未用过住房公积金贷款可认定为首套

　　新修订的《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法》(以下简称新《办法》)将于 2025 年 4 月 1 日起施行，有效期 5 年。南宁住房公积金管理中心相关负责人就缴存职工关心的热点问题进行了政策解读。

　　房屋套数如何认定?

　　新《办法》最大亮点在于修改住房公积金贷款房屋套数认定标准，按照拟购建住房所在县(市、区)的住房套数及全国范围内的住房公积金贷款次数的原则认定住房公积金贷款住房套数。

　　公积金贷款支持缴存职工家庭购建首套自住住房或第二套改善居住条件的自住住房，不支持购建第三套及以上住房。

　　借款申请人在南宁市拟购建住房所在县(市、区)内无住房和铁路分中心的借款申请人在中国铁路南宁局集团有限公司管辖范围拟购建住房所在县(市、区)内无住房，且在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为购建首套住房，执行首套公积金贷款政策。

　　例如，小黄为未婚职工，名下已有一套位于南宁市青秀区的住房，并未使用过住房公积金贷款。现小黄购买南宁市江南区的新建商品房，可认定为购买首套住房，执行首套公积金贷款政策。

　　贷款额度如何确定?

　　每笔住房公积金贷款额度应同时符合多项限额标准，并综合评估申请人还贷能力：

　　额度限额：

　　首套住房公积金贷款最高额度为 80 万元，第二套住房公积金贷款最高额度为 70 万元。

　　缴存职工家庭在南宁市行政区域范围内购买新建商品房申请公积金贷款的，首套住房公积金贷款最高额度为 90 万元，第二套住房公积金贷款最高额度为 80 万元。

　　生育多子女的家庭购买首套住房申请公积金贷款的，可在规定的最高贷款额度基础上提高相应额度。生育二孩的家庭购买首套自住住房申请公积金贷款的，贷款最高额度在现行南宁公积金贷款政策规定的基础上提高 10 万元;生育三孩的家庭购买首套自住住房申请公积金贷款的，贷款最高额度在现行南宁公积金贷款政策规定的基础上提高 20 万元 。

　　账户余额关联：住房公积金贷款额度不高于按借款申请人申请时其住房公积金账户缴存余额乘以缴存余额倍数、缴存时间系数、风险防控系数。即贷款额度 = 借款申请人公积金缴存余额 × 缴存余额倍数 × 缴存时间系数 × 风险防控系数。借款申请人个人账户余额越多，缴存时间越长，可申请的贷款额度也随之越高。

　　房屋价款关联：住房公积金贷款额度不高于房屋价款或评估现值扣除首付款金额后剩余的价款。例如，小韦购买一套新建商品房，合同价款为 100 万元，首付款为 40 万元，贷款金额不得超过 60 万元。小韦购买一套再交易住房，成交价格 100 万元，首付款 40 万元，但经南宁公积金中心评估后认定该套房屋现值为 80 万元，贷款金额不得超过 40 万元。

　　还款能力评估：借款申请人可贷额度还须考量借款申请人的家庭情况、收入状况、负债状况、信用状况等，综合评估借款申请人的还款能力。根据申请住房公积金贷款的房屋类型和房屋实际情况，确定按房屋价款或评估现值认定的情形、核查方式和认定标准。

　　需要注意的是，高层次人才使用公积金贷款的，高层次人才政策不可与新建商品房、多子女家庭贷款政策叠加执行。例如，小陆为经南宁市认定的 E 类高层次人才，在南宁市购买首套新建商品房申请公积金贷款，贷款最高额度为 120 万元(80 万元 ×1.5 倍)，不与缴存职工家庭购买新建商品房申请公积金贷款的最高额度上浮叠加使用。