2025年1月二手房市场观察快报

　　2025 年，中国房地产市场持续处于调整与变革的关键阶段，城市更新与保交房成为两大核心要点。在国家政策大力推动下，城市更新被视作扩大内需的重要手段，将为房地产市场注入新活力，助力市场结构优化与居住品质提升。保交房工作稳步推进，有力保障购房者权益，稳定市场信心。在此大背景下，深入剖析 2025 年 1 月重点 30 城二手房市场数据，能为洞察市场走势提供重要参考。

　　一、二手房挂牌规模

　　2025 年 1 月，重点 30 城二手房挂牌量为 317.3 万套，环比下降 5.1%，这或暗示市场房源供应节奏有所调整。挂牌均价为 20553 元 / 平米，环比下降 1.0%，体现出价格方面存在一定下行压力。

　　从各城市挂牌量来看，北京挂牌量达 12.45 万套，环比下降 3.41%，但挂牌均价为 56882 元 / 平米，环比上涨 0.08%。北京作为重要一线城市，房地产市场较为成熟，挂牌量的微降和均价的微涨，反映出市场供需关系相对稳定，优质房源依然受市场青睐。天津挂牌量为 19.05 万套，环比下降 2.77%，挂牌均价 17878 元 / 平米，环比下降 0.23%。天津房地产市场在调控政策影响下，市场活跃度有所波动，挂牌量和均价的变化显示出市场正在寻求新的平衡。

　　二、二手房成交规模

　　1 月重点 30 城二手房交易量为 15.64 万套，环比下降 33.8%，这可能与春节假期等季节性因素有关，导致市场交易活跃度降低。成交均价为 21449 元 / 平米，环比下降 2.8%，价格的下降或与市场供需关系以及部分业主为促进成交而进行价格调整有关。

　　在各城市成交均价方面，北京东城成交均价 86430 元 / 平米，环比上涨 0.35%，显示出该区域房产的抗跌性和吸引力。上海黄埔成交均价 109904 元 / 平米，环比上涨 2.68%，作为上海核心区域，优质地段和配套资源支撑着房价的稳定上涨。而天津和平成交均价 45747 元 / 平米，环比降幅 8.06%，表明该区域市场价格调整幅度较大，可能受市场供需结构变化等因素影响。

　　三、重点城市相关分析

　　(一)整体挂牌量 TOP5 小区

　　1 月重点 30 城的北京，龙湖长城源著 2 号院在挂牌量方面位居榜首。该小区可能因地理位置、房源类型、小区环境等因素，吸引了较多业主选择挂牌出售。上海的世茂滨江花园，凭借其独特的江景资源和完善的配套设施，成为挂牌量较高的小区之一。天津的融创星耀五洲，或因项目规模、户型多样性等因素，在当地二手房挂牌市场中占据重要位置。成都的恒大雅苑，可能由于品牌影响力以及前期项目口碑，使得挂牌量在当地较为突出。这些小区的挂牌情况，反映出不同城市购房者对于居住品质、环境、配套等方面的多样化需求。

　　(二)挂牌市场前 5 物业公司

　　在北京，中海物业集团管理小区数量达 90 个，位居首位。中海物业凭借其专业的服务水平、良好的品牌口碑以及高效的管理模式，赢得了众多业主的认可，从而在二手房挂牌市场中，由其管理的小区数量较多。上海的雅居乐 - 雅生活，管理小区数量 91 个，该物业公司在服务创新、社区文化建设等方面表现出色，提升了小区的居住品质和市场竞争力。天津的碧桂园智慧物业，管理小区数量 45 个，以其智能化管理手段和贴心的服务，在当地二手房挂牌市场中占据一定份额。物业公司的服务质量和口碑，对小区的市场表现有着重要影响，优质的物业服务能够提升小区房产的附加值。

　　(三)挂牌市场热门商圈活跃度

　　北京房山区的长阳商圈活跃度最高。长阳商圈近年来在基础设施建设、商业配套完善等方面取得显著进展，吸引了大量居民入住，二手房挂牌市场也较为活跃。上海洪山区的白沙洲商圈，随着区域规划的逐步落实，交通、教育、医疗等配套不断完善，成为二手房挂牌市场的热门区域。天津津南区的咸水沽商圈，凭借其自身的产业基础和生活配套，在二手房挂牌市场中表现活跃。这些热门商圈的活跃度，反映出城市区域发展对房地产市场的带动作用。

　　(四)挂牌市场房源调价降幅

　　北京欧陆经典 2 室 1 厅 1 卫房源调价降幅超过 40%，可能由于房源自身存在一些瑕疵，如装修老旧、户型不合理等，或者业主急于出售，从而大幅降低价格。上海新崇北路 1 室 1 厅 1 卫房源降幅超过 45%，或因市场竞争激烈，该房源在同区域内缺乏优势，业主为吸引买家而进行大幅降价。这些房源的调价情况，反映出市场竞争的激烈程度以及业主根据市场情况调整价格策略的现象。

　　(五)整体交易量 TOP5 小区

　　北京的荣丰 2008 交易量领先，该小区可能因地处核心地段、交通便利、小户型房源较多等优势，满足了众多购房者的需求，尤其是刚需和投资型购房者。上海的上海康城，凭借其大规模的社区规划、完善的内部配套以及相对合理的价格，吸引了大量购房者。天津的奥城公寓，以其优越的地理位置、丰富的商业配套以及高品质的居住环境，成为当地二手房交易的热门小区。这些小区的交易量情况，体现出不同城市购房者对于居住地段、配套、户型等方面的偏好。

　　(六)交易市场 50 强前 5 物业公司

　　北京的中海物业集团在交易市场中管理小区数量为 28 个，再次体现出其在市场中的优势地位。优质的物业服务使得购房者在选择房产时，更倾向于选择由中海物业集团管理的小区。上海的雅居乐 - 雅生活，管理小区数量 23 个，其良好的服务口碑和社区管理模式，对购房者具有较大吸引力。物业公司在二手房交易市场中，对房产的交易活跃度和价格稳定性都有着重要影响。

　　(七)交易市场热门商圈活跃度

　　北京昌平区的回龙观商圈交易活跃度最高。回龙观商圈凭借其成熟的居住氛围、便捷的交通网络以及丰富的商业配套，吸引了大量购房者。上海的相关区域(此处未提及具体名称，需根据实际情况补充)，以其独特的区域优势，成为二手房交易的热门区域。天津南开区的王顶堤商圈，因地理位置优越、教育资源丰富等因素，在二手房交易市场中表现活跃。这些热门商圈的活跃度，反映出购房者在选择房产时对区域配套和发展潜力的重视。

　　(八)交易市场房源议价空间

　　北京龙湖香醍漫步三区 3 室 2 厅 2 卫房源议价空间幅度超过 50%，可能由于该房源市场需求相对较低，或者业主资金周转等原因，使得议价空间较大。上海悦达南郊华都六区 2 室 1 厅 1 卫房源议价空间幅度超过 45%，或因该小区在同区域内竞争激烈，业主为促成交易，给予购房者较大的议价空间。房源的议价空间反映出市场供需关系以及买卖双方在交易过程中的博弈情况。

　　四、未来展望

　　随着城市更新工作的深入推进，如老旧小区改造、街区更新等项目的实施，将改善城市居住环境，提升房产价值，带动二手房市场的活跃度。同时，保交房工作的持续落实，将增强购房者信心，稳定市场预期。预计未来二手房市场将在政策引导下，逐步实现供需平衡，价格也将趋于稳定。但不同城市、不同区域的房地产市场仍将呈现分化态势，一线城市和核心二线城市，由于其经济活力、人口吸引力等优势，房地产市场有望率先实现稳定和复苏;而部分三四线城市，可能仍需通过进一步优化政策、促进产业发展等方式，来推动房地产市场的健康发展。