南京楼市限售取消 市场格局生变

　　3 月 31 日，南京宣布全面取消住房限售政策，这一消息如同巨石投入平静的湖面，在房地产市场激起千层浪。政策公布后，市场反应迅速，仅上午 10 点至中午 12 点的两小时内，新增挂牌房源就超过 1000 套。多位南京地产从业者表示，解除限售后，南京楼市挂牌量显著增多，市场供求关系正面临深度调整。​

　　短期内，市场面临明显的 “抛压效应”。南京市房地产学会会长、南京工业大学吴翔华教授指出，大量次新房源集中入市，其中还包含开发商此前的尾盘库存。与此同时，新房供应端也在快速扩容。克而瑞数据显示，2025 年 3 月南京商品住宅供应面积达 34.72 万平方米，同比激增 80.4​6%，环比更是暴涨 480.79%，且按时间推算，大部分为第四代住宅产品。​

　　业内人士认为，次新房源与新规住宅同场竞争，开发商需在产品迭代、价格策略和营销创新上全面发力，才能在这场供应端变革中抢占先机。此外，4 月 2 日，南京土地市场还将迎来一场土地拍卖活动，这无疑为市场增添了更多变数。​

　　激活市场流动性​

　　南京的限售政策始于 2017 年，当时为抑制房价过快上涨，规定新购住房须取证满 3 年方可交易。这一政策虽有效遏制了投机炒作，但长期执行也带来了一些问题，潜在房源被锁定，改善型购房者 “以旧换新” 的需求受到阻碍。即便后续两次调整放宽了部分群体限制，市场流动性依旧不足。​

　　此次全面取消限售，意味着南京进入 “全流通” 时代。吴翔华分析，2021 年和 2022 年高峰期成交的约 15 万套商品住宅将陆续满足上市条件，部分房源可能流入二手房市场，激活市场流动性，恢复商品房的自由流通。​

　　自春节假期后，南京二手房市场复苏明显，加上传统购房旺季，交易量持续上升，挂牌量也开始回升。统计显示，2 月份南京二手房新增挂牌量环比增加 80%，成交议价空间为 9.6%，环比扩大 0.4%。从成交情况看，当前二手房市场仍是 “以价换量”，不少业主想趁机出售，1 - 2 月整体议价幅度进一步拉大。​

　　市场现状是卖家预期提高，非急售不愿降价;买家则等待捡漏，加上长假因素，成交周期拉长。2 月南京二手房客户平均成交周期 50.3 天，环比增加 5.5 天;房源平均成交周期 194.5 天，环比增加 20.2 天。成交周期的延长，不仅影响市场信心，还制约了置换链条的周转。一位南京本地资深房地产人士表示，大众普遍 “买涨不买跌”，且南京本地家庭多有多套房产，直接置换新房的人并不多。​

　　我爱我家南京认为，取消限售将从供需两端深刻影响市场。供应端方面，预计短期内会出现新增挂牌潮，二手房市场房源数量大幅增加，供给更充裕，房源结构也将更加多元化。需求端上，政策松绑将促使被压抑的购房需求加速释放，特别是改善型购房者的 “以旧换新” 置换需求将得到满足，市场流动性提升，交易活跃度有望上升。​

　　量增质升的转型之路​

　　新房市场的竞争维度也在发生重构。一位华中某房企营销人士坦言，新项目不仅要应对同行新盘竞争，还要面对去年自家项目 “旧货” 的冲击。尤其是《住宅项目规范》实施后，非新规楼盘项目降价促销，第四代住宅凭借碾压式优势占据用户心智，重塑行业标准。​

　　这种产品迭代对购房者决策影响显著。某大型中介机构人士谢先生透露：“客户看过第四代住宅后，对老盘的接受度会直线下降。” 同策研究院联席院长宋红卫将此现象比喻为 “智能手机对传统功能机的迭代”。他表示，当前南京新房价格上涨主要由高品质住宅推动，特别是第四代住宅凭借高赠送、高得房率、高舒适度的 “三高” 优势，成为市场新宠。​

　　根据我爱我家南京统计，二手房与新房的成交量比例已接近 3:1.远高于前几年的 2:1 水平。这表明，一季度二手房成交增速明显低于新房同期表现。​

　　在此背景下，南京同步宣布进一步加大住房公积金支持力度，并推出多项配套措施，包括强化对 45 岁以下青年人刚性购房政策的支持、满足居民置换改善需求并给予购房合同金额 1% 的补助、加快被征收群众安置需求的满足以及盘活企业存量闲置资产等。宋红卫表示：“取消限售政策叠加公积金全家提取做首付等措施，显著降低了刚需和置换入市的门槛，为市场成交量的提升提供了有力支撑。”​

　　短期来看，挂牌量激增可能加剧市场竞争，但长期将推动市场供需再平衡。随着 “全流通” 时代的来临，南京二手房市场有望实现 “量增质升” 的转型，房源选择更丰富、交易流程更顺畅、价格更合理。不过，要实现从 “以价换量” 到 “量价企稳” 的跨越，仍需政策持续引导与市场预期修复共同发力。​

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“新的住房定位下，要做的不是阻碍或控制住房流通，而是引导，让整个市场流通起来。当流通频率较高时，不仅能带动消费和内需，还能稳定价格。”