长租公寓领域迎来新入局者 WeWork创始人进军地产租赁市场

　　原标题：全球长租公寓平台迎来大洗牌，WeWork创始人再次创业入局

　　想起《老友记》，这部二十多年前的影视剧作品依然能让观众嘴角上扬，也勾起一批批剧粉对合租公寓生活的美好向往。

　　与之伴随的是共享居住Co—living的概念被逐步引入到中国，经过本土化后长成长租公寓、青年居住社区的故事，也成为彼时中国互联网与共享经济盛行趋势下的新兴商业模式。

　　2017-2021年，在经历了爆红、暴雷、跑路等剧烈震荡后，国内长租公寓行业已然从风口跌落。据不完全统计，过去三年，国内有上百家长租公寓品牌消失，包括深陷舆论漩涡、还在收尾的蛋壳公寓。

　　长租公寓被国内“玩坏”了，共享居住平台在国外似乎依然岁月静好，呈现出了截然不同的景象。甚至，依然有新的大佬入局，比如前 WeWork的 CEO在去年重出江湖创立了灵活租房平台 Flow。

　　大陆：租房虽有庞大的需求，但国情特殊

　　据各城市公布的第七次全国人口普查数据，目前一线、新一线城市租住人口不断增长，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州6个城市的租住人口已经超过5000万人。

　　虽然中国的租房人群庞大，但在租房这件事上，比较能体现国内外文化差异的鸿沟。

　　在欧美发达国家，租房是自由、省心的选择。中国人传统观念里却视租房为“寄人篱下”，租房是迫不得已的选择，始终有着买房的执念，租房者往往自视“低人一等”。

　　并且，国内核心租房人群的构成更低龄化。根据自如发布的报告显示，30岁以下的租客占比达到了55%。

　　事实上，长租公寓因其“全套家具、拎包入住、月租灵活”的特性，主要受到大城市单身的年轻人士、毕业租房群体的追捧。

　　而目前头部品牌自如仅在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津、苏州这10个大城市运营。

　　也有一些长租公寓企业突然爆火、拿着融资的钱和预付款迅速扩张，行业恶性竞争，乱象丛生，租金贷事件曝出后，行业几乎成为众矢之的、被大众所诟病。

　　随着监管的出击、资金链的多米诺骨牌崩塌，长租公寓品牌一时纷纷暴雷，令人唏嘘。据不完全统计，过去三年，国内有上百家长租公寓品牌消失。

　　图源：千际投行、资产信息网

　　放眼全球，国外已诞生了不少的合租平台，但故事是另外一个版本了——有主打旅居、远程办公的企业公寓，有酒店式长租公寓品牌，还有的主推多样化的装修风格。

　　欧美：全球共享居住平台加速收购整合，已有领导者

　　今年2月，总部位于雅典的希腊租赁平台Blueground收购美国短租平台Travelers Haven，以拓展美国市场。

　　Blueground表示，通过此次收购，公司的员工数量将拓展至1200人，预计2023年的收入将超过6亿美元。

　　据了解，在2021年9月份，Blueground获得融资1.8亿美元；在2022年11月，阿布扎比主权财富基金ADQ入股Blueground，对该公司的估值为7.5亿欧元。这家创立于2013年的房地产科技公司也被视为希腊最有前途的初创公司之一。

　　在房源端，Blueground在亚洲、欧洲、中东和北美与数千名个人业主合作，其提供租金保证服务：一旦业主交出钥匙，公司此后每个月都会支付租金，即便业主的房间无人居住。

　　在客源端，Blueground与一些顶级跨国公司合作进行企业预订，主要覆盖差旅人士和跨国公司远程办公人员等客群，要求入住期至少为一个月。

　　官网显示，目前Blueground共有5000多房源，在全球26个城市运营，包括北美13个，欧洲10个，中东迪拜和亚洲的中国香港、新加坡，公司计划在2025年将业务拓展至50个城市。

　　Habyt是另一家全球领先的共享居住平台，主要采用集中式运营的策略（类似自如寓），通过自建物业、从业主手中租赁、收购等方式来获取房产。

　　Habyt成立于2017年，源自德国，从柏林的一套7居室公寓开始创业，短短6年时间，目前已在欧洲、北美和亚洲的日本、中国香港、新加坡等全球15个国家/地区、50+个城市运营，拥有超3万套房间。

　　Habyt保持着相当快速的发展速度和节奏，却又持续稳健地运营中，找到这一平衡点很难，Habyt的秘诀是通过并购现有资产的方式来完成扩张，区别于其他家的自营扩张。

　　2020年Habyt 通过收购欧洲两家主要共享居住公司 GOLIVING 和 Erasmo's Room，成功扩大了其产品组合。此次收购使该公司能够巩固其在德国和西班牙市场的地位。

　　在2021年，Habyt收购了全球共享居住运营商 QUARTERS 和 Medici-living，随后又收购了 Homeful。这些收购使 Habyt 获得了在德国的领导地位，并将其影响力扩展到荷兰和瑞士。

　　在2022年，Habyt开启了两笔重大并购交易：收购意大利共享居住提供商 Roomie；以及收购亚太地区共享居住提供商Hmlet。此举使Habyt 进一步扩大了其全球业务。

　　2023年Habyt 通过与北美最大的运营商 Common 合并，成为共享居住领域的全球领导者，其产品组合达到 30,000 套，并将业务范围扩展至遍布三大洲的 50 多个城市。同时，Habyt宣布推出其在欧洲的第一家酒店 Waterfront，开创了一项全新的业务模式。

　　新入局者：前 WeWork CEO 重出江湖创立租屋平台 Flow

　　WeWork从神坛跌落的故事成为科技界口口相传的故事，而其前任CEO 、创始人Adam Neumann 亦消失了一阵子。在2022年中，他重出江湖，新创立了租屋平台 Flow，并有着非常宏大的愿景和目标，「改革地产租赁市场」。

　　根据外媒报道，Adam 先前已分别在亚特兰大、罗德岱堡、迈阿密及等地先购置了 3000 间公寓作为 Flow 第一波营运基础。截至 2022 年，他在全球已经拥有近4000套经济房，总价值10亿美元。

　　Adam还表示网站会在2023年登场，不过，目前已经一年过去了，我们发现Flow的官方网站和平台仍未正式上线，仅可以见到一个大logo以及公开发布的人员招聘信息。

　　据创投基金 Andreessen Horowitz（a16z）公布，他们有意向初创公司 Flow 注入资金，但未公布注资金额，市场估计大概 3.5 亿美元，令 Flow 估值升至超过 10 亿美元。

　　虽然 WeWork 算失败，Adam Neumann 本身因挪用公款而受到争议，但结果对于早期投资者而言并没有亏损。

　　而 a16z 则认为，美国房地产确实面临转变，Adam 所创办的 Flow 能让远距办公、弹性工作需求的使用者找到合适使用或居住空间，进而透过社群交流产生更潜在的价值，未来或许将能重振房地产的经济运作。对于 Adam 过去创业所犯下的错误，a16z可以“全部宽容以待”。

　　亚洲：韩国、东南亚已有风投支持的公寓租房平台

　　在亚洲国家，韩国首尔、新加坡的租金比国内的北京、上海高出不少。据了解，首尔合租的月租金价格一般在50万韩元/月（约人民币2730元），one room公寓式套房的月租价格达到了100万韩元/月以上，同时还会约定几倍甚至十倍月租金的保证金。

　　新加坡郊区的合租月租金在2千新加坡元（换算人民币为超1万元），核心CBD的公寓月租可以达到5千新元以上，并有1~2月租金的保证金。

　　近期TechCrunch报道，首尔房地产科技公司Dongnae宣布收购Stevens，交易预计在9月底完成。

　　Stevens由WeWork前高管 Shampine和Insong Kim于2020年共同创办，经营合租平台Dears，提供灵活支付选项和短期租房服务，采用较低的押金，Dears在京畿道板桥有超过520个单间公寓。

　　Dongnae则已累计筹集3400万美元的资金，Dongnae管理超过4亿美元的资产，在首尔和京畿道板桥（Kakao、Naver等众多科技公司所在地）有90处公寓大楼。旗下运营Dongnae FLEX，提供带家具的公寓租赁服务，租期灵活，最短四周。在完成收购后，Dears将加入Dongnae FLEX业务。

　　据Crunchbase数据显示，源于新加坡的灵活租房平台Cove成立于2018年9月，至今已经累计获得了6800万美元的融资，并且还获得了Google针对初创公司的专项财务资助。

　　据TechInAsia报道，2020年底，Cove在由新加坡企业集团吉宝企业旗下房地产部门吉宝置业领投的 A 轮融资中筹集了超过 460 万美元。

　　报道称，Cove 计划在 2021 年上半年将其在新加坡和雅加达的客房数量从目前的 550 间增加一倍，达到约 1,000 间。该公司还表示将扩展到越南和菲律宾等其他主要市场。

　　官网信息，Cove运营超过800间房，管理物业超值超过3亿新加坡元，平均入住率95%。

　　Cove新加坡官网显示，其服务过4292位房客，根据家具家电配备的等级和清洁服务周期的频率不同，Cove提供三种物业服务费方案，对应的价格分别是1500新加坡元/月、2100新加坡元/月、2250新加坡元/月。（当前汇率是1新加坡元=5.4人民币元）

　　在印尼地区，Cove服务过14313名租客，但网站上没有关于服务费约定的内容。

　　长租公寓的产业链条较长，从前端的营销获客到后端的房源获取、设计装修、日常管理等。

　　经历了几年的发展，国内的长租公寓已经从风口跌落，走向常态化的生意，也很难再有头部资本介入。

　　但从全球来看，用户需求绕不开“衣食住行”，租房无疑是刚需，房地产租赁市场仍大有可为，海外资本、创业者们也在跃跃欲试。