西安各板块“地王”现状进展：高新区拿地2年未亮相 部分千万级豪宅已交付

　　秦汉新城的招商雍澜湾南区交付了，让人不由得想起了西安各板块的“地王”。

　　2020年、2021年西安土地市场火爆的时候，西安各区域的最高楼面地价都被刷新，诞生了一个又一个“地王”。

　　如今，3、4年时间过去，这些“地王”项目情况如何？我们不妨来关注一下。

　　01

　　高新，拿地2年未亮相

　　2022年6月份，当时的紫薇地产拿下了高新CID“瞳南”板块56.2亩住宅用地，由于这块地的容积率只有2.0，是整个高新CID容积率最低的住宅地块，因此楼面地价达到了15904元/㎡。

　　拿地之后，这个项目的案名为紫薇时光云邸，已经开始开发。但截止目前，项目尚未亮相。

　　而在这2年时间里，不但高新CID的楼市经历了火爆到回归理性，2023年高科集团旗下地产开发平台整合之后，紫薇地产也已经成为历史，如今全新的面孔叫做高科地产。

　　1.59万元/㎡的楼面地价、2.0的容积率、紧邻永安渠滨水商业街区，意味着这个项目肯定是豪宅了，将会成为整个高新CID上车门槛最高的项目。

　　02

　　曲江，西安“地王”陷入困境

　　2021年2月份，曲江大明宫置业以“总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”拍下了雁翔路板块西康高速东侧116.892亩、容积率1.5-2.0的住宅地块，楼面地价25432元/㎡。

　　这块地不但成为曲江“地王”，也是西安“地王”、陕西“地王”，一直保持到了现在。当时大家算过一笔账，这个项目入市后保守估计会卖到“4万+”。

　　拿地之后，曲江大明宫置业拉上了融创合作开发这个“地王”项目。但如今，不管是曲江大明宫投资集团，还是融创，情况大家都知道。因此，项目拿地3年多尚未开发！

　　当然，对于这个项目来讲，经过这几年之后，好消息是这个板块的几个豪宅项目，九曲松间卖到了5万元/㎡左右，中大国际99康养健康城卖到了6万元/㎡以上，让“地王”也就看到了希望！

　　03

　　浐灞，千万级豪宅已开始交付

　　2021年3月1日这一天，一定是会载入西安土拍史的一天。

　　在这一天，浐灞6宗土地进行拍卖，全部拍出了高溢价。其中，招商蛇口摘得广运潭大道与尚水路交汇处东北角一宗约80亩、容积率2.0的地块，楼面地价18835元/㎡，刷新了浐灞最高楼面地价，并且一直保持到现在。

　　招商蛇口在这块土地之上开发了建面约301㎡、370㎡的大平层，一层一户，毛坯房单套总价在千万元级别。如今，这个项目陆续迎来交付，成为西安豪宅市场上的标杆！

　　04

　　航天，招商华宇长安玺已交付

　　2020年6月份，招商蛇口通过公开竞拍拿下了41.538亩、1.5容积率的低容地块，楼面地价13860元/㎡，成为航天基地的“地王”。

　　当时，这块地所在板块的房价则在1万2、3，因此这块地在当时也属于“面粉贵过面包”。

　　拿地之后，招商蛇口在该地块上开发了招商华宇长安玺项目，产品为叠拼、小高，目前项目已经交付。

　　招商华宇长安玺之后，招商蛇口加码在航天基地投资，2023年5月又以溢价形式摘得附近89亩地块，也就是目前在售的招商雲山间，产品为165-225㎡的大平层。

　　05

　　经开，拿地将近3年未入市

　　2022年9月，兰州众邦摘得凤城一路南侧一宗23亩小幅地块，容积率1.8，楼面地价9049元/㎡，是截止目前经开区楼面地价最高的地块。

　　2023年3月份，目众邦长安郡举行了开工典礼。根据规划，项目项目由6栋住宅和一栋邻里中心构成，住宅全部是一梯一户，户型面积141-431㎡，面宽7.1-9.6米的横厅设计。

　　不过，截止目前该项目尚未入市销售。

　　06

　　港务，不断刷新的“地王”

　　与其它板块的“地王”基本诞生在2020年、2021年不同的是，港务区的“地王”则不断被刷新，这主要是由于奥体板块的住宅用地越来越稀缺。

　　目前，港务区的“地王”是2023年9月份中国铁建地产摘得的铁一中陆港中学东侧93.09亩地块，容积率2.2，楼面地价8804元/㎡。

　　这个项目，也就是目前在售的中国铁建西派麟悦，产品为140㎡起步的大平层。

　　除了这块地之外，今年上半年绿城、大悦城、龙翔在奥体板块绿城全运村二期东侧摘地，容积率2.5，楼面地价在8700元/㎡左右。

　　奥体板块目前还有一宗“压箱底”的地块等待供应，那就是绿城全运村采薇苑南侧、融创望江府DK12西侧的地块，这块地由于临河，接下来就看能否刷新港务区的楼面地价了！

　　07

　　灞桥，中海云锦已交付

　　灞桥楼面地价最高的项目，是中海云锦。

　　这块80亩的地块，是2019年7月份中海溢价131%拍下的，综合楼面地价 9028元/㎡，刷新了灞桥区的最高楼面地价，一直保持到了现在。

　　中海在该项目中规划的是建面约127㎡、143㎡的精装小高层，售价2万元/㎡左右，目前已经交付。

　　比较高的楼面地价、售价，使得这个项目在开发过程中相对来讲节奏比较慢，拿地2年才入市，后来销售到了现房销售阶段。

　　后来，三迪在灞桥高溢价拿地，楼面地价“8000+”，开发三迪灞河壹号，项目也卖不动。整体来讲，大牌房企对进入灞桥市场，比较谨慎。

　　08

　　长安，拿地2年未亮相

　　2022年 6月份，长安城建摇中了长安区韦曲街道惠民街以南、广场南路以东一宗22.558亩的住宅、商服地块，楼面地价8280元/㎡，这块地是截止目前长安区楼面地价最高的地块。

　　如今，距离这块地摘地已经2年时间，项目尚未亮相。

　　在过去2年时间里，长安区的土地供应基本是以城改用地为主，大悦城、长建地产、信达地产、新兴地产等房企先后摘地，今年长安区迎来了多个纯新盘的亮相。

　　09

　　沣东，绿城西安和庐已交付

　　2021年 1月 29日，西咸新区能源金贸区板块高新一中西咸新区第一小学、第一初级中学南侧101.88亩地块拍卖，经过 88轮竞拍该地块被绿城以溢价率278%摘得，楼面地价高达16044元/㎡。

　　这个楼面地价刷新了沣东新城的楼面地价，也刷新了西咸新区的楼面地价，并且一直保持到现在。

　　拿地后，绿城在该地块上开发建设绿城西安和庐项目，产品为小高、叠拼，精装小高129-198㎡，毛坯叠拼190-260㎡，小高售价在2.3万元/㎡左右、叠拼售价在3.5万元/㎡。

　　目前，绿城西安和庐已经交付，成为绿城在西安首个交付的“庐系”作品。

　　10

　　沣西，亏损卖房之中

　　沣西新城的地王，诞生在2021年4月份，这是西安第一宗触顶摇号的地块，当时堪称史诗级的土拍。

　　万科、中海、华润、正荣、卓越、紫薇等开发商当时都有参与，中海、华润各调用了 20多个平台公司参与地块竞拍和摇号， 最终被华润摇中，楼面地价 1.26万元 /㎡以上，刷新了沣西的楼面地价，并且一直保持到现在。

　　华润在该地块上开发建设了华润沣華九里项目，产品为115㎡、135㎡的毛坯高层、小高层，是西安最早做“第四代住宅”的项目之一，试图通过高赠送实现销售层面的突围。

　　2022年上半年，沣華九里入市销售，首开价格在1.65万元/㎡左右，目前处于在售中，报价在1.75万元/㎡左右。不用算，这个项目肯定是亏损着卖。

　　11

　　秦汉，招商雍澜湾迎来交付

　　2021年 4月份，招商蛇口以159%在秦汉新城兰池大道板块拿地94.057亩，容积率 2.5，综合楼面地价9993元/㎡，刷新了秦汉新城的楼面地价，并且一直保持到现在。

　　高地价拿地之后，又遇到了区域市场的降温，这对于任何一家开发商来讲都是一个挑战。

　　面对这种情况，与很多开发商会选择项目暂时不开发或者降低品质标准开发不同的是，招商蛇口拿地之后按照计划开发，并且在品质层面严格按照西咸新区住宅A标品质打造，规划了17栋精装小高层，户型面积约143-167㎡。

　　如今，距离拿地3年时间，招商雍澜湾南区已经迎来了交付，完美呈现了西咸A标品质。这个项目，招商蛇口肯定也是亏损的，这一切均是为了确保品质，很难得！

　　12

　　泾河，“地王”项目被法拍

　　隆基泰和，应该是2020年、2021年在土地市场上拿地最凶猛的房企之一。

　　2021年4月，泾河新城一宗90.6亩的地块拍卖，吸引了金地、卓越、中南、万科、正荣等地产企业参与竞拍，最终被隆基泰和以溢价率 89.35%竞得，楼面地价8451元/㎡，刷新了泾河新城的楼面地价，并且一直保持到现在。

　　以激进姿态拿地之后，隆基泰和在该地块上开发建设隆基泰和澜溪谷项目，产品为高层、洋房，户型面积约 96-126㎡。

　　2021年 8月份，该项目曾经迎来展厅开放，但后续受困于隆基泰和的资金链、泾河新城整体市场环境，该项目搁置。

　　最新消息是：隆基泰和澜庭溪谷的土地，以及在建工程，已经摆上了阿里司法拍卖平台，7月份将会被法拍。详见《泾河“地王”将被法拍》

　　13

　　空港，项目在售之中

　　空港新城的“地王”诞生在2020年8月份。

　　当时，空港新城泽汇大街与天宇五路交汇处西北角一宗99亩的住宅用地进行拍卖，被悦达地产以102%的溢价率拍下，楼面地价6854元/㎡，刷新了空港新城的最高楼面地价，并且一直保持到现在。

　　拿地1年之后，悦达引入电建合作开发该项目，案名为悦达电建玖玺台，产品规划为洋房、小高层，户型面积118.169㎡。

　　目前，悦达电建玖玺台小高层售价在1.05万元/㎡左右，这个价格应该也是亏损的。而与该项目紧邻的地建嘉信臻城，凭借土地成本优势，目前售价则为9000元/㎡左右。

　　14

　　蓝田，四季花城首批已交付

　　蓝田楼面地价最高的项目，是万科四季花城。

　　2021年3月份，万科以溢价率315%、252%、318%的溢价率拿下了蓝田西北家具工业园板块 3宗共计235.76亩住宅用地，实际楼面地价分别为3395元/㎡、2953元/㎡、3430元/㎡。

　　3430元/㎡，刷新了蓝田的楼面地价，并且一直保持到现在。

　　目前，万科四季花城首批次已经交付，目前在售的是建面约96-143㎡的高层、136-180㎡的叠院。

　　蓝田楼面地价超过3000元/㎡的地块，还有紧邻万科四季花城陕西三爱实业90亩地块、蓝城在白鹿原的住宅地块，楼面地价分别为3318元/㎡、3030元/㎡。

　　15

　　高陵，中粮天悦在售中

　　

　　高陵楼面地价最高的项目，是目前在售的中粮天悦。

　　2021年7月，大悦城控股在高陵溢价拿地4宗。其中，以151.33%的溢价率拍下的610126202006GB00008宗地，楼面地价5330元/㎡，刷新了高陵的最高楼面地价，并且一直保持到现在！

　　中粮天悦规划的产品为高层、小高层，目前在售约96-126㎡房源，均价约1.1万元/㎡。

　　从上述信息可以看出，西安15个区域“地王”中，有6个已交付或者已经开始交付（秦汉、沣东、航天、灞桥、蓝田、浐灞），4个在售未开始交付（空港、沣西、高陵、港务），2个已开建未亮相（高新、经开），2个尚未开工（曲江、长安），1个则被法拍（泾河）。

　　而从经营的角度来讲，2020年、2021年土地市场火热时期拿的这些“地王”，后续的项目开发大部分处于亏损状态。这个时候，对于开发商来讲，尽快销售离场，将资金滚动到其它项目中，从而实现财务平衡，成为无奈的选择！

　　至于那些已经拿地多年尚未开发、未入市的项目，考虑到这几年的资金成本之后，实际的楼面地价成本已经更高，接下来将面临更严峻的考验！

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