租户逃离、规模缩小 北京写字楼市场出现大量空缺

　　市场观察人士表示，北京的办公楼市场因大型国有企业和科技巨头离开市中心而受到冲击，租金较去年同期下降了 30%。

　　他们表示，由于大型办公楼租户的搬迁旨在减少北京的“非核心”功能，释放了大量商业地产，因此这种低迷可能会持续下去。

　　因此，根据中国房地产信息集团 (CRIC) 本月发布的一份报告，北京的整体办公楼空置率已达到一线城市中的最高水平，在 2024 年第二季度达到近 18%。租金环比下降 3.7%，至每平方米每天 9.23 元。

　　“由于经济不景气、外资企业纷纷撤离，企业（总体而言）难以维持运营，中央商务区的写字楼租金较去年同期下降了 20% 至 30%，”北京房地产经纪人马晓宇说道。

　　中央商务区写字楼的业主们发现空置空间激增，因为中化控股和中国华能集团等大型国有企业已将总部迁至位于首都西南约 100 公里处的雄安新区。

　　“业主们现在提供大幅的租金折扣和慷慨的免租期，以留住租户并填补不断增加的空置空间，”马晓宇说道。“由于开发商不希望自己的挂牌价格显得太低，他们免收几个月的租金，以有效降低租户的成本。”

　　领先的科技公司也已将办公室迁出城市，进一步提高了空置率。例如，阿里巴巴集团控股公司最近将其北京总部迁至市中心 22.5 公里外的一个工业区，腾出了望京区超过 15 万平方米的办公空间。阿里巴巴拥有《南华早报》。

　　因此，北京东北部的望京和酒仙桥地区是几家大型中国和国际企业集团的所在地，截至 6 月的三个月内，该地区的空置率环比上升 2.2 个百分点，达到 24.5%，是全市最高的。

　　据市场内部人士提供的数据，位于中央商务区的 62 层高楼三星大厦的空置率已升至近 20%，已将租金降至每天每平方米 7.4 元，比该地区每天每平方米 9.1 元的平均租金低 18.7%。

　　三星大厦是这家韩国企业集团的中国总部所在地，还提供九个月的免租期。这远远超过了中央商务区其他同类建筑提供的三到四个月的免租期，希望吸引租户填补 8,600 平方米的空置空间。

　　高力国际华北区研究总监陆明表示：“在当前环境下，租户对租金水平高度敏感，因此房东之间的竞争主要集中在定价上。”

　　“当空置率仍高达 20% 以上时，租金很难触底或稳定下来，”他表示。“市场仍需要更多时间和耐心才能实现需求方面的复苏。”

　　为减少北京的“非核心”功能，北京将国有企业迁至雄安新区，此举提升了该地区的知名度。这座智慧城市于 2017 年在河北省北部建立，旨在容纳大型国有企业，并成为连接首都和周边经济体的纽带。

　　根据企业注册机构企查查的数据，截至今年 3 月，已有包括中化控股和中国华能集团在内的四家国有企业在雄安新区注册了总部。

　　近年来，其他国有企业集团，包括长江三峡集团和中国电子信息集团，也纷纷将总部迁出北京，以响应国家主导的搬迁计划。

　　“北京传统上是政府事务中心，也是大多数国有企业的总部所在地，但现在这种情况开始发生变化，”易居研究与发展研究所所长严跃进表示。“因此，不能仅从经济角度看待北京的房地产市场。你还必须考虑政策和政治因素。”

　　仲量联行华北区研究主管米阳表示，2024 年上半年，北京写字楼租赁活动较去年同期有所改善，但仍未达到预期的复苏水平。

　　“[不过]，预计全市租金将在2024年下半年进一步下降，而甲级写字楼市场的空置率预计将保持稳定，”米先生表示，并指出一批租赁合同将于今年到期，这可能会给市场带来需求。

　　然而，由于经济复苏仍不稳定，写字楼市场仍面临挑战，业主将被要求提供更优惠的条件来留住租户。

　　高力国际的卢先生表示：“随着租金持续下降，预计各个子市场和资产类型之间的价格差距将缩小，从而加剧这些类别之间的竞争。”

　　他补充说，目前的市场租金趋势表明，整个写字楼行业正在从局部租金战转向更广泛的全市价格战。