深圳东海国际公寓“5折”清盘 十多年未售罄的背后故事

　　近日，深圳香蜜湖的东海国际公寓传出“5折清盘促销”的消息，这一消息立刻引起了市场的广泛关注。作为一处高端商务公寓，东海国际公寓在过去十多年里经历了多次价格波动，至今未能卖完，且价格逐渐下调。此次“5折”促销，折扣力度相当惊人，低至每平方米6.5万起，与同区域的高端住宅相比，价格可谓相差悬殊。那么，是什么原因导致这座曾经被誉为“亚洲第一高公寓”的项目，至今仍未卖完且价格不断下调呢?

　　东海国际公寓的辉煌时刻

　　东海国际公寓，位于深圳市香蜜湖板块，属于东海国际中心的一部分。项目整体采用双子塔设计，楼高超过300米，曾一度被誉为“亚洲第一高公寓”。自2013年入市以来，东海国际公寓一度引发市场轰动。当时，项目定位高端豪宅，其独特的地理位置和奢华配套吸引了大量购房者的关注。项目南望深圳湾红树林，远眺香港，周边配套完善，拥有5万平方米的商业综合体“缤纷天地”，以及毗邻的香蜜湖高端住宅区和车公庙写字楼区，具备非常优越的地段条件。

　　在设计和建筑上，东海国际公寓更是奢华无比，单单入户大堂的水晶灯组合就价值上千万，而项目内还有150米高空的恒温天际泳池、空中会所和空中园林等高端配套。2013年中间楼层的售价已达到每平方米8万元以上，部分高层单位的售价更是高达每平方米11万元。那时，深圳市的新房住宅普遍价格为2-3万元每平方米，东海国际公寓的售价堪称顶级，迅速成为市场中的焦点。

　　然而，这样的高定价，虽然让东海国际公寓一度成为“超级豪宅”，但也埋下了未来销售困难的隐患。

　　为何十多年仍未卖完？

　　虽然曾经的东海国际公寓声势浩大，但十多年过去，项目依然未能完成销售。据深圳市房地产信息平台数据显示，截至2025年2月19日，东海国际公寓仍有约120套房源待售。这一现象的背后原因值得深思。

　　首先，项目的定价过高。尽管东海国际公寓一度成为深圳豪宅市场的风向标，但随着市场变化，购房者对高端公寓的需求逐渐发生了变化。当时的超高售价使得该项目在市场上存在明显的价格泡沫，尤其是作为一种高端商务公寓，其定位与市场需求出现了错位。随着楼市的调整，高定价逐渐显得无法承载市场需求。

　　其次，东海国际公寓的销售策略过于激进，项目自2013年开盘以来采取“分层分批”销售方式，这种策略虽然能够在初期迅速吸引购房者，但随着时间推移，市场需求逐渐饱和，项目的销售进度严重滞后。此后，开发商不得不频繁降价，甚至推出大幅度的折扣来吸引买家。随着项目的不断降价，市场对其的兴趣逐渐减退，投资者和购房者的信心也大幅下降。

　　再者，项目的户型设计也存在一定问题。东海国际公寓的高层单位采用一梯一户设计，而低层单位则为每层8至10户，导致楼盘内部的居住舒适性和私密性受到影响。特别是高层的豪宅产品，购房者往往更看重独立性和私密性，这种设计使得东海国际公寓在豪宅市场的竞争力进一步削弱。

　　最后，土地使用年限问题也不容忽视。东海国际公寓所占地块于1994年取得，按照当时的土地政策，土地使用年限为50年，意味着项目剩余的土地使用年限仅为20年。这在一定程度上影响了购房者的购买决策，尤其是对于高端物业来说，土地年限的限制可能成为影响其未来转手或升值的关键因素。

　　市场的变迁与价格的倒挂

　　如今，东海国际公寓与同一区域的其他楼盘价格相比，已经形成了明显的倒挂。例如，东海花园作为同一板块的老牌豪宅，目前的二手房报价已接近每平方米13万元。而东海国际公寓的“5折”促销后，价格仅为每平方米6.5万起，这一差距可谓非常显著。

　　此外，与其他新建豪宅相比，东海国际公寓的价格也呈现出较大的倒退。比如深圳湾翡翠海岸项目，当初开盘时的均价仅为4.5-5万元每平方米，而如今二手房的报价已经突破25万元每平方米。相较之下，东海国际公寓的价格表现显得尤为尴尬。