深圳盛龙时代广场预计下周取证入市 主推建面约95-99㎡三四房

　　项目营销中心和样板房均正常开放接待、参观，『盛璟润府』还有大约4成（约300套）货量可直接认购。『盛龙时代广场』计划下周备案入市。

　　壹 . 项目开发商

　　公开资料显示『盛龙时代广场』是由深圳龙华清湖股份合作公司、深圳盛宏置业投资有限公司合作开发。清湖股份是清湖村委集体股份制企业，而盛宏置业的母公司国鸿实业。

　　国鸿实业是深圳本土一家中大型综合性民营企业，2004年注册成立，业务涵盖房地产开发、建筑施工、物业管理及酒店经营等，其代表项目多为工业园区类，较少涉足住宅，除本项目外还有盛璟润府、御璟尚筑轩，商品住宅及集中式商业运营能力有待检验。

　　贰 . 项目基础信息

　　『盛龙时代广场』和『盛璟润府』虽分属两宗土地，也独立命名，但两个地块无缝衔接，可视作一个项目分两期开发。

　　叁 . 项目自身规划介绍

　　『盛龙时代广场』位于龙华区龙华街道清湖片区，和平路路与清龙路交汇处南侧，与地铁4号线清湖站无缝接驳，临清泉外国语学校、清湖益田假日广场，旁边还有同期在建的宏发悦见系列及联润大厦项目。

　　『盛龙时代广场』前身为“清湖社区新业片区城市更新单元”的一部分，该更新单元兑现的项目还包括盛璟润府和清泉外国语学校小学部，最早被列入“2011年城市更新单元规划制定第一批计划”，商住部分实施单位为盛宏置业，2018年开始建设，属于工改商住+教育用地项目。

　　『盛龙时代广场』和『盛璟润府』项目总占地面积约4.1万㎡，规划总建筑面积约38.44万㎡，计容积率建面约27.22万㎡，是一个集甲级写字楼、商品住宅、保障房、集中式商业、商务公寓、幼儿园及其它基础配套设施于一体的中大型城市综合体项目。

　　『盛龙时代广场』占地面积约2.3万㎡，规划建筑面积约25.44万㎡，计容积率建面约17.02万㎡，包含约4万㎡商业，约5万㎡办公，约3.8万㎡公寓，约2万㎡住宅，约7570㎡保障房及其它基础配套设施若干。

　　『盛璟润府』占地面积约1.8万㎡，规划建筑面积约13万㎡，计容积率建面约10.2万㎡，包含约7.9万㎡，约5000㎡裙房商业，约2400㎡幼儿园，及其它基础配套设施若干。

　　『盛龙时代广场』底部1-3层（部分4层）为集中式商业，2-3层有连廊衔接两个地块，4或5楼是空中园林，5或6楼以上是商办和住宅主体，规划由4座建筑组成，呈四角对称落位，1栋A座32F写字楼，1栋B座37层公寓，1栋C座43层商品住宅+回迁，1栋D座21层保障房。

　　『盛璟润府』住宅部分底部1-2层是商业和基础配套裙楼，3楼为架空园林，4楼以上是住宅主体，规划由4座住宅建筑+1座幼儿园学校组成，住宅楼呈四角对称落位，总层高均为45层，且都是商品住宅属性，另有一座3层幼儿园教学楼落位于地块东侧。

　　『盛龙时代广场』和『盛璟润府』两个地块的四座建筑均呈四角对称落位，前后楼间距超80米，规划空中三层（共六重）台地式园林，内设有酒店式入户大堂、露天泳池、体育活动场、儿童乐园、阳光草坪、会客及休憩等多主题空间，整个小区显得规整、立体、通透、舒适！

　　『盛龙时代广场』和『盛璟润府』住宅建筑立面主材采用灰金铝板+中空LOW-E玻璃幕墙+局部干挂石材板料+局部少量真石漆涂料装饰+铝合金门窗护栏杠件材料，园林设施大多采用花岗岩、黑金沙等石材，建筑风格符合现代化审美，用材用料也比较扎实、有质感、耐久、耐旧！

　　『盛璟润府』已于2011年11月底开盘，去年（2023）底带精装修交付入住。『盛龙时代广场』目前已经是现楼/现房状态，正在进行最后的基础设施完善、收尾工作，合同约定的交房时间是今年（2024）10月毛坯交付，网传最快将于下周备案入市！

　　肆 . 户型产品介绍

　　『盛龙时代广场』有四座主体建筑，就只有1栋C座是住宅属性，最大层高43层，最大高度148米，3梯6户，其中3户是回迁房，3户是商品房，共用电梯厅，标准层高3.1米，可售房源约214套，回迁房约186套。

　　『盛璟润府』有五座主体建筑，除了幼儿园外，其它四座均为商品住宅属性，都是最大层高45层，最大高度148米，2栋B座为3梯4户，2栋A、C、D座为3梯5户，标准层高均为3.1米，可售房源约737套。

　　『盛龙时代广场』产品：建面约95㎡传统竖厅3房2厅2卫、建面约95㎡传统竖厅+主卧通透3房2厅2卫、约99㎡双龙抱珠3+1房2厅2卫。

　　『盛璟润府』产品：建面约95㎡传统竖厅3房2厅2卫、建面约96㎡横厅通透3房2厅2卫、建面约118㎡横厅隐藏式过道4房2厅2卫、建面约143㎡竖厅通透4房2厅2卫。

　　两个地块住宅楼顶部均为特色复式单位。

　　『盛龙时代广场』有两个区别于传统的产品：

　　①95㎡主卧通透户型厨房落位于静区，始终觉得有点别扭，好在主卧通透；

　　②99㎡双龙抱珠户型市面上不多，本身对它的评价就褒贬不一，而它还多了一个开窗在内天井的多功能间，虽然也好利用，但还是避免不了因此加剧争议。

　　『盛璟润府』有两个区别于传统的产品：

　　①96㎡横厅既有横厅的传统优势，又能兼具真正的通透性，飘窗赠送也多一些，另一侧飘窗虽视野受阻，但通风是没问题的，也会多一点采光；

　　②143㎡竖厅通透户型比大多数传统竖厅通透户型多了一个生活阳台，可塑性和实用性更强。

　　其它就是一些比较常见的传统结构户型，项目整体得房率在76%左右，含赠送面积使用率在82%，数据方面表现一般，比较突出的标签是双阳台。我们都知道城市更新+超高层项目产品力不强是通病，而『盛龙时代广场』和『盛璟润府』这样的数据表现已经算是不错的了。

　　朝向方面，『盛龙时代广场』就只有一户是朝东北的，其它两户是朝西南；『盛璟润府』只有两户是朝东的，其它均为南、西南或东南朝向，整体来说优势朝向占比高。

　　而视野和景观方面则表现不太理想，基础视距表现都不差，但周边遮挡因素多，远景视野局限，且基本以城市景观为主，这种情况下建议大家可以多关注一下能看花园的位置、户型、朝向。

　　如果对花园景观不感冒，想住高楼层，又特别注重远景视野和景观的群可以多研究一下2栋D座朝南的那几户，因为确定性大，只要是不很低的楼层视野和景观都相对较好，也比较有保障，能看龙华文体中心、文化广场，观感相对较佳。

　　伍 . 项目生活配套介绍

　　地铁：『盛龙时代广场』是4号线清湖站地铁物业，且项目与站点是无缝接驳的，清湖站也是深圳唯一一条有轨电车的接驳站。此站点乘车5站可达深圳北站交通枢纽，10站可达福田CBD，地铁出行较为便捷。

　　商业：项目配建有约4万㎡的集中式商业，另有约5000㎡街铺，同时与益田假日广场相临，1.5公里范围还分布有大润发、星河IOC等优质集中式购物中心，购物需求就近即可满足。

　　学校：项目自身配建有幼儿园，小学对口的是清泉外国语学校，初中对口的是清泉外国语、龙华教科院附属外国语、新华中学共享学校，可实现目送式幼、小、初阶段的教育。

　　医院：项目1.5公里范围分布有龙华人民医院、深圳人民医院龙华分院、军龙医院等多所三甲级公立综合医院，医疗配套宜近不宜临，这个距离比较合适，生活中如遇身体不适可就近就医。

　　公园：项目距离龙华文化广场距离较近（步行约1.1公里），它是深圳所有街道中建制最大的市民广场，仅主广场占地就有约5万㎡，能够较好地满足片区居民的休闲娱乐需求。

　　文体：项目距离龙华文体中心、文化艺术中心、深圳书城龙华城步行约1公里，这些是龙华非常有代表性的文体配套，比较新，功能齐全，能够较好的满足片区文化活动、体育锻炼需求。

　　陆路：项目1.5公里范围内分布有和平路、石清大道、龙华大道等城市主干道，距离珠三角环线高速、沈海高速等快速路也不远，自驾出行较为便捷，但龙华是出了名的人多、车多、红绿灯多，通勤时效不太稳定。

　　陆 . 片区基本面及规划介绍

　　项目的所处的清湖片区是高度建成区，因为富士康的存在，早期传统工业聚集，商贸经济繁荣，人气也比较旺。随着片区老龄化、传统工业没落，现在的清湖基本面没太大问题，但面临着产业能级不高、人居体验不佳，向新发展依赖城市更新推动的瓶颈期。

　　通过旧改推动城市焕新周期确实会比较长，但清湖站周边的成长性是可预见的，除了盛龙时代和盛璟润府，在建的还有宏发悦见系列、联润大厦、正通研发广场等项目，涵盖品质住宅、甲级写字楼、创新产业、集中式商业，它们的兑现能够有效改善人居环境/体验，提升产业能级！

　　除了上述那些在建的项目，清湖片区储备的立项旧改项目也是比较多的，其中距离比较近的就有黄泥塘地块、清湖西片区、德信昌工业区、弓村清泉路地块等，这些地块与正在建设的项目连成一片，它们的实施意味着清湖站周边城市面貌将彻底焕新，板块能级也将大幅提升。

　　柒 . 综合点评

　　区位：龙华是特别讲究市区外溢承载性的行政区，清湖位于龙华区中部、龙华街道北部，之于龙华它不偏，但之于市区它又不近，加上自身配套、产业、人居环境是不上不下的，没有突出标签，口碑也是两级分化，关注这里的，要么是冲着性价比，要么是习惯了这里的地缘客群。

　　配套：单看项目在清湖片区的位置和配套还是非常好的，和平路首排，综合体且带4.5万㎡商业、清湖站无缝接驳，九年制清泉外国语学校在侧，龙华文化广场、文化艺术中心、文体中心、龙华人民医院、深圳市人民医院龙华分院均在1.5公里范围内，配套很全面，也都比较优质！

　　体质：项目是一个中小型综合体，虽通过城市更新而来，但除了超高层，很多旧改项目的高容积率、车位不足、楼间距密等通病没有出现，且自身整体规划、基础配套、楼栋布局、小区园林、梯户比等给人感觉很通透、舒适，建筑主体及公区用材用料也很实在，体质很有谈资。

　　产品：推95-143㎡三至四房产品，定位偏刚改型物业，户型结构没太大问题，主要是95㎡+做三房给人感觉不太实用，其实它的数据表现是及格的，只能说开发商在产品考量上更注重居住体验。项目优势朝向为主，基础视距都有保障，但远景视野和景观不太理想，城市景观为主！

　　价格：2021年底，盛璟润府入市，均价约6.9万，开盘只有一个99折，当时的市场行情挺好，但因为价格高，至今官显去化只有约50%。如今行情远不及当年，盛龙时代也很识趣，网传预计备案均价约5.7万，折后均价约5.2万，这个价格比同胞兄弟盛璟润府低了约1.6万/㎡。

　　竞品：最大的竞品自然是与其相邻的宏发悦见锦府、和府，它们不仅相邻，产品和价格也有很大的重叠。论体质和产品盛龙时代要更胜一筹，但论价格宏发悦见系列更有优势，虽然他们备案价格差不多，但宏发悦见系列带装修打85折，而盛龙时代预计毛坯打9折，差距显而易见！

　　二手：最好的参照是幸福城，因为它不仅是清湖片区比较有代表性的小区，距离也很近。今年幸福城常规约90㎡的三房和双拼大平层成交行情大概5.3万左右，价格与新房差异不大，但幸福城的产品力会强一些，剩下的就是新房VS二手各自固有的那些优劣势，就看怎么取舍！

　　价值基础：清湖是成熟老片区，没什么概念溢价，有稳定的价值基础，值与不值就看个人需求和对环境、对项目、对配套的认可度了。清湖的项目去化差不是它不值这个价，而是片区自身购买力不强，谈外溢它的区位又不占优势，除非价格错位竞争，否则很难让外溢客群舍近求远！

　　成长性：清湖是高度建成区，且城市老龄化特征明显，向新发展依赖城市更新推动。随着清湖站四周在建项目的兑现，短期周边环境、配套、产业会有所提升，但片区立项旧改不算太多，中长期换新会比较缓慢，且根据法定图则，片区功能偏生活化，产业和商业价值不会很突出。

　　客群：推荐清湖地缘客群及4号线沿线，能充分兼顾职住便利性和通勤时效性的自住兼资产保值类客群关注，清湖这个地方够成熟，人居环境不差，公共配套也完善，自住生活没啥问题，但是片区外溢承载性和成长性都相对弱一些，产业和商业价值不突出，不太适合偏投资型客群。

　　结语：项目作为一个中小型综合体，体质和产品对比区域竞品均有优势，但它溢价也比较明显。在刚需为主要购买力的片区，性价比是很多客户都很在意的问题。如果开发商愿意同价体质错位竞争会比较好卖，反之只能等待认可项目体质且愿意承受溢价的客群慢慢去化。