万科拟出售上海商城48%股权 预计半年亏损高达90亿元

　　万科将上海最大单体购物中心 48% 的股份出售给合作伙伴新加坡政府投资公司 (GIC)，这家资金紧张的内地开发商继续出售资产，以减轻其 3220 亿元的债务负担。

　　在线公司注册记录显示，新加坡政府投资公司的一家子公司目前拥有位于上海市嘉定区的上海南翔印象城购物中心运营公司 98% 的股份，万科旗下的一个子公司保留 2% 的股份。这笔交易于上个月进行，其财务条款尚未披露。

　　此次出售之际，万科周二估计，今年上半年其应占净亏损将达到 70 亿至 90 亿元，原因是其住宅项目盈利能力大幅下降、资产销售减值准备和减值，以及金融投资亏损。

　　港交所及深交所万科在公告中表示：“报告期内，公司制定了业务改革和风险规避‘一揽子计划’，坚持瘦身、降本、化解风险，取得积极进展。公司对业绩损失深表歉意。”

　　该大型购物中心由 GIC 和深圳万科零售开发运营平台印力集团以 50:50 的合资方式开发，历时 30 个月，于 2020 年 8 月开业，合作方已为该项目投资逾 30 亿元。根据该物业运营公司的最新财务披露，截至 2022 年底，其总资产为 52 亿元，截至 2023 年 6 月，其账面价值为 26 亿元。

　　新加坡主权巨头新加坡政府投资公司 (GIC) 在购物中心开业公告中表示，该项目是其投资“一线大城市占主导地位的超级区域购物中心”战略的一部分，并补充说，这是当年上海唯一开业的大型购物中心。

　　上海南翔印象城超级购物中心是新加坡政府投资公司和印力集团合作的第二个零售项目，此前上海七宝万科广场于 2016 年开业。香港交易所上市的领展房地产投资信托基金 (Link REIT) 于 2021 年收购了新加坡政府投资公司在该物业的一半股份，并于今年早些时候以比该资产评估价值低 32.5% 的价格收购了万科 50% 的股份。

　　该商场位于陈翔路与古驿道交汇处，距上海市静安商业区西北约 23 公里，总建筑面积 336,880 平方米，共六层和一层地下室，其中可出租面积超过 100,000 平方米。

　　据万科披露，截至 2023 年底，该物业的入住率为 97.6%，而截至 2023 年 6 月为 99.0%，去年上半年收入为 1.932 亿元。该商场拥有 400 多家商铺，租户包括 Zara、优衣库、周大福、施华洛世奇和 Lululemon。

　　根据第一太平戴维斯 4 月份的报告，第一季度全市零售空置率平均为 11.5%，较去年同期下降 1.5 个百分点。

　　第一太平戴维斯中国研究部主管 James Macdonald 告诉 Mingtiandi：“上海零售市场依然强劲，空置率稳定，零售商和消费者组合充满活力。该行业继续表现出韧性，吸引了大量投资和新开发项目。然而，零售市场竞争激烈，表现最好的商场与其他商场之间的差距明显且不断扩大。”

　　万科预计今年上半年将出现亏损，而第一季度的亏损为 3.62 亿元，与该公司 2023 年实现的 122 亿元的净利润相比，这一数字大幅下降。

　　万科将大部分亏损归因于今年结算的住宅项目盈利能力下降，其中大部分项目都是在 2022 年之前获得的土地上建设的，当时收购成本较高。万科在文件中表示，房价暴跌，加上该公司大幅打折，导致毛利润“大幅”下降。

　　万科由深圳市政府通过该市地铁运营商深圳地铁集团支持，该公司已将未来两年减少 1000 亿元有息债务的目标作为其战略重点之一，并计划今年通过新增贷款和资产出售获得 300 亿元的流动性。

　　据称，除了剥离上海购物中心的资产外，万科还在商谈出售其在新加坡注册的工业开发商和基金管理公司 GLP 所持的 21% 股份，并计划出售深圳一个未完工的商业项目，该项目曾被指定为其新总部。万科还在与贷方商谈一笔 500 亿元的银团贷款，并将购物中心资产剥离到深圳上市的房地产投资信托基金 (REIT)，该基金于 4 月底开始交易。

　　“开发商正在积极探索战略性撤资，以确保充足的流动性并有效管理债务水平，”麦克唐纳说。“这一趋势是应对当前市场状况和保持金融稳定的更广泛战略的一部分。此类撤资表明万科正在采取适应性措施来应对运营挑战和优化资产组合。”

　　根据 CRIC 的数据，万科今年上半年的合同销售额为 1270 亿元，在全国排名第三，仅次于保利发展和中国海外发展。

　　今年5月，评级机构惠誉将万科的长期外币和本币发行人违约评级从BB+下调至BB-。两个月前，穆迪撤回了万科的发行人评级，并给予万科Ba1的企业家族评级，将郁亮领导的万科集团的评级降至投资级以下一个级别。惠誉还将万科的高级无抵押债券评级下调一个级距，至Ba2。