万科注入100亿的流动性，已注入多少”的问题，万科在4月5日并未明确回应，只是复述深圳国资所说的支援措施。

林鸿表示，深圳地铁2017年花了664亿元入主万科，每年为了贷款至少付利息35亿元，如果以7%左右的非标准贷款利率估算，那么至少借款500亿元。以非标准贷款最多7年加2年的存续期看，深圳地铁融资断头的时间可能很近了。深圳国资委不可能再掏钱救万科。以目前的股价，理论上看，如果万科倒下，深圳地铁很可能跟它一起躺下。

万科寻求约1300亿元人民币银行新贷款

今年中国的房地产的融资模式也发生变化。万科以前融资的九成都是总部通过信用融资一次性获得大额贷款，而现在不得不以项目为单位，银行按照工程进度来严格控制提款节奏。截至2024年3月末，万科公司已在22个城市上报“白名单”专案42个，涉及新增融资169.5亿。

万科管理层称，新增融资沉淀于专案公司，集团总部无法使用，而原本的现金储备还会继续消耗。

这意味着，新的融资仅供具体项目尤其是保交楼方面使用，不能被挪用到万科总部的还债等支出上。

万科仍在寻求国资支援，也在加快处置资产，打折出售，以回流现金为重。

4月14日，万科在投资者活动上表示，公司准备总额约1300亿元人民币的资产包作为抵押，寻求银行新贷款。但同时说明，将不会出售物业管理子公司万物云和长租公寓这两项核心资产的控股权。

林鸿表示，万科能否真正自救，主要是看销售回款。目前它的底牌越来越少，而房地产销售仍然看不到市场利好的迹象，万科能否活过寒冬，很不乐观。