济南土地市场：2025年开年动态与趋势

　　2025 年伊始，济南土地市场活力满满。核心区高价地块回归，政策驱动型项目频现，奏响全年土拍乐章。CBD 西区城市更新项目一期 A-1 地块以 15000 元 /㎡起拍单价创片区新高，多片区优质地块也纷纷挂牌。其中，明湖热电厂地块作为山东首个绑定 “高品质住宅” 标准的项目，将层高、新风系统等硬性要求写入出让文件，成为全省 “好房子” 建设的政策试点。在政府工作报告明确 “好房子” 建设标准的大背景下，济南楼市正从 “地段红利” 迈向 “产品力革命”。​

　　CBD 西区楼面价最高地块再出让，两房企携手 “底价” 拿下​

　　CBD 片区向来是济南高端区域的代表，其土地出让备受瞩目。2025 年的首次土拍，就由 CBD 西区楼面价最高地块的再次出让开启。这一地块，也就是 CBD 西片区城市更新项目 (一期) A1 地块，历经推迟、终止出让，后重新挂牌，最终在 3 月 17 日由历下城发与保利置业以底价成功摘得。​

　　回顾该地块成交历程，它曾推迟至 2024 年 12 月 16 日竞拍，随后于 12 月 18 日因故终止，今年 2 月 13 日重新挂牌，成为济南 2025 年首次供地项目。资料显示，此地块位于历下区解放东路以北、茂陵山路以西，地上最大容积率 2.9.土地面积 37271㎡，起始楼面价 15000 元 /㎡。地块周边交通、教育、商业配套成熟，临近在建地铁 6 号线茂岭山站、历下区政务中心、三甲医院以及多所优质学校，生活极为便利。​

　　A-1 地块起拍价相较于 2024 年保利置业竞得的 A5 地块楼面价 14059 元 /㎡，高出约 6.7%，刷新片区住宅用地起拍单价纪录。最终成交楼面价 15000 元 /㎡。值得注意的是，保利置业在该片区的在售项目保利金茂琅誉，目前均价约 31000 元 /㎡。业内认为，A-1 地块高起拍价加上片区高密度开发，未来产品溢价空间可能受限。参考周边项目，预计住宅售价在 3 万 —3.5 万元 /㎡区间，A-1 地块或主打 140㎡以上改善型产品，这将加剧 CBD 西片区高端市场竞争。​

　　济南首宗高品质住宅用地挂牌，明湖热电厂地块启动出让​

　　如果说 CBD 西区楼面价最高地块的落定打响了开年土拍 “第一枪”，那么首宗高品质住宅用地挂牌则是土拍市场的 “硬菜”。山东为推进 “好房子” 建设，提出 2025 年新出让优质地块全部建设高品质住宅，这一政策在济南开年便落地实施。2 月 26 日，明湖热电厂地块项目资产包挂牌，明确要求土地竞得人按高品质住宅开发建设指导意见标准建设并通过验收，这是济南今年首个挂牌的高品质住宅地块。​

　　明湖热电厂作为山东首座热电厂，自 1983 年筹建起承担主城区供热任务，2024 年因城市更新与环保需求关停拆除，原工业用地转变为 “住宅 + 商业” 功能，以提升大明湖景观视廊与主城界面。资料显示，明湖热电厂地块项目组团地块位于天桥区北坦街道办事处，总用地面积约 3.49 万㎡，含 2.86 万㎡住宅用地和 6260㎡商务金融用地。住宅用地容积率 2.6.起拍楼面价 6763 元 /㎡;商务金融用地容积率 1.6.起拍价 3001 元 /㎡。住宅地块需配建不小于 2000㎡安置房，由济南能源集团资源开发有限公司以不高于 16658 元 /㎡价格回购。​

　　挂牌信息首次明确要求竞得人按《山东省高品质住宅开发建设指导意见》建设 “高品质住宅”，开发需满足层高≥3 米、全屋新风系统、非接触式门禁等标准，并通过省级认定验收。此外，竞得人需在拿地后 3 个月内向天桥区教育局指定账户缴纳 2087.90 万元教育设施配建资金，用于提升天桥区教育办学条件。​

　　业内认为，明湖热电厂拆除及新项目建设，将更新北湖片区和天桥区城市面貌，提升大明湖风景区北向风景线颜值。不过，有业内人士分析，天桥区刚需盘多，房源均价 11000 元 /㎡起，若此地块打造改善高品质住宅项目，市场接受度有待观察。​

　　开年优质地块密集挂牌，政策引导市场向 “好房子” 转型​

　　实际上，开年济南土拍市场十分热闹，多个片区优质地块密集挂牌。2 月 26 日明湖热电厂地块挂牌后，历城港沟、历下盛福、高新孙村也纷纷挂地，此次共挂牌 9 宗土地，其中 5 宗为住宅用地，总土地面积约 180436㎡。​

　　港沟南区 2 宗地块位于历城区莲花山片区港九路以东、韩仓河以西。港沟南区用地 DLH13-7-3 地块，土地面积 12858㎡，地上最大容积率 2.2.起始楼面价约 4268 元 /㎡，用于历城区政府回迁安置，由历城区指定的港沟街道办事处按地上建筑面积 11300 元 / 平方米、地下建筑面积 4000 元 /㎡价格全部回购。港沟南区用地 DLH13-3 地块，土地面积 45828㎡，地上最大容积率 1.8.起始楼面价约 5684 元 /㎡，挂牌条件暂未公布。​

　　历下盛福片区也有 2 宗土地挂牌，位于历下区花园东路以北、颖秀路以东、轻风路以南、开源路以西。其中，历下盛福片区 DSF-09-04 地块 2024 年两次流拍后，2025 年 3 月重新挂牌，起始楼面价从 8343 元 /㎡降至 6470 元 /㎡，降幅达 22%。该地块需代建 45 班小学及 24 班高中，并配建菜市场、托儿所等设施。目前该片区在售项目中建星光城市、大华启宸等均价 1.8 万 - 2.2 万元 /㎡，降价后地块性价比提升，可能成为房企补仓热点。​

　　此外，近郊改善型新热点孙村围子山地块也有动作。高新区孙村片区围子山东侧 A-1 地块 (春博路以东) 容积率仅 1.2.是 2025 年稀缺低密宅地，规划打造高端改善型产品。周边保利、龙湖等项目已布局，济高控股摘地后计划打造 “山景 + 低密” 住宅，目标售价或突破 20000 元 /㎡，填补片区高端市场空白。​

　　2025 年全国政府工作报告将 “稳住楼市股市” 列为经济工作重点，同时首次明确 “好房子” 建设标准，要求住宅层高不低于 3 米，推动住房向安全、舒适、绿色、智慧方向升级。克而瑞数据显示，2024 年济南改善型住宅 (总价 300 万元以上) 成交占比升至 27%，较 2020 年翻倍，但库存去化周期延长至 18 个月。业内认为，开年后多宗优质地块入市，既顺应改善需求，也考验房企在 “高成本、高门槛、高竞争” 环境下的精细化操盘能力。随着 “高品质住宅” 政策全面推开，济南楼市或进入 “品质定价” 新时代，产品力将取代地段红利成为核心价值标准。