广州花都新华坊：业主让渡运营权 危房改造开启新模式

　　近日，广州市花都区新华坊危房拆除重建项目正式破土动工，这一项目的启动，标志着广州在危旧房改造领域迈出了创新的一步。通过开创性的运营权有偿让渡模式，业主无需直接出资，就能实现拆危建新，为解决危旧房改造的筹资难题提供了全新思路。

　　新华坊坐落于花都区新华市场内，始建于 20 世纪 40 年代，最初主要用作商铺和仓储。项目总建筑面积约 2660 平方米，建筑共 1 - 2 层，拥有 19 套房屋，其中 7 套为直管公房，已委托区城投公司管理，剩下 12 套归私人业主所有。历经岁月的洗礼，这栋砖混、砖木结构的建筑已变得破旧不堪。2024 年 6 月，经鉴定，整幢建筑被判定为危房，无法保障使用安全。

　　新华坊在老花都人心中有着特殊的地位，多年来这里人流密集，承载着无数美好的回忆。然而，其日益衰败的现状让商铺业主和周边群众倍感惋惜，大家都急切盼望能对其进行改造。临街第一间商铺的所有人骆先生表示：“我岳父买下这个物业已经八十多年了，窗户漏水严重，每逢大雨，屋内多处都会漏水。而且这里作为新华市场的一个窗口，其现状影响了整个市场的形象。”

　　为保障群众生命财产安全，2024 年 6 月，花都区住建局和新华街迅速行动，发布危房治理通知书和临时搬离通知书，引导业主和租户自行搬离，并对未搬离的群众逐户上门劝说，随后对区域进行了围蔽。

　　拆危建新工作同步推进，新华坊项目恰逢政策利好。2024 年 7 月，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局联合印发《广州市城镇危旧房改造实施办法(试行)》，为城市更新的实施提供了有力支持。

　　但新华坊项目面临着产权复杂、筹资难度高的困境。该项目共有 13 户业主，其中 1 户为区直管公房，12 户为私人业主产权。由于年代久远，产权证上的部分产权人已去世或失联，12 户私人业主需由多名后人代表签约，其中一户业主人数最多，有 5 名产权人，涉及十余名代表。而且业主们的诉求各不相同，沟通协调难度极大。

　　资金筹集是改造过程中最大的难题。为此，花都区充分挖掘危旧物业的商业价值，创新性地推出了一种全新模式，将社会资本与预期经营权相结合，为业主提供了自行出资或不出资两种选择。拆危建新后，业主统一将新建筑 20 年的运营权有偿让渡给区属国企，实现了双方的互利共赢。在 20 年经营期内，直接出资的业主可获得略高于重建前的租金收益;不直接出资的业主则以 20 年经营权换取国企出资，租金收入需先分期偿还国企拆危建新的成本，剩余部分才归自己所有。国企在其中扮演 “职业经理人” 的角色，通过统一规划业态、招商出租，提升区域经济效益，同时承担运营期间的维护管理成本和经营风险。运营期满后，国企将重新装修房屋，并按原户型交还给业主，届时业主不仅能获得 20 年稳定的租金收益，还能拥有一套新房。

　　这一模式极大地降低了项目的筹资难度，最终 12 户私人业主全部签约，其中 1 户选择出资，11 户选择不出资。选择出资的业主代表骆先生表示：“按照合同约定，拆除重建后商铺租金会比之前稍有提高，往后每 5 年租金还会增加 5%。”

　　根据《广州市城镇危旧房改造实施办法(试行)》，新华坊按照不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系的标准制定了改造方案。去年 12 月，花都区住建局通过了新华坊改造方案，目前项目已正式开工。

　　未来，项目将通过拆危建新，盘活原有的 7 处公房，利用公房的公共空间打造阶梯式休闲空间。屋顶花园将串联北侧坡屋顶观景平台和部分二层室内空间，形成环形商业动线，有效活化二层商业空间，解决原来二层建筑利用率低、物业价值低的问题，打造特色展陈空间和休闲空间，使其成为新华街的地标性建筑，提升商业价值，实现微利可持续的长效运营。

　　改造后的新华坊将对原有婚庆用品业态进行提档升级，打造 “喜庆里”，提升 “凌云巷”，并结合新华历史文化，引入灰塑等 “非遗” 产业，设置体验馆与大师工作坊等，将非遗与大众消费有机结合，为区域经济发展注入新活力。

　　广州市花都区新华坊的这一创新模式，为危旧房改造提供了可借鉴的范例，有望在更多地区推广应用，助力城市更新和发展。