武汉光谷中心城投绿城雲庐即将首开！放风均价1.8万/平

　　前期传言可能会在2.5万以上？最近这个项目新的放风价出炉，带装修只要1.8万左右？！

　　什么盘，还没开盘就自砍了大几千？

　　不卖关子，直接揭晓谜底，它就是——光谷中心城投绿城雲庐。

　　早在今年2月就开放了售楼部跟样板间，等到现在终于是有了进一步的消息，下面就一起来看看。

　　最新动态：光谷中心城投绿城雲庐（东湖高新-光谷中心城），营销中心和样板间已开放，预计7月底8月初首开，预计首开G4栋建面约105-125平带装修高层，放风均价1.8万元/平左右。

　　楼盘聚焦：

　　1、传言最快6月入市，靠谱一点7月底8月初首开

　　早在今年2月，光谷中心城投绿城雲庐的营销中心以及样板间就已正式开放了，推盘的楼栋产品也都相应出炉，但后续一直没有明确的进展。

　　最近，有渠道爆出一张海报，称光谷中心城投绿城雲庐最快有望6月底开盘。

　　突然就要开了？

　　对此，多方求证了一番，比较靠谱的消息是7月底8月初首开，还有一个多月的时间，不过也快了。

　　2、最新放风价，1.8万左右带装修

　　光谷中心城投绿城雲庐是由国企光谷中心城投公司拿地，引入绿城代建的项目，也是绿城首进光谷中心城。

　　容积率仅2.03，加上绿城的品质、小区的一些细节设计，“庐”系也是绿城产品体系里面比较高端的系列（比如CBD的绿城·湖畔雲庐，就是3W+的豪宅），整体打造的是一个高品质改善盘。

　　楼面地价6122.99元/㎡，看上去并不高，但地块内有体量不小的商务用地，所以住宅的实际楼面地价更高。

　　并且，该地块土拍时的规定容积率是2.9（不高于2.9就行），现在绿城雲庐住宅容积率仅2.03，相当于自降容积率，成本自然也会相应提升。

　　更高端的产品系，实际更高的楼面地价，以及自降容积率的操作，都是在给自己增加成本，三者叠加，这也是前期有传言这个项目会卖到2.5万以上的直接原因。

　　目前，项目也有了新的放风价，1.7-1.85万元/平左右带装修。

　　对比项目前期2.5万的传言价，现在1.8左右的价格直接拉低了大几千，是不是就非常优惠了呢？

　　我们来看看周边价格

　　与项目距离较近的有万和光谷、光谷鼎正悦府、光谷大家中心，其中万和光谷价格相对较低，1.3万+就能入手；光谷大家中心处于高层清盘状态，带装修1.8X万起，带3000的装标；光谷鼎正悦府1.9X万起。

　　但周围的二手房价格就没那么高了。

　　比如项目正北面的光谷正荣府，也是带装修的房子，近期成交的几套房源单价普遍不到1.5万，甚至1.4万内的都有。还有项目东侧的新希望锦粼九里，毛坯成交价基本都在1.1-1.2万左右。

　　即便是光谷东双地铁交汇的绿地光谷中心城，带装修的成交价也就是1.4-1.6万左右。

　　相对周边新房来看，光谷中心城投绿城雲庐1.8万左右带装修的价格还是属于一个板块低价，是有优势的，但对比周边二手房，这个价格就有点高了。

　　光谷中心城投绿城雲庐地处关豹高速以南，属于光谷中心城目前发展相对落后的区域，配套不成熟，出行购物都不太方便，相对成熟的关豹高速北面，比如宝业璞园、万和竞界、广电光谷家，1.8万基本都可以入手；

　　放大到整个武汉，1.8万左右的品质盘还是有一些选择的，绿城雲庐地处三环外，这一点来看优势不太明显，想要靠价格一炮而红还是比较困难。

　　3、首推4号楼105-125平米三房

　　光谷中心城投绿城雲庐包括6栋20-26层的高层和6栋4层的叠拼产品，容积率不高。

　　G1#、G2#、G4#、G5#为两梯四户，G3#为两梯三户，G6#为两梯两户。

　　项目待售建面约105-140平高层，建面约249平大平层，建面约155-265㎡叠拼。

　　首开G4#建面约105-125㎡户型。

　　

　　G4号楼的位置还不错，南面没什么遮挡，采光视野比较好，不过侧面临豹溪路，预计会有一些噪音影响。

　　G4号楼为一个单元，25层的高层住宅，两梯四户的连廊结构，包括建面约105、115、125平三个户型，均为三房设计。

　　据悉，项目公摊约为22%，预计2026年年中交房。

　　三个户型分别如下

　　建面约105㎡三室两厅两卫

　　该户型位于G4栋中间户，户型方正，三开间朝南，南向面宽9.7米，采光好；双联大阳台，全屋三飘窗设计，主卧套房带大飘窗，拓展空间也不少。

　　建面约115㎡三室两厅两卫

　　该户型位于G4栋东边户，户型结构与105㎡户型类似，但该户型位于边户，通透性和私密性更好；四开间朝南，南向面宽达10米，四飘窗，更多可拓空间。

　　建面约125平米3+1房两厅两卫

　　该户型位于G4栋西边户，南北通透，大横厅+双联大阳台，阔绰大三房，后期也可改造为3+1房；三面采光，私密性、通透性和采光都不错。全屋四飘窗，更多赠送空间。

　　4、项目自带三万方商业，传言引进优质学校

　　项目东边就是规划小学用地。

　　据说，光谷中心城投绿城雲庐会引入优质学校（具体信息可以私聊小妹），

　　并且项目本身也规划有3万方的商业，有可能会成为这一小范围的商业中心。

　　总的说来，绿城雲庐的几个户型设计审美还是在线的，加上最小105、最大125平的面积设计，带装修1.8万左右的价格，对于光谷刚需比较友好。

　　绿城的品质也是很OK的，加上项目本身设计打造也比较高端，很适合追求品质的群体。

　　不过，也不是没有缺点，尤其是今年四代住宅的口号一个比一个响，光谷东也出了首个四代住宅的项目（中建壹品），在一个个得房率超90%的对比之下，绿城雲庐22%的公摊就显得有点大了（拓展空间另算）。

　　再一个就是项目所处的位置，在光谷东来说，还是比较偏的，目前配套不完善，生活很不方便，这与品质刚需、刚改群体的追求点还是有一些违背。

　　最终如何，我们还是后期看开盘情况吧。

　　一、基本信息

　　这是绿城首次进军光谷中心城的项目。

　　绿城携手光谷中心城投合作的项目，命名为绿城雲庐，目前项目已经动工。

　　194号地块的C地块用地面积为38594.36平，容积率2.03，总建筑面积110753.17平。住宅建面73568.62平，共560户，户均约131平。

　　项目规划12栋住宅楼，南面为4栋4层叠拼产品，2栋4F层平墅产品，北面为6栋20-26层高层产品。

　　其中，D1-D6#均为4层，G1、G2、G4、G5#26层，G3#23层，G6#20层。

　　此外小区还配建一所6班幼儿园，儿童&老人活动场地、配套商业等。

　　二、关于土拍

　　2021年12月21日，武汉光谷中心城建设投资有限公司底价竞得P（2021）194号和195号打包地块。

　　P（2021）194号地块位于东湖开发区百川街以南、高新五路以北、豹溪路以东、阳苏路以西，土地面积129781.58平方米，住宅、零售、餐饮、旅馆、商务金融用地，建筑面积379700平方米，成交总价232490万元，楼面地价6122.99元/㎡，溢价率0%。

　　P（2021）195号地块位于东湖开发区北至高新大道，南至高新四路，西临光谷四路，东接光谷六路（地下空间），土地面积215192.02平方米，零售商业、餐饮、道路运输用地，建筑面积304200平方米，建筑密度结合具体方案审定，成交总价15910万元。

　　地块要求：

　　1、以搭配供应方式出让P（2021）194号和P（2021）195号地块，竞买人须同时参与两宗地块的竞买并分别报价；出让顺序为P（2021）194号地块在先，P（2021）195号地块在后，P（2021）194号地块按照市场竞争规则确定竞得人，P（2021）195号地块按照挂牌起始价由P（2021）194号地块竞得人关联竞得。

　　2、地下空间地块须在商住地块前开发建设，地下空间地块项目竣工验收后10年自持，不得对外整体或分割销售。

　　3、根据规划，商住地块须配建不少于3万平方米的购物中心，建成后引入1家“中国企业500强”的企业运营（以《财富》杂志2020年公布名单为准）。

　　4、商住地块引入1个人力资源服务产业机构入驻，并引入至少1家世界500强企业区域总部入驻（以《财富》杂志2020年公布名单为准）。

　　5、根据规划设计条件：地块须配建一所6班幼儿园，建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区教育部门。

　　因为195号地块没有住宅，我们暂时忽略，194号地块分布如下，光谷五路与高新四路的交汇处，从具体位置来看，在光谷大家中心旁、新希望锦粼九里旁。

　　194号地块属于关豹高速以南了，从目前的配套来看，是很不成熟的，在光谷中心城的位置比较一般，不过绿城的品质还是很受期待的。

　　三、区位、交通情况

　　光谷中心城投绿城雲庐项目位于光谷中心城南片，在三环外，地段上基本上是南片比较靠南了。

　　项目与三环线（三四环在光谷是并线的）直线距离约4.5公里，与五环线直线距离约2.1公里。位置在区域内还可以，但与光谷中心城北片核心还是有一定距离的。

　　小区位来看，东边是规划小学和规划住宅用地，西边是豹子溪生态公园；南侧是高科集团和当代拿下的住宅用地以及新希望锦粼九里，北侧是规划住宅用地。

　　轨道交通方面，项目C地块与空轨高新四路站直线距离不到500米。

　　项目与最近的11号线地铁光谷六路站直线距离在近4公里，目前不太方便。与19号线一期新月溪公园站直线距离约2.7公里，未来近一点的是19号线二期。

　　根据规划，地铁19号线起于武汉火车站至于光谷保税区，目前19号线一期开通在即，但一期只修建至高新二路站，项目附近的19号线二期，据说是要延长到武汉新城了，但是目前似乎还没有动工的苗头。

　　自驾方面，项目在高新四路、高新五路中间，通过主干道高新四路、高新五路，比较方便自驾出行。

　　自驾通过高新五路，途经光谷二路、光谷四路上光谷大道高架，可以直达光谷关山商圈；从光谷五路上高新大道，途经关山大道往北可以抵达鲁巷商圈；从高新大道，途经雄楚大道高架，可以通达武昌、汉阳。

　　四、区域生活配套

　　商业配套：项目自带3万方商业，附近的新希望锦粼九里已交付，也有部分商业，包含一个1500平的标准化菜场。大家中心也规划有大体量商业。

　　另外，北片的光谷创新天地新天地商业街已动工。

　　项目与区域内唯一开业的大型商业——武汉大悦城直线距离约4.5公里，武汉大悦城纯零售商业面积接近16万方，是光谷中心城首个一站式购物中心，已开业。

　　项目东侧临近约60万方的光谷五路地下空间走廊，它不仅是国内最长的地下空间走廊，还是全球规模最大的单个地下空间，被誉为“超级地下城”，距离项目约500米。

　　光谷五路地下空间工程包括地下空间（商业、车库、物流等）、地铁、综合管廊、道路配套等工程，分10个区段设计，共计59.33万平方米，被誉为“超级地下城”。去年5月，项目已启动招商。具体开业时间暂无最新消息。

　　教育配套：项目周边还有中小学规划用地。同时， 周边有光谷十八小、光谷六初、光谷外国语学校（已开学）等学校。

　　其中光谷十八小还是武汉首个公办小学内有恒温游泳馆的学校。

　　医疗配套：项目周边有同济医院光谷分院、同济医院儿童医院、湖北省妇幼保健院、武汉大学人民医院东院两所三甲医院已建成投入使用。

　　未来还将有武汉光谷国际医院、武汉儿童医院光谷院区（武汉新城儿童医院）等，医疗配套相当优越，基本上都在自驾15分钟的车程，就医问诊很方便。

　　自然环境：项目周边公园众多，比如豹子溪生态长廊（即光谷中央生态大走廊）、新月溪公园、荷塘公园（规划中）、奥林匹克体育公园（规划中）、云栖森林公园（规划中），光谷五路和高新四路交汇处西北方向还有一块公园绿地规划用地，周末可以愉快的享受亲子时光。

　　奥林匹克公园公园布局户外运动、山地骑行、茶田科普、农家垂钓的各种户外游憩空间。

　　2023年8月24日，云栖森林公园 、荷塘公园两个公园选址公示。

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