深圳多家银行执行楼盘不封顶不放贷政策 业内称有助于降低烂尾风险

　　深圳多间商业银行要求，自7月5日起执行「不封顶不放贷」政策，有业内人士认为，这有助于降低烂尾风险。

　　据报道，深圳房企人士及深圳一间国有银行工作人员均证实，已于7月4日收到相关通知，称「深圳多间商业银行要求，个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款。」

　　不过，房企人士就认为「影响不大」，「因为我们在深圳区域的楼盘已经接近封顶，（政策）对在深圳有较大面积土储但还没开发的房企会有较大影响。」

　　另一间股份行个人贷款经理亦表示，政策已自5日开始实行，「人行要求银行在个人按揭贷款方面，必须等项目主体封顶了才可以放贷，如果主体没封顶，是不让放贷的。」

　　那么，从银行的角度怎样才算主体封顶？ 据介绍，封顶之后才有竣工，而竣工指的是要国土部门验收，合格之后才算竣工。 上述个人贷款经理表示，以30层的楼盘为例，封顶就是30层要全部完工，里面装修可以还没好，但主体要建好。 如果只是25层，还没建满30层，银行就没办法放贷。」

　　他续指，「对购楼者来说其实是一个保障。」 前几年深圳有要求主体须建立三分之二才能售卖，现在是要求必须达到封顶才能放贷。 如果客户不通过银行按揭贷款购楼也可以，但就需要客户和开发商商榷。

　　事实上，不封顶不放贷在监管文件中早有提及。 央行2003年发布的《121号文》和2007年发布的359号文，均提及要求封顶后才能放贷的政策。

　　其中，2003年发布的《121号文》要求，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。 2007年发布的《359号文》提到，只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，目前这一条款仍然有效。

　　据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，上述文件已经明确规定封顶以后才能发放按揭贷款，不过由于楼价快速上涨，银行抢占楼贷份额，部分银行就迎合开发商的需要，在按揭楼盘没有封顶时放贷，封顶前放贷由此成为潜规则。

　　李宇嘉说，由于开发商高周转的经营策略，挪用预售资金的普遍性，导致房屋交付出现困难甚至烂尾，封顶之前发放按揭贷款是重要的助推因素。 当贷款被挪用之后，如果项目没有封顶，延期交付和烂尾的风险会加大。」

　　目前，深圳新楼供应量相比以前出现了显著下滑。 据深圳中原研究中心监测，2024年深圳现售住宅项目4个，占比不足9%; 现售住宅供应套数863套，占比不足5%。 而2023年深圳现售住宅项目16个，占比不足11%; 现售住宅供应套数2800套，占比不足5%。

　　深圳市住建局数据显示，截至6月末，深圳新楼住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3个月，主要是新楼供应减少，房企集中精力去化在售项目，因此可售库存有所下降。