和樾望雲盛大登场：14栋低密洋房，解锁海淀居住新高度

　　3 月 14 日，北京住建委发布和樾望雲预售许可预告，其备案名为和樾苑。有意思的是，前天拿证的和樾玉鳴备案为玉鸣苑，照此规律，和樾望雲似乎叫望云苑更为合适，看来并非出自同一操盘手的思路。​

　　和樾望雲项目规划建设 14 栋 6 - 10 层住宅楼，共计 693 户。从预售许可预告中的批准预售部位来看，所有地上全部住宅一次性拿证，准许销售面积共 82378.86㎡。​

　　该项目所在地块成交于 2024 年 11 月 5 日，由越秀地产以 63.825 亿元触顶价摇号摘得，后续引入华润置地联合开发。项目位于海淀区西北旺镇马连洼地区，规划总建筑面积约 14.13 万㎡，其中地上建面 8.92 万㎡，地下约 5.2 万㎡。​

　　在户型方面，产品以 139㎡首改户型为主，搭配部分 98/108㎡刚需房型，还有少量 172/178㎡改善性大平层。139㎡户型作为绝对主力，共有 276 套，占比近四成。该户型为四居两卫，南向三面宽，客厅面宽 4 米，采用落地窗设计。值得一提的是，针对隔壁和樾玉鳴开门正对餐厅被吐槽的情况，和樾望雲将入户门正对着的区域巧妙设计为 “家庭图书馆”，既显得高大上，又迎合了海淀家长的心理。近两年室内装修流行去客厅化，这种 “去餐厅” 的设计在大户型里颇为前卫。此外，和樾望雲还推出了 X 空间概念，区别于和樾玉鳴未打响的双书房概念，X 空间可以灵活用作书房、瑜珈房、电竞房，甚至能和旁边次卧打通做一个大套房，“X” 的设计让空间功能更具多样性，可见在主力户型的营销层面花了不少心思。​

　　其余几款常规户型分别如下：​

　　98 平入门户型：为中间户，共 140 套。这是一款实用三居，南向两开间，拥有通面宽飘窗。主卧采用套间设计，餐客厨一体，但厨房仅在天井有个窗户，通风条件一般。北向设有两间次卧和三分离次卫，还带有独立家政区和玄关。​

　　108 平户型：此户型可看作 98 三居的 PLUS 版本，仅 63 套。其功能布局基本与 98 平户型一致，不过由于是边户，客厅拥有 270 度转角大飘窗，厨房的窗子更大，整个客餐厨分区也更方正。在采光方面，108 平户型完胜其他所有户型，且数量稀少，预计会成为抢手房源。​

　　顶配户型：共 160 套，分为 172㎡(中间户)和 178㎡(边户)两个建面。采用四叶草格局，南向双套间设计，最小的卧室面积也有 11 平，充分展现了大平层的空间感。客厅面宽达 5.4 米，配备全景落地窗，从南至北依次为客厅 - 餐厅 - 厨房，通风采光极佳。主卧设有步入式衣帽间、三分离卫浴、双台盆，并围绕大浴缸打造了洄游动线。该户型品质高端，但没有额外赠送面积。​

　　整体来看，首付 150 万便能入手上地板块新房，户型设计等方面也较为出色。与丰台、顺义等地相比，和樾望雲所在区域优势明显;同比本区域新盘以及海淀老楼，更是具有显著优势。然而，海淀业主也有自己的考量。之前地块规划方案公示时，有反馈意见指出 “退台户型太多，影响市容市貌，建议不设置退台”。项目规划建设的 14 栋 6 - 10 层住宅楼中，位于小区正中间的 6 栋楼均为 9 层退台 8 层的设计。公众在反对退台的同时，还要求建设单位确认屋顶退台层是否为闷顶空间，坡屋面是否大于 30 度，消防高度算至檐口还是檐口至屋脊的中心。对此，建设单位回应称，本项目建筑高度、层数设置均合理合规，屋面形式采用坡屋顶设计，与区域城市风貌统一协调。同时，关于坡屋顶设计明确了两点：其一，屋顶退台层屋面下方为混凝土填充，无使用功能，即该项目的坡屋顶仅作装饰，并未设计阁楼。闷顶通常指坡屋面与顶棚之间的空间，是坡屋顶建筑结构的重要部分，多数闷顶为空，若用于住人则俗称阁楼，住人闷顶的楼板部分一般由木质梁和木板构成，而和樾望雲屋面下方采用混凝土填充，且平面图上无天窗或老虎窗设计。其二，楼栋的斜屋面坡度均小于 30 度，消防高度计算至该楼栋顶层的屋面面层。此前，海淀已有新盘因坡屋顶设计导致消防不过关，和樾望雲将斜屋面坡度控制在 30 度以下，意味着屋顶高度不计入建筑总高度，因此消防高度未超过 27 米，无需设置消防扑救场地。​

　　小区在规划上，东西两侧中部位置各设一个人行出入口，西入口为小区大门，进门处是一栋居住公共服务楼，1 层为物业，地下设有菜市场和其他商服空间。此外，大门南侧的 11# 楼首层也设有便利店等小型商服，因而未设置地下室。穿过物业楼是一大片室外活动场地，再往东便是下沉庭院。另外，在物业楼北边以及小区东南角靠近 13# 的位置，还各有一块标记为下沉庭院的空间，未来泛会所空间丰富。​

　　相较于丰台的 “好房子” 产品，功德寺两个项目(包括和樾望雲)在产品力上并无太大创新，但胜在性价比高。与朱房地块 9.5 万 / 平的楼板价相比，功德寺项目 10.5 万 / 平的销售指导价显得十分亲民，预计去化难度不大。​

　　项目地理位置优越，临近中关产业园，步行至地铁约 1.5 公里，待 13B 号线建成后距离将缩短至 1 公里左右。周边大型商业虽不多，但南边有大体量安置房，约 2100 户居民回迁后，基本生活配套将逐步完善。​

　　该项目最具吸引力的当属学区资源。根据之前规划，功德寺地块属于上地街道树村地区的 0702 街区，众所周知，上地是派位最好的学区之一，拥有排名海淀前十的 “牛小” 上地实验小学、清华附中上地学校。不过，和樾玉鳴和和樾望雲能否被划入上地学区尚未确定。官方回复称，目前不确定功德寺新房的学区归属。据悉，上地实验小学目前学位已饱和，即使是树村校区也优先保障当地回迁房，只有在有学位的情况下，才会保证商品房小区部分入学。功德寺两个项目大概率会被划到东南侧新建的 101 学校。该校由北京市一零一中学承办并参与建设，其中十二年制学校规划建设 72 个班，幼儿园规划 9 个班，计划于 2028 年秋季开学前交付使用。