私人住宅租金回报率创12年新高：市场分析与前景展望

　　在当前私人住宅楼价持续下滑的背景下，香港的租务市场却呈现出强劲的增长势头。这一现象推动了私人住宅的租金回报率不断创新高，令人瞩目。根据中原地产的最新数据显示，2023年8月的租金回报率(CRI回报率)已达到3.43%，重新回到了2012年8月的水平，并创下了12年来的新高。这一趋势的背后，反映了市场供需关系的变化以及投资者对租务市场的信心。

　　租金回报率的上涨趋势

　　据中原地产的数据，自2023年5月至8月之间，CRI回报率经历了连续上升的过程，在短短四个月内累计提升了0.34个百分点。具体而言，8月的回报率较7月的3.32%上升了0.11个百分点，而同比去年8月时的2.78%更是大幅度上涨了0.65个百分点。这一数据表明，租金回报率的稳定上升为投资者带来了更多的信心，也反映了当前市场环境的变化。

　　不同区域的表现

　　将香港划分为四大分区，可以看到各个地区的CRI回报率均呈现上扬趋势：

　　新界西地区的回报率最高，按月上升0.17个百分点，达到了3.70%。

　　新界东的回报率也有所提升，录得3.64%，上涨0.13个百分点。

　　九龙区的CRI回报率为3.62%，涨幅为0.12个百分点。

　　港岛区虽然微升至3.49%，但这一数值接近于13年的高位，标志着市场的强劲反弹。

　　屋苑回报率排名

　　根据中原地产的统计数据，8月份共有18个屋苑的回报率超过了4%，相比于7月份增加了三个。这一趋势显示出市场对优质住宅的需求依然旺盛。其中，坚尼地城的嘉辉花园以4.99%的回报率成为全港最高，紧随其后的是九龙湾的得宝花园(4.88%)和沙田的河畔花园(4.81%)。

　　在十大屋苑中，美孚新邨的租金回报率达到了4.37%，在连续两个月维持在4%以上的水平，而沙田第一城的回报率则自7月的3.97%大幅上升至四月份的4.29%，显示出强势走势。

　　市场分析与预测

　　根据中原地产的研究部高级联席董事杨明仪的分析，8月正值租赁市场的高峰期，租金走势良好，加之楼价的跌幅扩大，造成租金回报率的显著上升。然而，进入9月份后，租务热潮开始减退，租金走势已经趋于平稳，而楼价的波动依然存在，这使得市场对于未来的预期充满了不确定性。

　　未来展望与潜在风险

　　展望未来，杨明仪指出：预计9月的CRI回报率依然有可能承接之前的升势，但增幅将显著收窄。特别是在第四季度，银行的利息政策可能会对楼价产生新的影响。如果政府在施政报告后采取相应的措施，私人住宅价格有望实现止跌回稳的趋势，那么租金回报率也可能随之回落。

　　目前，HIBOR(香港银行同业拆借利率)仍维持在4.125%的高位，而CRI的回报率与HIBOR之间的差距持续缩小，降低至约0.695个百分点。中原地产表示，如果美国联邦储备系统及本地银行于9月份继续减息，CRI回报率与HIBOR之间的差距可能将进一步缩小，这将为市场带来新的变化，甚至可能出现“供抵过租”的情况。

　　总结

　　总体来看，香港私人住宅的租金回报率经历了一轮显著的上升，这是市场供需结构变化的直接反映。尽管面临一定的市场风险，但短期内租务市场依然相对乐观。随着楼市政策的调整和经济形势的变化，投资者需密切关注市场动态，以把握潜在的投资机会。对于普通市民而言，了解这一市场现状也有助于做出更加明智的租房决策。