学区房天价!西安“老破小”成交价超过了10万元/㎡

　　近年来，学区房的价格飙升成为房地产市场的一个显著现象。尤其是在一些大城市，父母为确保孩子能够进入名校，不惜重金购买学区房。西安近期发生的一笔成交，更是引发了广泛关注。2024年末，一套仅5.66平方米的“老破小”二手房以超过10万元每平方米的价格成交，这一价格让人咋舌，远超同区豪宅的市场均价。

　　对于这套面积不到6平方米的老房子，价格突破了中大国际九号(10万元/平方米)和曲江玫瑰园(7.75万元/平方米)等高端楼盘的市场价。为什么这类几乎无法居住的“微型房产”能够卖出如此高的价格?根本原因在于它所处的学区资源。

　　优质学区撑起“天价”房产

　　据相关资料显示，西安这套5.66平方米的“微型房”位于学区热门区域，周边有后宰门小学、新知小学等优质教育资源。后宰门小学被誉为西安最顶级的小学之一，而爱知中学则是陕西省教育厅直属的知名学校，素有“进五大”的声誉。显然，这些优质教育资源为房产增值提供了强大支撑。

　　实际上，这样的例子在西安并不罕见。西七路及其周边的小区，尽管大多数房龄超过三十年，且属于“老破小”类别，挂牌价格仍然保持在3万到5万元每平方米不等。某些小户型甚至在司法拍卖中拍出了高溢价，如2021年9月，一套31平方米的小房子以溢价率接近54%成交。

　　这种现象并不局限于西安，许多一线和二线城市的学区房价格都呈现出类似的疯狂上涨。在北京、上海等地，不乏有“老破小”二手房卖出天价的案例。这些房产的核心价值并非房子的本身，而是房子背后所代表的教育资源。

　　学区房背后的投资逻辑

　　学区房之所以成为热炒对象，原因在于其稀缺性。优秀的学校资源是有限的，特别是核心学区周边的房产，这种稀缺性使得这些房源成为投资者眼中的“硬通货”。许多家长购买学区房，除了为孩子提供更好的教育机会外，还看中其升值潜力。即便是小面积、老旧的房产，只要它位于优质学校的学区内，也能获得溢价，成为市场上的抢手货。

　　然而，这种投资逻辑并非没有风险。随着政策的调整和市场的逐步回归理性，学区房的价值并不是永远上涨的保障。2024年12月，西安一套具有高新31小、11初学学区的房源成交价大幅缩水，业主亏损严重。此外，随着“名校+”政策的推广，更多优质学校的资源开始扩展到其他区域，学区房的稀缺性正在逐渐减弱。

　　政策变化带来的市场波动

　　近年来，西安的学区房市场发生了变化。2024年5月，陕西省教育厅发布的《2024年义务教育招生入学工作通知》中明确提出，公办学校可以实行“单校或多校划片招生”。这一政策的实施，意味着原本依赖“名校”学区房的投资者可能会面临更大的不确定性。多校划片将导致部分优质学校的招生范围扩大，从而减少学区房的稀缺性。

　　随着政策的变化，西安等城市的学区房市场正逐渐回归理性。过去几年热炒的“名校+”学区房，在新房市场的价格透支现象显现，许多购房者在二手房市场上面临亏损的局面。随着教育资源的逐步均衡，学区房的炒作可能会受到遏制，未来的市场走势将更加理性。