招商蛇口高溢价竞得上海嘉定远香湖宅地 成区域楼板价地王

　　上海二批次土拍现场仅推出一宗位于嘉定远香湖的住宅用地，却吸引了 4 组竞买人激烈角逐。经过 49 轮竞价，地块迅速达到中止价，随即进入竞高品质阶段，最终招商蛇口脱颖而出，成功竞得该地块。成交总价高达 26.6 亿元，溢价率飙升至 30%，成交楼面价更是高达 3.18 万元 / 平方米，这一价格瞬间刷新了区域楼板价纪录，招商蛇口也借此成为区域内新的楼板价地王。

　　据观点新媒体了解，上一次嘉定宅地楼面价超过 3 万元，还要追溯到 2016 年。当时，建发以 3.03 万元 / 平方米的价格竞得嘉定区嘉定新城 E27-1 地块，彼时便刷新了板块单价最高纪录。如今，招商蛇口凭借这宗远香湖宅地，再度改写了区域的地价历史。

　　资料显示，嘉定新城 F03A-4 地块占据着得天独厚的地理位置，它是远香湖中央活动区的最后一块住宅用地。地块周边交通网络纵横交错，沪宜公路、沪嘉快速路、宝安公路等主干道环绕，为居民出行提供了极大的便利。在教育资源方面，远香湖幼儿园、上海实验学校嘉定新城分校、嘉定新城实验二小等优质学校近在咫尺，让孩子能够享受到一站式的优质教育。商业配套同样十分完善，宝龙广场、TSF 购物中心等商业资源丰富，满足了居民日常购物、休闲娱乐的需求。

　　地块临近益飞路及希望路，周边项目不算多，但过往项目的表现却十分亮眼。2018 年 11 月中旬开盘的上实海上公元项目，开盘推出 9 个单元，共 332 套房源，开盘单价在 3.6 万 - 4.5 万元 / 平方米之间。到了 2023 年，二手房源价格已经涨至 6 万元 / 平方米，房价涨幅十分可观。还有 2016 年 7 月开盘的远香湖九号，彼时推出 20 套 200-250 平叠加别墅房源，均价也达到 3.5 万 - 4.5 万元 / 平方米。

　　或许正是看重了嘉定区域板块内 “最后一宗住宅用地” 的稀缺性和巨大潜力，招商蛇口在开拍前就已经和 “竞争对手” 象屿展开了激烈的角逐，双方甚至前后进行了公开招标。其中，招商预计总投资 39 亿元，象屿则预计总投入 44.4 亿元，双方公开报出的总投资额已经包含了地价 + 建安。从这一数据不难看出，象屿的拿地积极性高涨，对嘉定远香湖板块市场售价预期也更看好。

　　事实上，两家企业在嘉定区域地块竞拍现场早已是 “老对手”。2023 年 10 月，嘉定区嘉定新城 G03-09、G04-10、G04-11、G05A-06 地块进行出让，象屿、港中旅联合招商，保利等六家参与竞拍，最终由象屿成功摇中地块，成交价 34.63 亿元，成交楼板价 2.36 万元 / 平方米，溢价率约 9.75%。该地块项目名为象屿远香湖岸，已于 2024 年 9 月开盘，合计出售 1084 套房源，总销售额达 60 亿元，市场表现十分出色。

　　在此之前，招商蛇口还参与竞拍了嘉定区嘉定新城 G09-2 地块。2023 年 7 月地块上架，招商、保利置业、中海、华润、中铁建等 18 家房企纷纷上阵，竞争异常激烈。最终大家、钱江、维科联合体以楼板价 2.58 万元 / 平方米价格摘得地块，成交总价 17.08 亿元，溢价率 10%。

　　招商蛇口之所以对嘉定板块情有独钟，源于早在 2022 年时其在远香湖板块打造过的璀璨湖畔项目。2022 年 7 月，上海二批次土拍出让现场，招商蛇口 & 南昌市政以 14.9 亿一次性报价竞得项目地块，楼面价 2.56 万元 / 平方米，溢价率达到 9.24%。地块开发为璀璨湖畔 (湖畔景苑)，首开推出 166 套房源，均价 4.98 万元 / 平方米，入围比 1.3.据公告显示，项目开盘销售时间为 2022 年 12 月 7 日，从拿地到开盘仅花费 4.5 个月左右，是 2022 年二批地中较早入市的项目之一，且去化率较高，充分展现了招商蛇口高效的开发运营能力。

　　值得注意的是，2022 年，招商蛇口在全国 12 个城市进入当地销售金额前五位，其中便包括上海这座城市。该年招商蛇口于上海获取的土地达到 10 宗，且多数为当年拿地当年开盘，去化率较高，华东区域总毛利率还逆势上升 4.83%，与江南、西南、深圳区域形成鲜明对比。

　　然而，回归当下，招商蛇口 2024 年业绩快报显示，报告期内营业总收入同比上升 2.25%，营业利润同比下降 36.54%，利润总额同比下降 35.02%，而归属于上市公司股东的净利润同比下降 36.09%。下降原因主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加。

　　截至 2024 年 6 月 30 日，招商蛇口于上海的在建项目还有 22 宗，几乎与竣工项目持平。但在这其中，嘉定区域内新项目仅有两宗，分别为上海虹桥璀璨领峯、上海嘉定远香湖。前者项目已经竣工，上半年累计结转面积达到 3.8 万平方米，项目地块为 2021 年 12 月招商蛇口与南山联合体以底价 27.05 亿元拿到的地块，彼时拿地均价 2.4 万元 / 平方米，2022 年一到三期开盘时均价升至 5.7 万元 / 平方米，实现翻倍。

　　面对项目结转毛利率同比下降的境况，选择区域即选择未来利润率。2021-2024 年以来，招商蛇口于嘉定区域频频参与拍地、落子。如今以高溢价拿下嘉定新城 F03A-4 地块，再次验证该公司内部人士此前公开表达的观点：“公司的重点是深圳和华东，特别是上海。”

　　截至目前，上海还公布了 4 宗地块出让消息，分别位于浦东新区、静安区、闵行区、黄浦区，将于 3 月 28 日开启限时竞价。接下来的土拍市场又将呈现怎样的精彩，值得市场各方持续关注。