新西兰房价暴跌引发房主陷入负资产担忧 约34处房产抵押挂牌出售

　　过去 18 个月的新西兰房价暴跌引发了一些房主陷入负资产的担忧。

　　房主的资产净值是他们还清目前抵押贷款后剩下的钱数。

　　因此，如果他们以 20% 的首付以 100 万纽币的价格购买了一套房屋，那么他们的净资产最初将为 20 万纽币。

　　如果房屋的价值增加，那将增加所有者净资产的价值。

　　但如果价值下降，所有者净资产也会减少相同的数额，因为银行仍然希望得到全额偿还。

　　当房产的价值下降太多以至于所有者净资产被抹去甚至更糟糕时，就会出现负资产，这意味着如果出售房产，出售所得的价格将不足以全额偿还抵押贷款，从而使房主和他们的银行处于非常困难的境地。

　　那么，在最近的房地产价格下跌之后，有多少房主面临陷入这种境地的风险呢？

　　该等式的第一步是计算出有多少房屋现在的价值可能低于其所有者购买时的价值。

　　新西兰房地产协会 (REINZ) 的全国中位售价数据表明，2021 年 3 月至 2022 年 12 月期间购买的大多数住宅现在的价值可能会低于购买时的价值。

　　根据 REINZ 的数据，在此期间共成交了 136,609 套住宅物业。

　　因此，现在可能有 136,609 套房屋的价值低于其所有者当时支付的价格。

　　这是否意味着所有这些房主都处于负资产状态？

　　并不绝对。

　　这是因为全国房价中值仅从 2021 年 11 月的 925,000 纽币的峰值下降 14.6% 至 2022 年 12 月的 790,000 纽币。

　　对于在 2021 年 11 月高峰期购买的人来说，这是价值的最大跌幅，还不足以抵消在此期间以标准 20% 首付购买房产人的净资产。

　　当然，他们的资产会减少，在某些情况下会大幅减少，但在大多数情况下，这些房主仍会保留一些资产。

　　那些有负资产风险的人是那些在 2021 年 3 月至 2022 年 12 月期间以低于 20% 首付购买房产的人。

　　根据新西兰储备银行的数据，2021 年 3 月至 2022 年 12 月期间银行总共批准了 12,946 笔高LVR低资产抵押贷款。

　　这些低资产抵押贷款中恰好有四分之三是提供给首次购房者的。

　　这些数字表明，大约有 13,000 名房主可能面临负资产风险，占 2021 年 3 月至 2022 年 12 月期间购买的住宅物业的 9.5%。

　　甚至这个数字也可能有点偏高——实际数字将取决于他们在当前周期中购买的时间以及他们的首付金额。

　　虽然负资产不是一个好地方，但实际上只有当房主想要出售、无法支付抵押贷款或想要获得额外信贷时，它才会成为一个问题。

　　到目前为止，大多数房主似乎都还能经受得住风暴。

　　目前全国约有34处房产抵押贷款挂牌出售，今年以来挂牌数量基本持平。

　　然而，如果抵押贷款利率继续上升，房价继续下跌，陷入困境的业主数量可能会开始成为一个更严重的问题。