苏州首个产权人自筹资金危房重建项目发证

　　3 月 23 日，苏州张家港市西墩新村 21 幢的 2 名产权人领取了新的不动产权证书和钥匙，标志着苏州首个由产权人自筹资金进行恢复性重建的自主更新项目圆满完成。这一项目不仅为房主们解决了 “危房解危” 的问题，也为城市更新提供了新的思路。​

　　西墩新村 21 幢为房改房，二层砌体结构，始建于上世纪 70 年代末，建筑面积约 487.4 平方米，共有 14 间房屋，8 户居民居住，户均面积 55.46 平方米。因年代久远，房屋出现墙体开裂、建筑材料外露、屋面渗水等严重安全隐患，2022 年被认定为危房。​

　　危房解危，普遍的做法是拆迁，将居民搬离，进行异地安置或货币补偿安置。但此处房屋面积较小，加之居民经济条件不佳，异地保障房安置需要再付一笔不小的费用，而若选货币安置只能拿到 10 多万元，居民搬出后可能面临无房居住的问题。​

　　传统办法没有走通，后塍街道便把目光放在原地重建上，并一次次上门做工作，引导居民转变 “等靠要” 的思想。2022 年 7 月，全体居民终于达成共识，8 户共同出资，实施原地恢复性重建。​

　　“让居民形成共识，是第一步，也是最难的一步，需要全体居民同意，才能实施。” 张家港市城市更新工作领导小组统筹各部门，明确了项目立项、土地确权、产权登记等审批路径。尤其立项方面，该项目以 “后塍中心社区作为立项主体 + 全体产权人备注” 的形式进行立项，首次突破自然人、多产权人无法联合立项问题。​

　　款项问题，街道与社区作为项目统筹主体，与居民商议分两批次缴纳。2022 年 8 月 30 日，居民全部搬离了危房，其中 5 户居住到子女家中，3 户临时居住到社区提供的过渡房内。​

　　该项目以 “产权人自主更新 + 政府扶持 + 国资公司辅助” 模式重建房屋，产权人负责建筑建设成本，政府负责公共设施配套，具备相关资质的国资公司指导实施重建工程。​

　　在前期准备阶段，负责代建的张家港市城保公司初步拟定了重建方案和建设图纸。街道请设计院出了两版户型设计，最终优化户型，在套内面积不减少前提下，将原本公用楼梯等涉及的公摊面积，计入建设主体面积，在政策允许的范围内，户均增加面积达到 10%，确保每户面积不低于 60 平方米。“重建前，最小的面积只有 44.39 平方米，现在最小的一户面积也有 62.22 平方米。” 须征宇说，提意见，盯进度，居民全程参与，“在一楼楼梯角增设卫生间，合理利用面积，就是居民提的建议。”​

　　为降低建设成本，张家港各相关部门还通过 “压价、比价、让价” 的方式，将建安成本核定为每平方米 2775 元(超原产证面积 10% 以上部分，参考周边房屋市场价额外增收改造费用)。居民平均花费 18 万元左右，就在原址上重建了新房子。后塍街道在此配套了强弱电下地、雨污分流、天然气入户等基础设施，铺了沥青路。相关部门合理减免了规费、服务性收费。危房解危后，保持原土地性质、原交易属性不变。​

　　创新政策、达成共识、明确出价等难啃的 “硬骨头” 一一啃下来后，2023 年 10 月，西墩新村 21 幢重建正式启动。4 个月后，整个工程完工，进入产权证办理阶段。​

　　这一项目的完成，对于苏州乃至全国的城市更新具有重要意义。它为解决城市中的危房问题提供了新的解决方案，即在政府主导和市场资本主导模式之外，探索出了一条由居民自筹资金进行恢复性重建的新路径。​

　　住建部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。江苏省城镇化和城乡规划研究中心正高级工程师邵玉宁认为，苏州首个产权人自筹资金重建危房的实践探索，是我省实施城市更新行动以来，围绕社会资本多元参与和资金共担，不断先行先试突破政策瓶颈创新体制机制的典型案例。居民的角色从过去单纯的 “诉求提出方” 向 “深度参与方” 转变，既是出资人之一，也是自主更新的最大获益人。这个项目的成功落地，对我省探索居民自主更新改造老旧住宅提供了新思路，也为我省城市更新行动不断走向深水区提供了可复制可推广的有益经验。​

　　省规划设计集团城市更新规划设计院院长王海勇提醒，复制这类零星地块自主更新的模式，必须基于片区规划总体稳定、符合总体发展定位，在基础设施与公共设施完善的地区实施，避免二次大规模改造或拆迁。