武汉建发璞玥样板间8月中开放 预计首推3栋楼 户型建面约117-164㎡

　　最新动态：建发璞玥（武昌区——武昌主城），目前城市展厅已开放，预计8月中旬开放样板间，预计首推1、2、5号楼共计218套房源，主打建面约117、134、138、164平户型，带装修出售。

　　作为建发朗玥之后建发的又一个纯新盘，建发璞玥自面世以来就一直备受关注。近期，该项目官方版户型图终于正式发布，据悉也是类四代住宅，得房率可达约92%。

　　今天就来一起瞧瞧究竟。

　　楼盘聚焦：

　　1、首推117-134-138-164平四个户型，得房率87-92%不等

　　建发璞玥目前公示了首推楼栋的户型图，包含117平三房，134、138、164平四房共计4个户型，每个户型的得房率也有所区别。

　　看户型图之前我们看下首推楼栋位置，结合来看产品会更清晰一点。

　　预计首推楼栋为1、2、5号楼

　　其中1号楼14层（首层配套用房不计），2号楼22层（首层配套用房不计），5号楼31层（首层架空不计）。

　　1号楼是14层的小高层，两梯两户，主打138平四房户型，共计28套；

　　2号楼是22层的高层，两梯三户，主打117、134平三房四房，其中117平户型22套，134平户型44套；

　　5号楼是31层的高层，两梯两户，全都是164平的四房户型，共计124套；

　　从首推的房源数量来看，最小的117平户型是最少的，只有22套，其次是138平的四房28套，134平的四房44套，164平最大户型反而最多，有124套。

　　需要提一句的是，建发璞玥整个项目最小的户型也是117平的，并且只在2号楼内有，也就是说，只在首开的楼栋里面存在，首推之后剩余的3、4、6号楼主打户型为154平、155平、185平三个面积段。

　　下面来看具体户型图

　　2号楼建面约117平米三房两卫户型

　　2号楼的中间朝南户，两梯三户布局；

　　整个户型还比较方正，进门玄关处采用了S墙设计，后期可以放冰箱，增加了厨房可操作空间；

　　三开间朝南，南向双面宽阳台，整个开间约7.4米，其中客厅开间约4.3米，南向次卧开间约3.1米；

　　主卧带的也是阳台（非飘窗），算一半的赠送面积，如果是同样大小的飘窗，那就算全赠送了，赠送面积会更多；

　　另有3个飘窗赠送，分别是主卧洗手间、北向次卧、公卫，两个洗手间的飘窗都不算大，次卧的飘窗尺度还可以。

　　合同公摊约23%，优化之后得房率约87-88%，这个得房率是建发璞玥首开户型里面最低的，对比市面上的准四代项目也不算优秀，稍微有点遗憾。

　　2号楼建面约134平米四房两卫户型

　　2号楼的边户，两梯三户布局

　　进门处玄关也是做了个S墙设计，同样也是三开间朝南，带双面宽阳台，客厅双面宽阳台开间约7.4米，客厅开间约4.3米，南向次卧开间约3.1米；

　　ps：这个户型客厅、阳台的开间跟117平户型是一样的，换个角度说，117平户型能够享受134平户型同样大的客厅开间，也是个优点。

　　主卧同样是阳台设计，非飘窗，算一半的赠送面积。

　　134平户型的飘窗赠送对比117平户型明显增多，几乎每个空间都有飘窗赠送了（带阳台的空间除外），并且尺度也更大。

　　这个户型的合同公摊约23-24%，跟117平户型差不多，但因为赠送面积明显更多，得房率可以达到约89-90%，略高于117平三房户型。

　　1号楼建面约138平米四房两卫户型

　　1号楼边户，两梯两户布局，两个边户都是138平米四房户型

　　因为是两梯两户的，基本可以实现专梯专户，私密性更强；这个户型就没有S墙设计了，最大的164平户型也没有；

　　同样也是三开间朝南，客厅以及主卧均带阳台，属于半赠送面积；客厅开间约5.4米，比前两个户型尺度都要大一些；主卧开间约3.9米；

　　属于全赠送的飘窗有6个，数量很多，基本上也是各个空间都带飘窗，并且尺度都还不小。

　　这个户型所在的1号楼是14层的小高层，公摊本身要低一些，优化后得房率可以达到约90%左右（电梯前室部分未计入），实际上可以说的更大一些。

　　5号楼建面约164平米四房两卫户型

　　5号楼的边户，两梯两户布局，两个边户都是164平

　　5号楼是31层的高层产品，比1、2号楼楼层都要高，理论上得房率会更低，但实际上164平户型的得房率是几个户型里面最大的，约92%左右，神奇在什么地方？往下看

　　两梯两户，也是可以看作专梯专户的，电梯厅这一块暂时不计入赠送，户型内部关于赠送这一块跟前面几个户型有所区别：

　　带3个阳台，阳台数量更多，分别为客厅阳台（客厅开间约6.5米）、南向次卧带阳台、北向次卧带阳台；

　　全赠送飘窗数量达到7个（含一个转角大飘窗），也是最多的，主卧带一个转角飘窗，这个属于全赠送面积，跟前面几个主卧带阳台的设计都不一样，而且主卧的开间达到了约5米；

　　另外，南向次卧不仅带有阳台，在阳台外围部分还设计了一个飘窗，双重赠送；

　　其余空间也基本都有飘窗赠送。

　　164平户型主卧的这个转角飘窗还是比较亮眼的，而且三个阳台设计，阳台+飘窗叠加设计，也算一个户型特色。

　　划重点：

　　建发璞玥面积段设计最小117平，最大164平，从偏刚需、到高端改善、到豪宅，都有包含在内，选择面相对丰富，但也不算特别稀缺，周边也有同类产品为直接竞品。

　　比如建发117平户型，同样的选择还有御湖境120平户型、中海125/128平户型，其中，御湖境120平新品户型可以做到97%的高得房率（含电梯前室），并且从房源套数来看，建发璞玥117平的户型房源数量极少，御湖境以及中海的数量则更为充裕；

　　建发134/138平户型竞品就比较多了，最直接的有保利142平户型、御湖境143平户型，中海141平户型等竞品，其中保利142平户型可以接近0公摊（含电梯前室），御湖境143平户型也能做到97%得房率（含电梯前室）；

　　建发164平户型竞品则有武昌序155平户型、御湖境175平户型、中海153平户型等，相对少一点，但这个户型本身面积比较大，总价门槛会更高。

　　2、关于价格

　　相比大家最关心的除了产品，就是价格了。

　　目前建发璞玥的价格还没有定，周边新盘龙湖御湖境售价3.2W左右，稍远一点但热度也比较高的新盘保利、中海两盘，基本也在3.1-3.2万左右。

　　另外，建发璞玥附近稍微品质高一点的二手房，龙湖天玺带装修的成交价在2.4-2.9万左右不等，百瑞景价格最高的六期带装修房源成交价在2.7-2.8万左右，毛坯低一些，2.4左右的也有。

　　从这个角度来看，建发璞玥周边新房多数还是在3-3.2万左右，二手房价格低一点，3万以内，不过建发璞玥的品质还是备受期待的，肯定会比二手房价格高，大概率参考周边新房价格。

　　但也说不准会有惊喜：除了保利、武昌序的起步门槛相对更高之外（保利400多万起，武昌序500多万起），御湖境以及中海两盘最低300多万即可入手，准入门槛预计跟建发璞玥117平户型总价门槛相差不大，但建发117平户型房源太少了，整体还是大户型偏多一些，如果定价高了，也会被直接分流。

　　3、武昌区二环内，容积率2.67

　　建发璞玥项目位于武商梦时代隔壁，武昌区二环内，确切的说是武昌1.5环，地段没得说，地铁、商业、医疗等各项配套都非常齐全，而且都是城市级高配。

　　自身规划硬件数据也不错，容积率只有2.67，在核心区算非常低的了。

　　4、有望划片珞珈山小学+武汉初级中学，武昌一梯队学区组合

　　需要重点提一下的是，根据2024年武昌区划片显示，项目所处的位置属于珞珈山小学的划片范围

　　珞珈山小学划片初中为武汉初级中学。

　　珞珈山小学+武汉初级中学，武昌第一梯队学区组合，整体实力还是非常强的，并且2024年的成绩较2023年还有所上升。

　　建发璞玥有望成为一梯队学区房。

　　（新房未交付对口无法确定，要等交付之后教育局划片，目前信息仅供参考）

　　说在最后：

　　建发璞玥之所以热度高，建发朗玥可以说功不可没。

　　建发朗玥的高品质+不错的性价比，产品等等各方面综合条件都比较好，这才使得建发璞玥也是备受关注。

　　但随着现在一个接一个的准四代，比如武昌序、东湖玖章、涧山观奕、御湖境等新品入市，品质也都很优秀，并且产品也做了很大的创新，得房率更是一个比一个高，相对而言，建发璞玥的得房率对比以上项目并不算特别优秀的。

　　整体来说，就户型产品，建发璞玥不算最优秀额度，但是综合地段和各项配套，均好性还是非常强的，而且周边改善需求大，又是低密小区，所以关注度很高，目前就看项目入市价格，如果还能像朗玥那样有个极具性价比的价格，去化应该也会比较快。开发商目前也是信心十足，据说想今年年底前清盘。

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