2024年上半年南京房地产市场分析：动向与趋势

　　复杂的运行态势。尽管一季度受到宏观经济因素的影响，市场依然面临一些压力，但随着政策的调整与市场信心的逐步恢复，二季度的表现则显示出积极的修复迹象。本文将从商品房供应、销售、库存以及二手住宅市场四个方面，深入分析南京房地产市场的运行情况。

　　一、商品房供应情况

　　2024年上半年，南京全市共上市商品房238.57万平方米，基本达到了预期目标。其中，住宅部分的上市面积为139.5万平方米，非住宅部分为99万平方米。这显示了市场的整体活跃度，尤其是在主城六区及江宁区、江北新区等近郊区域，主要的商品房项目集中在这些地方，而远郊地区的供应相对较少。这种供给的区域性差异，可能会影响未来的市场走势和购房者的选择。

　　商品房供应结构

　　在商品房的供应结构上，住宅的占比相对较高，反映出市场对居住产品的需求依然强烈。而非住宅项目的供应则显示出市场多样化发展的趋势。随着人口的持续流入和城市化进程的加快，南京的房地产市场特别是住宅类产品仍将保持一定的供应压力。

　　二、商品房销售动态分析

　　2024年第二季度，受益于“517新政”及“以旧换新”等利好政策的推动，商品房的认购量相比第一季度大幅增长了73.4%。其中，商品住宅的认购面积环比增长更是达到82.6%。尤其在6月份，全市商品房认购面积超过100万平方米，创下近15个月以来的新高，显示出市场信心的逐步恢复。

　　成交项目亮点

　　在本年度的市场中，建邺区的绿城芝澜月华府、鼓楼区的金茂桃园礼著府、雨花台区的保利荷雨瑧悦花园等6个新上市住宅项目，在当月的去化率都超过了70%，说明优质新盘的市场吸引力非常强。这种高去化率不仅反映了购房者对优质项目的认可，也展示了南京房地产市场的活力。

　　价格上涨情况

　　房价方面，由于1月份高品质房源成交占比过高，导致商品住宅均价较高。然而，进入2月份之后，刚需成交占比的提升和市场结构的变化促进了成交均价的平稳回升。从3月到6月，商品住宅成交均价环比的涨幅分别为6.6%、3.1%、2.4%和5.2%，整体呈现出“淡季不淡”的良好氛围，为市场的健康发展提供了保障。

　　三、商品房库存分析

　　随着市场销售速度的提升，南京的商品住宅库存也在持续下降。截至6月末，全市商品住宅的可售面积降至653.89万平方米，去化周期缩短至17.91个月。而进入7月底，可售面积进一步下降至637.26万平方米，去化周期再次降低至17.86个月。其中，江北新区、玄武区、江宁区、浦口区和六合区的去化周期均低于18个月，而秦淮区、鼓楼区和雨花台区的周期则低于14个月，显示出核心区域的市场需求较为旺盛。

　　去化周期分析

　　这种去化周期的缩短，表明市场需求的改善以及开发商的销售压力减轻，促使企业在资金周转、项目开发等方面更加从容应对。去化周期的稳定对于市场的长期健康发展具有重要意义，也为购房者提供了更好的购房时机。

　　四、二手住宅市场情况

　　二手住宅市场则相对稳定，但整体成交量在上半年下降至5.03万套，较去年同期下滑约10%。根据不同月份的数据分析，一月的市场平稳开局，二月份因春节因素有所回落，直到三月后借助小阳春的机会开始逐步回升。二季度的二手房成交面积与去年同期几乎持平，而在6月，单月成交面积较去年同期增长了27.7%，显示出市场恢复的迹象。

　　二手房成交价格走势

　　在成交价格方面，1月至5月的成交均价表现出波动下降的趋势，而自6月份以来则逐渐企稳，成交均价连续两个月环比上升，其中6月环比上升8.8%，7月微升1%。这样的价格变化说明了市场的回暖，尤其是相对优质的二手房仍然受到购房者的青睐。

　　总结与展望

　　总体来看，2024年上半年南京房地产市场在经历了一季度的调整后，成功迎来了二季度的企稳回升。随着政策的落实和市场信心的恢复，商品房的供应与销售都呈现出积极的动态。同时，去化周期的缩短和二手住宅市场的稳定增长，也为南京房地产的健康发展奠定了基础。

　　展望未来，南京房地产市场将继续受到宏观经济政策、人口流动及城市发展等多重因素的影响。随着市场环境的不断优化，购房者的信心或将进一步增强，整个市场在下半年的表现值得期待。对于潜在投资者和购房者而言，把握市场动向、选择合适的投资机会，将是实现财富增值的重要策略。