上海推出住房“以旧换新” 经济学家认为作用不大

　　三十多座城市纷纷表态支持住房“以旧换新”政策后，近日，中国经济第一大城市上海也加入了这一行列。经济学家表示，在民众的购买力下降和中国房地产税过高的情况下，“以旧换新”政策所起到的作用并不大。

　　上海的商品住房“以旧换新”活动主要面向计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民首先与房地产开发企业达成购买新房的意向，然后由房地产经纪机构推动他们的旧房交易。旧房出售后，再按照约定完成新房交易。

　　首批参与该活动的有房地产开发企业有20多家，以及房地产经纪机构接近10家。参与的30多个项目主要分布在上海嘉定、松江、青浦、奉贤及上海自由贸易试验区临港新片区等区域。

　　参与“以旧换新”活动的房地产开发企业称，在一定期限内，如果旧房未成功出售，购房居民可以无条件“退房退款”。同时，房地产经纪机构也承诺对购房居民的旧房进行“全城推、优先卖”，以提高旧房交易的成功率。

　　旅美经济学家黄大卫对上海的“以旧换新”住房政策持怀疑态度。他认为，尽管该政策在表面上看起来很吸引人，但实际上缺乏实质性内容。

　　5月5日，黄大卫表示，当前市场所面临的核心问题在于民众的购买力下降;此外，政府对房地产领域的税收负担过重，因此“以旧换新”能起到的作用并不大。

　　黄大卫说，目前看来，“以旧换新”基本上是一种理想化的概念，从正常逻辑来看，其实效果有限，更像是口号性的宣传。这一举措对市场的影响也不大，尤其目前参与的项目是分布在嘉定、松江、青浦等地，这些地区的房产交易不是很活跃，而且价格虚高，二手房的交易情况也不容乐观。

　　中国超30城推“以旧换新”

　　据中国物业管理行业研究机构中指研究院监测，自2023年以来，中国已有超过30城表态称支持推动所谓“以旧换新”政策。

　　综合来看，各地住房“以旧换新”政策主要采取两种操作模式。一种模式类似于深圳的做法，即房地产企业与中介公司联合推动旧房优先销售。这种模式在浙江宁波、江苏盐城、山东济南等城市也有类似的实践，这些城市与开发商和房地产中介机构联合推出“换新购”服务。购房者在开发商处认购并锁定房源，然后由委托的房地产中介机构出售旧房。如果在一定期限内旧房售出，则按照流程购买新房;如果旧房未能售出，则退还新房的认购金。

　　第二种模式是开发商及国资平台收购旧房，有意置换的居民将旧房售房款用于购买指定的新房项目。例如，在江苏苏州相城区、连云港，以及河南郑州等地，国企平台或开发商直接收购旧房，而售房款则用于购买对应项目中的新房。在郑州，收购主体根据市内八区的保障性租赁住房需求和缺口，制定并发布收购计划，收购的旧房将用于增加保障性租赁住房的供应。

　　房产中介揭“以旧换新”具体操作手法

　　河南郑州的一名房屋中介销售人员陈伟(化名)介绍了“以旧换新”的具体操作手法。

　　陈伟表示，郑州在4月底启动了二手房收购试点，对房屋的要求包括四个方面：一是必须有房产证;二是房龄不能超过15年;三是位于三环以内，坐落区域为金水区和郑东新区;四是房屋建筑面积不能超过120平方米。

　　陈伟介绍说，已经交付但尚未取得房产证的房屋不符合“以旧换新”政策的要求。房管部门收购旧房后，是要将其转变为保障性住房，因此过大或过小的房屋也不适用。此外，对于住房周围的交通配套设施等也有一定的要求，否则偏远地区的房屋即使被收购后，最终也难以处理。而房屋之所以必须位于金水区和郑东新区，是因为这两个区是郑州经济发展最好的两个区域。

　　陈伟表示，只有这四项要求全部符合，居民才能在政府的平台上登记申请。然后，平台会联系居民并安排对房屋进行评估的预约。评估过程中，平台会结合银行或第三方评估机构提供的评估报告，给出一个房屋的评估价格。如果居民同意这个价格，就可以进入下一步流程;如果不同意，那么“以旧换新”流程就到此为止。

　　他说：“‘以旧换新’相当于把老房子卖给了政府，它给你一个评估的价格，但这笔钱不会直接支付给你，而是要求你在主城区范围内购买新房。如果你的旧房评估价值为100万，那么你选购新房的价格就不能低于100万，因为政府不会找钱给你。”

　　陈伟还表示，在“以旧换新”政策中，官方只起到了一个桥梁作用，并非政府来帮助民众卖房，其目的是为了盘活楼市。

　　中国二手房挂牌量持续走高

　　中指研究院河南公司总经理梁波涛对中国媒体表示，当前地产行业仍面临下行压力尚未缓解，居民整体购房意愿不足，加上普遍的“买涨不买跌”的心理加剧购房观望情绪，在二手房存量压力叠加置业动力不足的影响下，二手房市场的困局仍在持续。

　　自2023年以来，中国的二手房挂牌量持续走高。截至今年3月，北京、安徽合肥、浙江杭州、广东广州等十余个城市的二手房挂牌量已超过10万套。值得注意的是，重庆、四川成都、江苏苏州、南京及天津这五座城市的挂牌量已突破15万套，而重庆和成都更是超过了20万套。

　　随着多地二手房挂牌量持续上涨，“以价换量”现象也在二手房市场普遍蔓延。换言之，二手房的成交量是通过持续不断的降价来换取的。

　　另有数据显示，2024年1月，中国百城库存去化周期即存销比为22.9个月，属于2010年有数据监测以来的最高水平。具体来看，一线城市的新建商品住宅存销比为16.6个月，二线城市为19.6个月，而三四线城市则高达30.2个月。