东莞CBD出现“价格刺客”，香港中心紫荆8号项目价格降至4字头

　　在如今的市场环境下，新盘降价拼成交并不是什么稀奇事。

　　但强如东莞国际商务区这样的核心板块，也出现了“价格刺客”。

　　就在最近，香港中心紫荆8号甩出4字头的房源，这在整个CBD板块内，都算是特立独行的了……

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　　开盘不到3个月自降身价

　　香港中心甩出4字头房源

　　这两天，楼市君从中介们的朋友圈中刷到了香港中心紫荆8号的一份折扣房源表。

　　据中介介绍，项目近期释放了5套特惠房源，折后单价在4.13万-4.25万元/平之间。

　　与开盘折扣价格（约4.6-5.2万元/平）相对比，现阶段价格下降了1成左右。

　　楼市君也从东莞市住建局处，查询到这批房源以及香港中心整体价格备案的具体情况。

　　据悉，本批次折扣房源位于香港中心2号商业、住宅楼，该楼栋整体备案均价约5.45万元/平。

　　本批特惠房源优惠幅度约为19%，即相当于在原备案价基础上打了8折。

　　这波以价换量的行动，成效有多大？楼市君也扒了扒莞e认购平台的数据：

　　据平台数据显示，截至7月9日，香港中心紫荆8号2号楼，共17套房处于认购-备案阶段，实际去化率约20%；

　　3号楼则有21套房处于认购-备案阶段，实际去化率约25%。

　　项目若持续释放价格优势，有望进一步促进成交。

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　　CBD最低价新盘

　　香港中心不想当也得当

　　4字头买CBD是什么概念？

　　楼市君先带大家复盘一下CBD板块2020年至今的成交战况：

　　CBD板块首个入市的住宅项目是华润万象府，2020年9月首开价格约4.07万元/平，未释放折扣，还实现“日光”的战绩。

　　随后的几次加推，万象府均价稳步上涨，最后一批于2021年推售的房源价格，到达约4.65万元/平。

　　2022年至2023年，随着CBD润府、悦府两盘的入市，CBD板块整体均价也从4字头先后跃升至5万+、6万+。

　　但如今，香港中心紫荆8号开盘还不到3个月就自降身价，以2020年的价格冲击市场。

　　同样是CBD盘，为何万象府、润府几个前辈价格能逐级抬升，到了香港中心紫荆8号这，就要“自刀”2成？

　　楼市君认为，这与其开发成本、产品设计及市场周期等因素有关。

　　首先来看项目内部的开发成本因素：

　　土地成本，往往占据了招拍挂拿地开发项目的大头。但香港中心似乎并非如此。

　　2021年8月，香港中心紫荆8号所在的2021WR022号地块，以约13.95亿元的总价顺利出让。

　　当时，仅有2家房企参拍，竞价仅2轮，地块整体溢价率仅约0.36%。

　　同时，由于该地块商务金融用地占比超4成，综合地价相较于纯住宅地块更低，折算后的楼面价仅约9467元/平。

　　与香港中心相邻，以住宅用地为主的保利地块，地价则超2.9万元/平。

　　土地成本相对更低，令香港中心紫荆8号有了更大的降价余地。

　　不过，若能以原价卖房挣多点，又有哪个开发商愿意自降身段？只是市场的拷打太严苛，香港中心要是再端着，恐怕只会流失更多客户。

　　而面对外界的市场挑战，香港中心紫荆8号也是不得不降。

　　一来，近年来中心城区多个纯改善项目相继上市，一批豪宅客早已物色好顶尖资产并上车，留给市场的高阶购买力越来越少。

　　眼下保利天瓒院即将入市，旗峰润府、万科中天世纪水岸、建发缦云等多个在售盘的大户型产品又步步紧逼，且同样释放出一定折扣。

　　在客源减少，竞品价格挤压的背景下，主动降价，就成为了最简单应对之策。

| 香港中心紫荆8号效果图

　　除了要应对抢客大战，香港中心紫荆8号在产品力竞争上未拉开明显优势。

　　首先从项目位置来看，虽然身处CBD板块中心位置，但香港中心紫荆8号无法享受中心公园这个板块内最重要的景观资源。

　　项目正南侧为保利天瓒院，规划有两栋超高层住宅，直接遮挡了香港中心的南向视线。

　　在景观资源方面，香港中心紫荆8号已略微逊色于同板块的新盘。

　　而在户型设计方面，香港中心紫荆8号与市面在售竞品相比，也不具备明显优势。

　　以约143平四叶草户型为例，香港中心的客厅、阳台开间较竞品小，赠送面积也略少于同期竞品；

　　再以约143平竖厅户型为例，香港中心有双阳台等优秀设计，但入户玄关空间小、主卧动线曲折等小缺点也略微扣分。

　　综上，在同期竞品的大力挤压下，香港中心紫荆8号唯有以价换量，拼出一条血路。

　　虽然项目本身户型设计未能走在市场前列，但作为CBD上的商住综合体，香港中心仍有可圈点之处。

　　据规划，项目未来将引入大批港资企业分公司或者子公司，提供莞商与港企、外企联系的服务平台；

　　商业部分还规划引入香港医疗中心等高端服务机构、设立港式国际性高端会所香港会，满足CBD圈层的享受需求。

　　除去商住综合体的优势外，CBD板块本身，也是价值所在。

　　今年已是CBD板块建设大幕拉起的第五年，广惠城际贯通、CBD北部学校已投入使用；

　　而万象城、多栋地标写字楼也火热建设中，中心金融组团明年即完工，板块价值进一步兑现。

　　若以价换量的策略不变，结合现阶段购房政策，4字头的香港中心，或成为购房者进入CBD核心的最佳跳板。