上海土拍市场热度攀升 东安一、二村旧改项目引关注

　　昨日(3 月 28 日)，两宗区域 “地王” 的出现，再度将上海土拍市场的热度推向高潮。此前，3 月 26 日，上海市规划和自然资源局官网发布了一则国有土地使用权出让公告，以协议方式出让徐汇区 C030301 单元 127b - 23 地块，出让总金额高达 83.5 亿元，折合楼板价约 12.6 万元 / 平方米。而国内单价 “地王” 的纪录为 13.1 万元 / 平方米。​

　　值得注意的是，该地块是徐汇区东安一、二村片区旧改项目中面积最小的一宗宅地。经过短短 2 个月紧锣密鼓的拆迁和土地平整工作，这是首次拆分全新宅地对外出让。据 “上海徐汇” 消息，东安一、二村片区旧改项目堪称上海历史上单地块一次性征收体量最大的项目，涉及的居民楼多达 117 幢。​

　　由于东安片区旧改项目体量庞大，且地处寸土寸金的上海内环，自其规划方案公布以来，市场便纷纷推测它可能刷新国内总价地王纪录。3 月 27 日，东安路附近一家房产中介门店的店员李华(化名)向《每日经济新闻》记者透露，靠近拆迁地块的小区二手房挂牌价已被抬高，均价上调了约 1 万元 / 平方米。“这个月老公房成交了不少，有些是投资客，想着搏一搏动迁机会。” 李华说道。​

　　紧接着，3 月 28 日上午，中能建城市投资发展有限公司旗下的能建西岸誉府推出 312 套新房。该小区是距离东安片区旧改项目最近的商品房小区，单套总价在 1400 万 - 2200 万元之间，开发商官宣销售额达 47.68 亿元，实现开盘即罄。​

　　“多数是全款客户”​

　　自东安一、二村片区旧改项目启动拆迁以来，李华一直关注着附近二手房源的动态。她表示：“最近挂牌单价比之前高了。” 据其介绍，楼龄超 20 年的老公房均价约 8.5 万元 / 平方米，品质中上等的小区二手房均价在 12 万元 / 平方米左右。其中，老公房中价格最贵的是东安四村，部分业主挂牌均价高达 11 万元 / 平方米，因其是最靠近东安一、二村片区旧改项目的小区。​

　　李华还提到：“周边零陵路的老旧小区也在传动迁消息，二手房价格有所上涨，不过实际上并没有确切通知。” 本月以来，四五十平方米的二手房源交易活跃，挂牌量也较大。“投资客比较多，毕竟有些小区已经确定会动迁或原拆原建。”​

　　今年 1 月中旬及 3 月上旬，《每日经济新闻》记者在东安片区旧改项目现场看到，整体施工进度推进迅速，仅用约 2 个月就完成了拆除工作。目前，东安一、二村地块已基本拆除完毕，工人正在进行土地平整作业。​

　　东安一、二村位于徐汇区枫林街道，东至枫林国际、徐汇牙防所，南至中山南二路，西至东安四村小区，北至零陵路，占地面积约 18.65 万平方米，总建筑面积约 31.21 万平方米。一次性动迁涉及居住房屋 6057 证，在册户籍人员 15000 余人。​

　　在旧改项目大门外，一位在东安二村居住了 24 年的老居民告诉记者，自己选择了货币化安置方式搬迁，每平方米补偿款为 14 万余元，目前暂时租房过渡。​

　　如此大规模的动迁带动了资金流动，也为楼市带来了新的购房需求。在闵行区某门店从事房产中介工作的徐先生，平时负责古美、莘庄和梅陇等板块的二手房交易。他介绍，近期不少东安片区旧改项目的居民前来咨询购房，他们大多倾向于徐汇和闵行地铁口的房源。“多数是全款客户，只要中低楼层，总价 500 万元左右。”​

　　房价直奔 20 万元 / 平方米?​

　　东安新村始建于上世纪五六十年代，随着时间推移，新村逐渐老旧，最高楼龄接近 70 年。不仅建筑设施老化严重，狭窄的户型格局也难以满足现代城市生活的新需求。​

　　上述出让公告显示，该地块的新建住宅需满足公共服务设施、规划建设条件、绿色建筑、海绵城市等 12 项全生命周期管理要求，项目 100% 为全装修交付，建筑高度不超过 100 米，且中小套型住宅建筑面积为零。​

　　58 安居客研究院院长张波认为，该地块没有公租房和小户型占比限制，加上限高 100 米以及容积率为 2.6.未来市场定位显然是大面积高端住宅。参考徐汇、黄浦、静安的内环内高端一二手房房价，每平方米均价卖到 22 万元以上并非难事。​

　　好地研究院执行院长方晓泉也推测：“在这个地段，开发商未来若将房价定在 17 万元 / 平方米，去化问题不大;若打造 20 万元 / 平方米以上的稀缺豪宅，去化可能会慢一些，但最终也能售完。”​

　　目前国内土拍市场的单价最高纪录和总价最高 “地王” 均出自上海徐汇滨江板块。其中，绿城中国去年竞得的徐汇区斜土街道 xh128D - 07 地块，楼面价达 13.1 万元 / 平方米;香港置地在 2020 年以 310.5 亿元拿下西岸金融港地块。目前，绿城潮鸣东方正等待开盘，香港置地启元已于去年 4 月开盘，仅用时 2 小时便售罄，销售额达 44.55 亿元。​

　　即将迎来全新面貌的东安一、二村片区旧改项目与徐汇滨江仅相隔几条街道。按照规划，东安片区旧改项目将被拆分成 7 宗地块，涵盖住宅、商业、办公、教育科研和医疗卫生等多种功能，并将建设一座高约 195 米的地标建筑。其中，住宅地块有 3 宗，计容面积总量约 39.82 万平方米。市场曾推测，项目总土地市场价将高达 577 亿元。​

　　张波分析指出，577 亿元只是对项目整体的测算，并非单次出让的总价，直接与其他公开地块类比并不准确。“不过，这并不影响其整体价值给市场带来的震撼。”​

　　“很多开发商早已和主管部门接触”​

　　上海市规划和自然资源局官网显示，东安片区旧改项目首宗宅地的意向用地者为上海新枫安企业发展有限公司(以下简称新枫安)。天眼查信息显示，新枫安由上海徐汇城市更新建设发展有限公司(以下简称徐汇城更)100% 控股，而徐汇城更由上海城市更新建设发展有限公司(上海地产集团)和上海徐汇城市建设投资(集团)有限公司(徐汇城投)分别持股 60% 和 40%。​

　　上海市房地产行业协会城市更新专委会主任崔霁表示，今年全国两会期间，住建部提出将 2000 年以前的老旧小区全部纳入城市更新范围。上海 2000 年以前老旧小区总量约 2 亿平方米，其中徐汇区占比 12%，仅次于浦东新区的 19%。徐汇区的城市更新压力相对较大，因此探索创新城市更新模式的动力也更为强劲。​

　　“当前，城市更新模式从‘拆改留’向‘留改拆’转变。在这一背景下，考虑到居民诉求、企业积极性以及政府的可承受度，东安片区旧改项目采用了整体征收模式。” 崔霁认为，这一征收模式是当前新形势下政府、企业和居民三方利益平衡的有效方式，对上海城市更新具有标志性意义。在核心城市的核心地段，该模式也具备可复制推广的价值。​

　　崔霁还指出，东安片区旧改项目的建设规划亮点在于，未来将定位为 “上海东安国际医创城”，并叠加医疗、科创产业及跨江隧道等配套设施。这种 “高地价 + 高规格规划” 的组合为动迁成本提供了保障，也是东安新村征收模式能够成功实施的必要条件。也就是说，只有满足核心城市黄金地段以及产业配套溢价预期等条件，才有可能通过未来土地出让收益覆盖征收成本。​

　　方晓泉预测，该项目的 3 宗宅地都将采用 “协议出让 + 产权交易” 的方式，筛选具备资金实力和专业能力的房企合作开发，这体现了地方政府对核心区域开发的强主导性。“据我所知，很多开发商早已与主管部门进行接触，沟通设计方案和价格，就等最终的竞争结果。”