50城库存下降11%，京穗汉宁等外围或小面积去化仍承压

　　目前，受供应制约，楼市仍处于去库存周期。2025 年 1 月，50 城狭义库存持续回落，去化周期高位回落。据 CRIC 监测，2025 年 1 月末 50 城新建商品住宅狭义库存仅为 31093 万平方米，环比降 1%，同比降 11%;按 12 个月测算去化周期 2025 年 12 月末达 21.53 个月，环比持平上月，同比增 12%。

　　聚焦重点一二线城市，长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多城去化周期仍超 20 个月。为更好地分析高库存城市库存结构特征和未来去化可能性，选取广州、武汉、南京作为典型城市进行重点分析。

　　面积段库存情况

　　广州、武汉库存主力为 100 - 140 平中等面积段。广州 2025 年 1 月末库存主力面积段为 100 - 120 平，占比为 21.64%，较 2024 年末下降 0.07 个百分点。武汉 2025 年 1 月末库存主力面积段为 100 - 140 平，占比近 6 成，较 2024 年末下降 0.52 个百分点。广州、武汉中等面积段积压主要源于此前供应严重过量，随着行情转淡，居民购买力降级，客户或持币观望或分流至二手，导致去化不畅。

　　南京 70 平以下小面积段存在库存积压情况，2025 年 1 月末库存套数占比高达 29.31%，而其中 9 成为酒店公寓等具备投资属性产品，短期易受到行情波动影响。与 2024 年末库存结构对比，各城市主力库存面积段套数占比均出现了不同程度回落，库存压力略有缓解。

　　区域段库存情况

　　广州、武汉城市外围低价值片区库存占比相对较高且有逐步增加态势。譬如广州增城区、武汉东西湖区，2025 年 1 月末库存套数占比分别达到了 23.12% 和 14.28%，较 2024 年末分别增长了 0.09pcts 和 0.07pcts。

　　南京中等价值片区江宁区库存套数占比居首，达到 2 成以上。据 CRIC 监测数据，2025 年末江宁区库存套数占比为 21.2%，较 2024 年末上升 0.19pcts，相较而言，城市核心区玄武、秦淮库存占比均不足 5%。

　　库存去化难易程度分析

　　选取 2024 年全年成交结构与库存结构对比分析。广州、武汉面积段基本匹配，主要是外围区域存在供需失衡。广州成交结构以 100 - 120 平和 80 - 90 平为主，占比均为 23%，与库存结构基本匹配，仅 80 - 90 平因成交热度较高，成交占比显著超过库存占比。武汉成交结构和库存结构高度趋同，成交结构同样以 100 - 120 平和 120 - 140 平为主，占比分别为 34.8% 和 24.8%，与库存结构基本匹配，其余面积段也无明显供需错配情况。从区域结构来看，城市外围区域诸如广州增城区、武汉东西湖区等 2025 年 1 月库存套数占比均显著高于 2024 年成交套数占比，存在显著的供大于求情况。

　　南京与广州、武汉略有不同，供需错配主要体现在面积段层面。从区域来看，江宁区呈现出供需两热，库存占比和成交占比均为 21%，短期内库存积压基本不存在去化风险，仅雨花台区和秦淮区等城市核心区域存在比较明显的供不应求。从面积段来看，小于 70 平小面积段的酒店公寓还是存在显著的供过于求，2025 年 1 月末库存套数占比高达 29.2%，而 2024 年成交套数占比不足 10%，后期大概率面临去化难。

　　总结与预判

　　受新房供应节制影响，楼市仍处于去库存周期，狭义库存波动下行，至 2025 年 1 月末 50 个重点城市狭义库存仅为 31093 万平方米，环比降 1%，同比降 11%。广州、武汉、南京等重点城市去化周期仍高于 20 个月，存在一定去化风险。广州、武汉主要为城市外围区域 100 - 140 平库存占比较高，南京则为城市中等价值片区、70 平以内酒店公寓产品存在库存积压。

　　结合 2024 年成交结构即客户购房偏好特征综合分析，预判后市，广州增城区、武汉东西湖区仍存在显著的供过于求，后期去化问题依旧突出，而南京则主要为小面积段即 70 平以下酒店公寓库存风险较大，随着投资投机需求退潮，未来还将面临不小的去化压力。