租赁市场“冰火两重天”：“以价换量”下的行业困局与展望

　　租赁市场当前呈现出一种极为特殊的 “冰火两重天” 态势。在这一市场格局中，保租房以其低价租金优势吸引大量租客，形成一股强劲的市场拉力;而市场化公寓却陷入困境，不得不含泪促销以求生存。租客处于优势地位，能够手握多家优惠进行比价，运营商则焦虑万分，常常彻夜修改促销方案。在这样的背景下，“以价换量” 逐渐成为众多运营商吸引租客的主要策略。但随之而来的问题是，租金持续走低真的意味着租客的胜利吗?当市场价与保障价的边界日益模糊，这场看似 “没有赢家” 的博弈又将把租赁市场引向何处?

　　旺季不旺，“以价换量” 成突围关键

　　每年春节后的返城潮和换租需求，向来是租赁市场的传统旺季。然而，2025 年的上海、深圳等核心城市却打破常规，呈现出 “旺季不旺” 的独特景象。个人房东挂牌租金普遍上涨，形成了市场价格的一种上扬态势;但集中式长租公寓的租金价格却保持 “克制”，不仅没有随传统旺季上扬，甚至逆势推出大力度折扣活动。

　　以下是部分品牌公寓运营商近期推出的活动：

　　泊寓：推出 2025 年第一季度启程计划以及求职特价房(免租 1 - 3 个月)。

　　城家：推出免租活动，新签 / 续签 12 - 17 个月，可享 35 天免费住;部分门店新签 / 续签 24 个月，享 70 天免费住。

　　佰舍：推出 “好朋友，手拉手” 活动，老带新可享受优惠活动，新老顾客皆可获得 200 - 500 元租金抵扣券，另外住房积分可用作续约抵用券。

　　魔方：推出暖春租房季活动，法定节假日免费住;签约一年送一个月租期;到店开启优惠盲盒等。

　　保租房：也有租房活动，城投宽庭浦江社区指定房源 8 折;指定房源住满 12 个月送一个月;指定房源签约三个月以上租房，即可享刮刮乐;老客户签约新客户且住满 3 个月，老客户享 1000 元奖励，新客户享 500 元奖励，还可抽取刮刮卡等。

　　相较往年，今年房源折扣、特价房、免租期、租期赠送、租金抵扣、签约礼品等活动力度都在加大。这一现象深刻反映出长租公寓运营商们在本该是年后 “小阳春” 时期所面临的巨大压力。其背后的原因，是长租公寓运营商在供需失衡、保租房冲击与经济环境变化下的被动调整。

　　市场压力迫使企业 “以价换量”

　　旺季通过活动揽客，一方面是希望吸引更多客源，另一方面，更是市场压力迫使企业不得已而为之。

　　最主要的压力来源于保租房 “井喷” 与需求疲软导致的市场供需失衡。“十四五” 期间全国保租房筹集目标达 870 万套，2025 年作为收官年进入冲刺阶段。以上海为例，保租房项目数量从 2023 年的 17 个激增至 2025 年的 279 个，两年增长超 15 倍。这些有政府背书、租金仅为市场价的 90%，且配套更加完善的公寓项目，直接分流了市场化公寓的租赁需求。并且地方政府为完成保租房 KPI，甚至将烂尾楼、闲置写字楼改造为保租房，进一步挤压市场化项目空间。

　　从需求端来看，城市外来常住人口以及支付意愿却在双降。近几年，随着整体经济大环境的下降，一线城市人口流入也随之放缓，2023 年上海外来常住人口同比仅增长 0.5%，远低于前十年平均水平。并且，经济增速放缓导致租客支付能力以及支付意愿下降。“5 年前，租客愿意拿出收入的 30% 甚至 40% 用于租房开支，但到了 2024 年，这一比例已经降至大约 20%。”

　　供需错配下，市场化长租公寓空置率攀升，部分项目出租率已跌破 90%。以保租房 REITs 为例，其平均出租率从 2023 年的 98% 降至 2025 年的 95.43%。连市场上最优质的保租房项目出租率都在下降，就更不用提市场化运营的长租公寓项目了。因此，市场化企业为维持运营，就不得不通过各种活动吸引租客回笼资金。

　　租金下跌还要持续多久?

　　租金下跌，真实反映了市场的失衡问题。

　　过去两年，中国长租公寓市场经历了租金持续下行的阵痛期。以上海为例，根据不如租房研究所监测，2024 年全年集中式长租公寓平均租金同比下跌约 6%。

　　尽管 “十四五” 保租房筹集目标进入收尾阶段，但 2025 年各地仍在加速冲刺。各地动辄数万甚至十几万套的保租房供给，导致市场化公寓被迫卷入价格战。加之地方政府通过 REITs 加速保租房资本化，未来保租房的租金定价权将进一步强化，市场化项目议价空间受限。

　　那么租金下跌的势头要持续到什么时候?从短期来看，租金下行趋势难逆转。一方面，作为 “十四五” 的收官之年，保租房筹集计划仍未停止，未来一年仍有百万套保租房供给。另一方面，需求端仍旧低迷，虽然近期数据显示上海人口流入有攀升趋势，但租客对租金价格敏感度却在提升，租客收入压力大直接导致了支付能力的疲软，也在间接导致续约率的走低。

　　但从中长期来看，租金表现或出现分化拐点。未来 2 - 3 年内，随着保租房供给的逐步消化，以及核心城市的人口回流，租金跌幅收窄也不无可能。并且，面对市场变化，企业也在积极调整，不断优化户型设计、租约结构、服务及社群活动等等细分产品，通过极致性价比吸引客群，局部缓解租金压力。

　　不如租房有话说

　　未来 1 - 3 年，长租公寓市场仍将处于 “低租金、高竞争” 的新常态。这也是市场从野蛮生长向理性回归的必经阶段。保租房的强势崛起重构了租赁生态，迫使企业从规模扩张转向精细化运营。

　　短期看，价格战可能延续;长期看，唯有通过产品创新、效率提升与政策协同，才能在行业洗牌中占据一席之地。对租客而言，这场竞争带来了实实在在的福利：更低的价格、更灵活的租约与更优质的服务。对投资者而言，优质资产的改造能力以及企业的经营模式是未来突出重围的关键，以在低租金环境中创造更多收益。

　　但市场也需警惕过度降价引发的服务质量下滑。如何在价格、品质与可持续性间找到平衡，将是行业未来发展的核心命题。