土地收储：房地产市场调整的关键举措

　　近日，随着 “稳住楼市” 首次写入政府工作报告，土地收储作为促进房地产止跌回稳的重要手段，成为市场焦点。在当前房地产市场调整的大背景下，土地收储在土地特征、定价机制以及对市场的影响等方面呈现出诸多值得关注的态势。

　　收储土地的类型特征显著

　　据专家分析，当前土地收储主要涉及四类土地。其一，因企业不可抗力因素导致闲置的土地，按照《闲置土地处置办法》，若闲置超过两年，将依法无偿收回;闲置一年以上但不满两年的，则需按土地出让价款的 20% 征收土地闲置费。其二，市场流拍土地，即那些多次公开出让均未能成功成交的经营性用地。其三，企业因非自身原因致使开发受阻且土地具备分割条件，从而无开发意愿的地块。其四，由于城市规划调整，原有规划用途不再符合当下需求而需收回的规划调整用地。

　　独特的定价机制保障公平合理

　　在土地收储的定价方面，采取了一种兼顾历史与现实的策略。主要遵循历史成本与当前评估价格两者相较取其低的原则，在此基础上，通过集体决策进一步下浮一定幅度来确定最终的土地回收价格。以广东试点情况为例，在七个重点城市收储的地块中，约 60% 实施了折价收购，但也存在部分土地溢价回收的现象。这是因为部分开发商前期已在土地上投入了开发成本，当土地因规划用途调整被收回时，政府会对其前期投入给予合理补偿，如越秀在广州的一块地就因规划变更被政府收回并获得了相应补偿。

　　面临挑战但意义重大

　　尽管土地收储在稳定房地产市场方面具有重要意义，但目前也面临着诸多挑战。在民企土地处置方面，部分民营企业的地块开发陷入停滞，土地长期闲置且处于再抵押状态，企业资金紧张无力赎回，市场化融资也困难重重，甚至部分地块存在司法纠纷或债权债务问题，增加了收储的法律风险。土地收储后续的出让环节也受到政策限制，政策规定收回土地的规模上限为出让规模的 50%，并且必须充分考虑片区内的土地供需平衡，同时，库存消化周期超过 36 个月的区域禁止出让土地。此外，国企和城投在土地再次出让遇冷时需承担兜底压力，且收储土地的资金平衡问题也较为突出，收储产生的债务需偿还专项债本息，部分用于保障性住房建设的土地盈利可能无法覆盖成本。

　　不过，土地收储对房地产市场的积极作用不可忽视。它不仅能从源头上削减土地库存，稳定地价和房价，避免开发商因资金压力抛售土地引发市场连锁反应，还能为开发商提供资金支持，帮助其偿还债务、保障房屋交付并优化土地储备结构。在房地产市场调整期，土地收储通过缓解市场供需矛盾、优化土地资源配置、助力构建 “市场 + 保障” 的房地产新发展模式等，为房地产市场的平稳健康发展注入新的动力。

　　随着土地收储工作的持续推进，其在房地产市场调整中的关键作用将进一步凸显，未来相关政策的完善和实施效果值得市场各方密切关注。