住房租赁市场迈向“存量优化” 机构化助力打造“好房子”

　　近日，由清华大学房地产研究中心、自如研究院、新华网文化产业研究院联合编撰的《2025 中国城市长租市场发展蓝皮书》正式发布。这一蓝皮书的问世，为剖析当下住房租赁市场，推动 “好房子” 建设，提供了极具价值的参考。​

　　今年政府工作报告明确提出，要 “适应人民群众高品质居住需要”，全力推动建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”。在此背景下，蓝皮书指出，通过多主体、多渠道协同推进 “优化存量、提高质量”，是化解住房租赁市场供需矛盾，释放市场潜力的关键路径。而机构化运营，被视为盘活住房租赁存量，提升房源质量，促进市场稳健发展的必然选择。​

　　当前，我国城市住房租赁市场正经历深刻的结构性转变，逐步迈向 “存量优化” 阶段。一方面，全国租房人口规模已接近 2.6 亿，主流置业人群开始回流租房市场;另一方面，以个人业主房源为主的传统供给模式，滞后性愈发凸显。​

　　数据显示，四大一线城市租房人口规模已逼近 4000 万，占比近 50%。在全国 40 个重点城市的租赁市场中，35 岁以上租客占比已超 35%，自 2021 年以来，这一群体占比提升了 4.9 个百分点，成为增长最快的租客群体。​

　　随着 35 岁以上主流置业人群重返租房市场，改善型居住需求也从购房市场转向租房市场。租客对居住品质的要求日益提高，“室内环境舒适、房屋品质高、周边交通便利” 成为他们衡量租住品质的关键因素。为追求更好的租住体验，超四成租客愿意为高质量基础装修增加预算。此外，超半数租客能接受 5 年以上的租房生活，近 20% 的租客甚至能接受长达 10 年以上的租房生涯。​

　　然而，市场需求快速升级的同时，房源供给却难以跟上步伐。目前，市场房源普遍存在装修陈旧、配套不全、服务不到位等问题，与租客对品质、舒适、安全及智能化的需求，形成 “产品错配”“服务错配”“运营错配” 三大结构性矛盾。据统计，全国超 6000 万套潜在可出租房源亟需进行提质改造，以激活其价值。因此，将存量住房打造成 “好房子”，已成为优化住房租赁市场供给的当务之急。​

　　值得注意的是，我国住房租赁市场 90% 以上的房源由个人业主提供。但蓝皮书调研发现，个人房源普遍存在 “老旧” 问题，超 50% 房源房龄超 10 年，超 20% 房源房龄超 20 年。这不仅导致房源长期空置，还引发中介平台不规范、房屋频繁出问题、租金收益不理想、租客拖欠费用等诸多问题，严重困扰城市业主。​

　　与此同时，机构化长租房迎来快速发展，产品形态与居住生态不断丰富，市场占比稳步提升。数据显示，集中式长租公寓 TOP30 企业累计开业房源量达 122.6 万间，管理规模超 3 万间的集中式租赁社区运营机构，占比已达 14%。​

　　国家也持续出台系列支持政策，通过金融扶持、税收优惠、土地供应等措施，大力推动保障性租赁住房发展，尤其鼓励在保租房运营中引入长租机构的成熟模式、优质产品、专业服务和先进科技运营能力 。​

　　此次蓝皮书的发布，为住房租赁市场的健康发展指明了方向。未来，随着市场主体的积极参与和政策的持续支持，有望推动更多 “好房子” 进入租赁市场，满足人民群众的高品质居住需求。