深圳新房库存告急？真相是——

　　截至今年 2 月，深圳新房去化周期从去年 5 月高峰的 26 个月降至 7 个月。去年 9.29 后新房快速去化，一手预售住宅库存量减少。从各区看，龙岗、宝安、龙华库存量大，福田、罗湖库存紧缺。通常去化周期 6 - 10 个月为健康状态，深圳已接近库存紧张状态。

　　库存短缺原因

　　供应端

　　土地供应减少：2024 年深圳成功出让涉宅用地仅 6 宗，2023 年为 14 宗，远低于 2020 - 2022 年的 30 - 40 宗。土地出让减少直接影响 2025 年新房供应。

　　城市更新放缓：因新房销售不佳，开发商放缓城市更新项目入市节奏。2024 年深圳城市更新项目获得实施主体确认的数量较去年减少 47%，影响未来一两年新房供应。

　　需求端

　　2024 年 9 月末限购政策放松、首付比例下降、豪宅税取消等因素，使深圳房地产市场去化速度加快，四季度新房网签量达 2.5 万套，超全年一半。今年以来新房网签量整体高于 2024 年同期。

　　价格走势

　　目前新房价格未快速上涨，价格上涨一般滞后于成交量上涨，通常成交量连续半年上涨后才会显现普遍上涨趋势。统计局数据中新房价格指数连续环比上涨四个月，主要是结构性上涨，房价较高区域新房成交占比提高，且深圳楼市规模小，成交量增长易拉动行情。二手房价格自 2024 年 10 月回升到 6 万元 / 平方米以上并稳定浮动。

　　未来供应增加缓解库存压力

　　新房项目入市

　　3 月份后多个新房项目将推出及加推，如远洋观山海家园等 11 个住宅项目计划 3 月入市。深圳市住建局数据显示，2025 年第一季度计划入市商品住宅项目 16 个，共 6130 套。

　　土地供应

　　3 月 4 日深圳推出多块涉宅用地，宝中西组团南街坊 DY - 01 地块受关注。近期深圳旧改项目进展也在加速，如皇岗村计划今年 4 季度入市。随着这些供应增加，深圳新房库存告急问题将得到缓解。