2025年济宁楼市现状：新房促销、二手房价降、租赁需求分化

　　2025 年开年，金融市场波动不断，利率走低、股市震荡、债券表现不佳、金价高位起伏，投资者一时间难以找到可靠的投资方向。在此背景下，“买房” 一事再度引发公众关注。无论是住房需要升级置换的，还是孩子面临结婚需要购置新房的，亦或是返乡有置业需求的人群，购房这件人生大事始终萦绕心头。近期记者走访发现，随着房价逐渐接近购房者的 “心理价位”，加之高性价比房源的吸引，不少购房者结束观望，楼市正呈现复苏态势。

　　新房多手段促销，带动成交量回升

　　太白湖新区某改善型楼盘销售部负责人李经理透露：“2 月份我们卖出了 70 多套房子。” 春节期间积攒的客户在 2 月集中释放，使得当月销售增幅显著，较去年 2 月同比增幅超一倍，销售团队对此成绩十分满意。

　　该楼盘得良好销售业绩主要有三个原因。一是开发商针对返乡置业推出特价房源;二是楼盘预计今年 7 月交付;三是理想的学区和交通配套吸引了周边县市区的客户。李经理介绍：“从目前销售情况看，116 平方米的三居室小高层户型最受欢迎，总价 100 万元左右，目标客户是有改善需求的刚需用户。此外，130 平方米左右的洋房产品也颇受购房者喜爱，单价在 9000 元至 1 万元不等。” 他还表示，项目开盘时三居室户型销售情况不佳，“据我们调研，当前新房成交主要集中在总价 80 万元至 100 万元的小高层住宅，这也是开发商重点促销的房源。相比之下，前两年备受追捧的洋房产品，如今因价格因素，消费者购买时顾虑较多。”

　　记者走访了解到，开年楼市迎来 “小阳春”，离不开各类促销手段。各房企针对返乡人员、青年群体等推出特价房源、购房直减、装修补贴及抽奖砸金蛋等优惠活动。例如，济宁高新区某楼盘采用 “现房销售 + 赠送车位” 策略，吸引了不少经济型购房者;太白湖新区某项目凭借现房交付和 “小高层+洋房” 的产品优势，尽管价格比周边高层二手房高约两成，仍获得改善型客户青睐。中指研究院数据显示，1 月份济宁市商品住宅成交面积达 11.98 万平方米，同比大幅增长，成交均价约 8695 元 /㎡，环比上涨 4.19%。

　　二手房价格年前年后差距明显

　　市民周先生表示：“春节前看中一套房子，当时犹豫没买，没想到节后价格又降了 5 万元。” 他看中的是济宁高新区红星东路某小高层住宅的二手房，128 平方米的黄金楼层，同一房源售价从春节前的 88 万元降到最终成交的 83 万元，这让他果断出手。“房东 2020 年买入价格是 97 万元，加上交房后的各种费用轻松超过百万元，我感觉捡了大便宜。”

　　春节前后短短一个多月，二手房价格为何明显下滑?房产中介普遍认为是房源增多所致。城区某知名二手房交易机构负责人张经理举例说：“以周先生买入的小区为例，小区业主最早办证的，今年 1 月不动产登记证满两年，这意味着房子过户能省下 5 万多元费用，因此不少业主选择此时卖房。” 记者在其内部系统搜索到该小区在售二手房数量达 125 套，占小区总户数近一成。张经理认为：“房子户型都一样，就看谁价格便宜、楼层好、配套全，谁的房子就能最先成交。” 目前二手房市场不缺买家和房源，缺的是打破买卖双方心理防线的关键因素。

　　总体来看，二手房市场在春节前后呈现 “以价换量” 趋势。数据显示，1 月份济宁二手房销售价格环比下降 0.5%，同比下降 5.8%，但总价 60 万元至 80 万元的房源成交活跃，任城区、济宁高新区等区域搜索热度居前，占比超 50%。例如，供销路某单位宿舍一套 143 平方米房源以每平方米 4800 元成交，太白湖新区某高层住宅 197 平方米的房源以每平方米 5100 元成交，吸引力显著。

　　与此同时，二手房市场分化加剧，次新小区如济宁高新区红星东路片区因价格优势成交量回升，而任城区济北新区因新房供应充足、买入价格过高等因素导致二手房成交滞缓。购房者更注重性价比，次新小区的中大户型和总价 60 万元以内且有学区优势的老旧小区成为市场新宠，面积在 160 平方米以上、四室两厅两卫户型的高层住宅，凭借超高性价比的单价，也受到市场追捧。

　　租赁需求分化，新兴区域走俏

　　随着高校毕业季临近，房屋租赁市场即将迎来旺季。记者走访发现，当下住宅租赁市场更注重实际需求。

　　有着多年房屋中介经验的高大姐表示：“租房子和买房子不同，更要贴近工作和生活。比如在济宁高新区工厂上班，基本会选择在高新区租住;孩子在太白湖新区上高中，租房需求自然也在其周边。” 她还提到，去年以来，租赁需求向租金较低区域转移明显，核心区域热度下降。

　　在济宁城区，任城区五里营片区、太白湖新区京杭路片区、济宁高新区柳行街道府东社区等新兴区域成为年轻租客首选。这些区域聚集了大批新兴商业体、工厂、学校等，随着房地产开发推进，过去几年诞生了大量住宅项目，如今推向租赁市场，凭借更好的居住环境和价格优势，成为租客新宠。

　　记者手记：适合的才最好

　　房地产市场发展到 2025 年，市场提供了丰富的产品供购房者选择，购房需求差异化不可避免。青年群体偏好总价可控的高层住宅，中老年群体希望卖掉旧房换洋房，中年改善型客户青睐已交付或即将交付的新房，二手房买家则紧盯价格洼地。这种 “按需选择、量力而行” 的消费模式，反映出市场正逐步回归理性健康发展轨道。曾经 “投机” 和 “从众” 心理入市的现象逐渐减少。总体而言，房子回归 “居住” 属性的目标愈发明确。