成都市全新项目锦江上院正式开放 拟规划建设252户叠拼别墅

　　原标题：三家房企联合开发,百亩大盘低调上新三圣乡!

　　近日，三圣乡一住宅项目亮相——由华润置地、锦江统建、华发股份联合打造的全新项目锦江上院正式对外开放。

　　该宗地的清水房限价高达33000元/㎡，是典型的高端改善项目。意味着，锦江上院将和华发统建锦江大院、国锐云嶺一起，支撑其三圣乡近一年的新房供应。

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　　产品：小高层+高层+叠拼

三圣乡实景图

　　从地理位置来看，锦江上院位于三圣乡核心住区，旁边不仅有华西第二医院、三圣小学、三圣乡湿地公园等生活配套，还有德商锦江天玺、华熙LIVE528这样已经交付的小区，同时，也有和锦江上院一样正处于开发阶段的楼盘，比如华发统建锦江大院、锦江赋等。

　　锦江上院的地块是以去年一批次集中土拍最高起拍楼面价的身份亮相，凭借一己之力将三圣乡的区域清水房限价提升至33000元/㎡的水平，在房企眼里，也是香饽饽。

　　可是该宗优势显著的地块却遭遇了意外流拍，等去年二批次再次“复出”时，起拍楼面价下调至16700元/㎡，清水房限价不变，导致地块的“房地价差”扩大至16700元/㎡，给房企预留了更大的利润空间。最终，地块以16800元/㎡的价格成交，被华发&锦江统建收入囊中。

　　而在去年十月，华润以入股的方式，也加入其中，与华发&锦江统建一起合作开发该地块。三巨头的形成，也让外界对锦江上院充满期待。

　　从规划来看，锦江上院占地面积约109亩，纯宅地，容积率2.4，总建筑面积约达26万㎡，其中住宅约17万㎡，确定打造11—15F小高层、16—26F高层、6F叠拼，户型建面约169—224㎡，共978户，其中叠拼252户。

　　从以上的指标来看，锦江上院可能是今年最具看点的项目。

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　　变身高改聚集地的三圣乡

　　锦江上院所在的板块是锦江区的三圣乡。三圣乡板块范围，大致为天府国际机场高速东北，三环路以外，绕城高速西北，龙泉驿区界、驿都大道西南合围而成的区域，想来有“成都人的后花园”之称，也是成都著名的旅游景区之一。

　　自2006年开始，金房、鑫苑等房企进入板块拿地开发，再到2011年绿岛筑拿地，陆续举起了合能、绿地、蓝润、首创、融创、首开、龙湖、人居等众多知名房企。伴随着板块调规降容，推出的产品也从刚需转为改善、高改。

　　当下，板块中如德商锦江天玺、锦江大院、锦江赋等项目均为改善产品，板块内在售的华熙LIVE528目前剩余的房源也均为改善产品，相对更为靠北侧的国锐雲嶺项目去年11月才公布案名，将打造高层住宅和商业，还没有透出更多产品信息。

国锐雲嶺规划总平图

　　为何三圣乡板块能够成为高改聚集地？我们总结出板块的几个特点。

　　第一，定位主城，发展较早。

　　上文提到过，三圣乡板块自2006年开始起势，交通、教育等必须配套早早跟上，例如2010年，盐道街小学卓锦分校开校，2015年其中育才银杏校区也来到了这个片区。早在2012年9月，地铁2号线就开到了三圣乡板块。卓锦曼购物中心，伊藤广场等商业也在2020年之前入驻。四川大学华西第二医院（锦江院区）就在当前在售、待售的这几个项目附近。

　　截至目前，虽然锦江大院、锦江赋、锦江上院这几个项目周边的地铁13号线还需要时间兑现，但是板块已经发展至趋于成熟。

　　第二， 土储丰富，仍有发展空间。

　　板块自2017年开始降容，逐渐从4.0以上降低至如今1.5至2.5，而板块内近年推出的项目又多为百亩大盘，如锦江大院、锦江赋、锦江上院等，居住氛围相对更佳。据悉，板块靠南侧还有大宗地块等待出让。从土拍情况来看，今年成都的集中土拍呈现明显的小地块增多现象，可锦江区三圣乡板块仍在供应面积在百亩上下的宗地，可见从规划层面，也在期待板块呈现出更明显的高改居住属性。

　　第三，配套优质，培育高改土壤。

　　聊到配套，首先要承认的就是三圣乡板块的生态资源，坐拥15000亩国家4A级旅游景区，本就是主城区的“绿肺”之一，生态优势首先拉满。交通方面，三环路、锦江大道、绕城高速等路网已经齐备，地铁线路则将在2024年完成蜕变升级。板块的教育方面有著名的盐道街小学卓锦分校和528小区，又有七中育才银杏校区等。医疗方面更是有四川大学华西第二医院（锦江院区）和建设中的华西医院锦江分院。

　　总结可知，板块内的配套不仅齐全，而且优质，这也是高改项目落地的必须条件。如今，锦江上院项目已经浮出，板块价值也将进一步提升，未来还会有哪些房企加入这一场改善项目竞争呢？