深湾华润&中海项目：后海总部基地的稀缺住宅瑰宝

　　近日，房信网(咚咚找房)对南山目前在建、将建的几个住宅项目进行了航拍，这些项目备受豪宅买家期待。

　　南山原联合饼干厂更新项目

　　工程进度：南山区招商街道原联合饼干厂城市更新单元土石方、基坑支护及桩基工程招标公布，预计招标时间为 3 月 31 日 - 5 月 30 日，项目估价 1.1 亿元。

　　项目规划：位于深圳市南山区后海大道与工业七路交汇处西北侧，开发建设占地面积约 1.5 万平方米。地上拟建 4 栋超高层住宅塔楼和 1 栋幼儿园，地下室三层局部四层。支护形式采用咬合桩 + 内支撑形式，桩基础采用旋挖注桩，基坑拟开挖深度约 14.5m - 18.9m。更新单元用地面积为 33111.3 平方米，拆除用地面积为 31710.4 平方米，开发建设用地面积为 15091.6 平方米，规划容积 98754 平方米，容积率为 6.5;教育用地约 1.5 万平，还有少量公园绿地。

　　周边配套：距离地铁 2 号线海月站约 580 米(百度地图测距)，轨道交通便利。周边配套设施成熟，有海岸城购物中心、深圳湾体育中心、深圳湾公园、蛇口太子港等。附近的商超、医院、学校等配套完善，临近学区有育才舒曼艺术学校、深圳市育才三中、南方贝贝、深圳育才二中、半岛家教中心、蛇口育才中学等。

　　周边房价：旁边的雍景湾，目前小区二手房挂盘均价约 13.3 万 / 平，户型有 50 多平的小户，也有 175 平的大户型。从目前视角看，项目建成后高层部分可看海。

　　深湾华润 & 中海项目

　　工程进度：今年初，南山区粤海街道 T107 - 0107(华润 & 中海项目)地块已开工，目前左侧地块正在地基中，项目附近靠海的深圳湾文化广场已建得差不多。

　　项目规划：由华润 & 中海竞得，建设规模 38566.56 平方米，工程显示合同竣工日期为 2026 - 01 - 01。项目位于粤海街道后海总部基地内，登良路和后海滨路交汇处，接驳地铁 2 号线登良站。占地面积约 3.9 万㎡，总建面约 26.3 万㎡，其中住宅约 17.7 万㎡，商务公寓约 7 万㎡，商业约 1 万㎡。该宗地块经过超 290 轮现场竞价，成交总价 185.12 亿元，是后海总部基地内第二个含住宅项目。

　　周边配套：地块几乎与 2 号线登良站无缝衔接，1 站可到后海。东面是中铁南方总部大厦、中建科工大厦、喜之郎大厦、钢结构博物馆等;南面则是华强方特大厦;北面则是中海油大厦。西面隔着后海滨路是老牌大社区蔚蓝海岸 2 - 3 期，此项目的挂牌均价约 10.9 - 11.9 万元 /㎡。地块周边除西面以外，均以商业用地为主。周边拥有最顶级的城市配套，如海岸城和华润城等高端商业，不远处就是人才公园、深圳湾 1 号、春笋和春茧等城市级网红地标。

　　项目特色：地块在性质上和中海深湾玖序有些类似，都是在写字楼集群中划出零星住宅用地，未来不会形成住宅集群，但在深圳仍是稀缺的住宅地块。从目前来看，项目未来建成后仅有高层可能可以看海。

　　中信元湾府项目

　　工程进度：中信城开深圳湾项目 —— 元湾府(一期)今年终于开建。根据此前工程招标显示，一期主体工程计划 2025 年 2 月 20 日开工，2027 年 12 月 21 日竣工。目前一期地下基坑工程正在建设中，旁边的深湾学校也正在动工中。

　　项目规划：元湾府根据项目总平面图显示，项目分为一期、二期，一期为住宅和底商，二期主要是办公、酒店、商业等。本次为住宅部分主体动工。元湾府(一期)总建筑面积 207205㎡，住宅建筑面积约 125644㎡，将建 5 栋超 40 层的高层住宅，最高一栋为西北侧 1 栋 C 座，将达到 54 层的高度。中信深圳湾备案名为 “元湾府”，总建筑面积达 318.253㎡，其中计容建面为 244.822㎡。整个小区物业类型丰富，涵盖住宅、酒店、办公、商业等。项目将建的酒店、办公及商业面积分别为 40.000㎡、25.570㎡、15.000㎡，这些产品均属于二期，预计将在一期住宅建成后开工。除酒店办公楼栋达 55 层外，其余商业多为 3 - 4 层，基本不会对海景造成遮挡。

　　户型信息：据此前消息，元湾府一期货量大概在 450 套左右，户型大致为(此户型面积仅供参考，具体户型情况以开发商信息为准)：

　　1A 栋：一层一户，约 490㎡顶豪，总高 165.77 米，43F，3 梯 1 户;

　　1B 栋：一层两户，约 360㎡大平层，总高 180.17 米，47F，5 梯 2 户;

　　1C 栋：一层三户，约 195㎡户型，总高 192.42 米，54F，4 梯 3 户;

　　1D 栋：一层两户，约 285㎡大平层，总高 182.77 米，49F，3 梯 2 户;

　　1E 栋：一层两户，约 285㎡大平层，总高 161.77 米，43F，3 梯 2 户。

　　项目总价推测：坊间推测项目总价，200㎡预估总价 2260 - 3060 万、275㎡户型预估总价 3100 - 4200、350 万户型预估 3950 - 5350、460㎡户型预估总价 5200 - 7030 万。

　　项目设计：2023 年 8 月 3 日，项目对方案设计进行招标。项目地处深圳市南山区蛇口街道，是深圳湾海岸线上的重要城市节点。基地北临翡翠海岸、澳城花园等成熟居住小区，西倚蛇口山公园，南侧与深圳市标志性的重大基础公共文化设施之一 “深圳歌剧院” 一路之隔，东侧毗邻深圳湾口岸，隔着望海路，可远眺深圳湾及香港。由英国知名建筑设计事务所 TFP Farrells Limited 通过国际竞赛中标，中标设计费高达 6800 万元。以人为本的街区理念与生态优先的设计策略为核心，旨在打造集功能、美学与可持续性于一体的现代城市地标。7090 政策的取消，使得这种纯粹的大户型住宅产品稀缺，中信深圳湾有望成为 “王炸” 豪宅盘。