2025年核心城市土拍市场高溢价成交现象分析

　　2025 年开年以来，房地产市场中的核心城市土拍市场呈现出引人注目的高溢价成交态势。从上海虹口地块 38.2% 的溢价，到北京海淀地块 25% 的溢价，再到深圳龙岗地块 70.4%、杭州安琪儿地块 72.48% 以及郑州司法警官学院地块高达 87.48% 的溢价率，这一系列数据无不彰显着土拍市场的火热。在竞拍现场，房企举牌竞价的速度之快，几乎让人眼花缭乱，充分反映出其对优质地块的志在必得。

　　克而瑞数据显示，2025 年 2 月，北京、上海、杭州等重点城市的土地成交金额同比上涨，平均溢价率达到 13.4%，这一数据是自 2021 年 7 月以来首次突破 10%。这一显著变化，标志着核心城市土拍市场热度的大幅回升。

　　在这场土拍热潮中，众多房企积极参与，其中金茂、华润置地、绿城、滨江等表现尤为突出。绿城更是拿地凶猛，在短短四天内，于多地成功斩获多宗地块。2 月 28 日，绿城在杭州以溢价率 46.5%，总价 13.55 亿元拿下双桥单元地块，又以溢价率 45.94%，总价 23.19 亿元竞得世纪城核心单元地块。2 月 27 日，在金华以总价 5.75 亿元成功竞得西关单元地块，溢价率 3.05%。2 月 25 日，绿城联合体(杭州浙乾置业有限公司、浙江中冠房地产开发有限公司)以总价 22.98 亿元在杭州竞得浦沿单元地块，溢价率 21.08%，同日，还以溢价率 30.57%，总价 7.20 亿元竞得成华区组合地块。初步计算，四天内绿城四地拿下 6 宗地，总成交金额达 72 亿元。若加上 2 月 19 日以总价 14.29 亿元斩获的苏州地块，10 天内拿地资金已高达 86 亿元。

　　金茂的拿地势头同样强劲。自 2025 年开年以来，已在北京、上海、武汉等地成功获取多宗地块，总拿地金额超过 200 亿元。这些大型房企的积极拿地行为，不仅显示了自身的实力与战略布局，也在一定程度上推动了土拍市场热度的持续上升。

　　上海同策研究院联席院长宋红卫分析指出，当前高溢价拿地背后是政策松绑、优质供地与市场修复的三重驱动。政策方面，自 2024 年以来，国家及地方层面出台了一系列房地产宽松政策，包括降低首付比例、下调贷款利率等，为房企融资与拿地创造了更为宽松的环境。优质供地方面，各地政府加大了对核心区域优质地块的供应力度，如北京在 2025 年供地计划中，对商品住宅用地首次采用弹性指标，并提出加大优质地块供应;上海在 2025 年第一批次土拍中推出的虹口区地块，因其优越的地理位置和完善的配套设施，吸引了众多房企激烈争夺。市场修复层面，随着 70 城新房价格跌幅开始收窄、核心城市二手房成交量同比猛涨，市场信心逐步恢复，房企对未来市场预期转好，从而积极参与优质地块的竞拍。

　　“要么拿好地，要么不拿地。” 一位了解土拍的房企人士私下感慨。这一观点反映出房企在拿地决策上的谨慎与精明。在当前市场环境下，“低密、小体量、高利润” 的优质地块成为房企争抢的 “安全垫”。一方面，这类地块开发难度相对较低，能够有效控制成本与风险;另一方面，其产品定位高端，契合当下改善型住房需求增长的市场趋势，未来销售前景看好，能够为房企带来较为可观的利润。

　　一位华中地区房企营销负责人饶女士表示，当前购房者获取信息便捷，开发商需更快更新产品设计。以自家项目为例，即将推出的四期住宅，最大竞争压力来自前期交付的三期项目。由于限售等政策调整，购房者会对比前期产品的质量、户型等细节，这就倒逼企业必须提升新项目标准。因此，获取优质地块，打造高品质产品，成为房企在市场竞争中脱颖而出的关键。

　　值得注意的是，这一轮土拍中，外资房企的回归成为一大亮点。新加坡庆隆、星狮地产等外资企业加码一线城市，显示出对中国房地产市场长期价值的看好。外资的回归不仅带来了资金，也为市场注入了新的活力，进一步加剧了行业竞争。外资房企在产品设计、运营管理等方面具有丰富经验，其进入中国市场，将促使本土房企不断提升自身竞争力，推动整个行业的发展与创新。

　　同时，央企国企与民企的布局也发生了变化。央企国企凭借资金优势，继续主导核心城市的核心地块。例如，在一些重点城市的土拍中，央企国企往往能够凭借雄厚的资金实力和良好的信用评级，在激烈的竞争中脱颖而出。而民企邦泰、天昊等则更多选择在郊区或者二线城市补仓，寻找差异化竞争的机会。民企在灵活运营、对市场需求的快速响应等方面具有优势，在郊区或二线城市，能够更好地发挥自身特长，开发出符合当地市场需求的产品。这种市场格局的重塑，预示着房地产行业正在进入一个新的发展阶段，不同类型的房企将根据自身优势，在市场中找准定位，实现可持续发展。

　　综上所述，2025 年开年核心城市土拍市场的高溢价成交现象，是多种因素共同作用的结果。这一现象不仅反映了当前房地产市场的变化趋势，也对未来市场发展产生着深远影响。无论是房企的战略布局，还是市场格局的演变，都在这一轮土拍热潮中呈现出新的特点，值得各方持续关注。