2025年长租市场风云变幻 部分城市租金面临调整

　　进入2025年，我国住房租赁市场正处于变革与调整并行的阶段，保障性租赁住房的供应增长、市场租金的波动以及资本投资的活跃交织在一起，使整个行业充满机遇与挑战。

　　保障性租赁住房供应攀升，未来趋于稳定

　　近年来，保障性租赁住房(保租房)成为政府推动租赁市场健康发展的重要抓手。当前，核心八城的新建保租房项目成为市场供应的主力。预计2025年新增入市面积将达880万平方米，2026年则为850万平方米。然而，随着2023-2026年供应高峰期的结束，市场供给将逐步回落，年均供应量或将稳定在340万平方米左右。

　　需求稳中微降，部分城市租金面临调整

　　租赁市场的需求端同样在经历变化。2023年，全国核心八城的外来常住人口减少34万人，其中一线城市减少23万，二线城市减少11万。作为租赁市场主力军的流动人口规模下降，使得短期租赁需求受到一定抑制。在供给增长、需求下降的背景下，租金压力显现，部分城市甚至面临租金回落的可能。

　　资本市场积极布局，投资趋于多元

　　长租公寓市场的资本流动表现活跃，投资主体日益多元化，涵盖私募基金、资管企业及保险资金等多类机构。其中，一线城市依然是资本布局的首选，尤其是上海，在全国长租公寓大宗交易中占比高达69%。

　　在投资资产类型上，非居改组类项目的占比高达71%，反映出投资方对成本控制和风险规避的高度敏感性。他们更倾向于能快速变现的项目，而投后运营方面，则偏好收益较高的服务式公寓。

　　保租房REITs市场扩容，融资渠道不断拓宽

　　保障性租赁住房公募REITs(房地产投资信托基金)市场迎来快速扩容。截至2024年，已有四支保租房REITs提出扩募计划，行业形成了“首发+扩募”并行的格局。其中，国泰君安城投宽庭REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT已成功上市，累计发行规模达95.5亿元。与此同时，建信建融家园REIT已获受理，上海地产租赁住房REIT等项目也相继申报。预计到2025年，保租房REITs的累计发行规模有望突破250亿元，融资渠道将更加宽广。

　　地方政府深化布局，长租品牌加速成长

　　自“十四五”规划实施以来，各地政府积极推动保障性租赁住房的发展，郑州、合肥、杭州等城市纷纷成立“安居”类运营主体，以期构建完善的住房租赁体系。这些企业正逐步形成自己的品牌，并致力于提供长期稳定的租赁服务。

　　以深圳安居为例，该企业自2016年成立以来，经历了自营与合资并行的发展阶段。随着部分合作企业的退出，深圳安居逐步转向全自运营模式，为其他地方国企提供了可借鉴的发展范本。

　　市场竞争加剧，企业竞争力成关键

　　随着保障性租赁住房的大规模入市，行业竞争格局日趋激烈。国企背景的租赁企业凭借政策优势，正通过重资产模式进行规模扩张，年内开业规模增幅已达26%。在竞争日益白热化的市场环境中，企业需要不断强化产品力、提升服务水平、优化运营管理，以构筑差异化优势，保持市场竞争力，实现稳步扩张。

　　结语

　　2025年，我国长租市场既面临着供应高峰带来的租金调整压力，也迎来了资本涌入与REITs扩容的机遇。在行业变革的关键时期，各方参与者需紧抓政策红利，优化运营模式，提升产品与服务，以在竞争激烈的市场中立于不败之地。