深圳楼市现状剖析：二手房与新房市场的不同走向

　　网友 @小 E 准备置换房产，将自己的房子挂牌 450 万。中介询问 418 万是否出售，称买家可直接签约。原来，该买家原本看中同户型的另一套房子，因下手慢被他人以 418 万成交。小 E 表示自己 500 多万入手，这个挂牌价已亏损不少，且并不着急卖房，拒绝了这一价格。据了解，小 E 所在小区挂牌房源中，其挂牌价已是同户型最低。近期，她家房源迎来 “小高峰”，每天都能接到中介带看与询价电话。而此时，深圳楼市正处于持续升温状态，乐有家研究中心最新数据显示，上周日(3 月 9 日)深圳二手住宅单日看房量再创新高。那么，当下深圳楼市的真实情况究竟如何?

　　二手房：单日看房量创新高，成交量实现 5 连涨

　　2 月楼市成绩亮眼，为 3 月 “小阳春” 奠定了坚实基础。进入 3 月第一周，各项数据指标显示 “小阳春” 迎来 “开门红”。据乐有家研究中心数据，上周日(3 月 9 日)深圳二手房住宅看房量超过去年 10 月新政后峰值的 15%，创历史新高。同时，二手房住宅周成交量环比上涨 2%，实现连续 5 周上涨，且维持在近期高位。

　　成交量的稳定上升对房价产生了一定影响。最直观的表现是市场笋盘不断被消化。随着低价盘逐渐清出，房价有了一定的拉动空间。除了网友 @小 E 所在小区，不少网友反映其关注项目的笋盘基本售罄，带有优质学位的房源价格也没有下调空间。从核心区域来看，一些热门楼盘近期成交价格明显上涨。例如华润城润玺一期，据 @小鹿选房平台成交数据，2 月底到 3 月初各成交一套建面约 100㎡的房源，最新成交价较 2 月 27 日高出 110 万，一周内价格涨幅惊人。后海的海月花园二期，2 月成交的一套 151㎡4 房成交价为 1390 万，而同样中低楼层在 2024 年 9 月成交价仅 1200 万，半年左右上涨了 190 万。当然，个别热盘案例不能代表整体市场情况。目前深圳房价仍处于底部，但许多热门小区已不再出现 “价格战” 式的抛售现象。笋盘消化后，不急于出手的业主心态较为稳定，房价大概率不会出现大幅波动。

　　新房：去化周期一降再降，不少热盘准备跑步进场

　　与二手房市场相比，新房成交量受供应量影响较大。节后，深圳新房供应速度显著放缓。返工一个月以来，仅有 3 个商品房住宅获批预售许可证，仅 1282 套房源上新。新房库存方面，克而瑞数据显示，今年 2 月深圳一手住宅(含普宅、别墅)库存去化周期约为 12.9 个月，环比上月缩短 0.9 个月。深圳新房去化周期已连续六个月呈回落态势，部分区域新盘库存告急。库存压力减轻，加上 3 月 “小阳春” 势头强劲，开发商推盘意愿增强。据深圳中原研究中心统计，3 月预计有 11 个新盘项目计划入市，其中包括位于前海、龙华等多个热门区域的楼盘。

　　位于前海板块的观山海家园，本批加推房源采取线下直接认购方式，于 3 月 8 日加推 295 套住宅，户型包括建面约 95㎡的 3 房、110 - 115㎡的 4 房产品，备案均价约 8.56 万 /㎡。备受市场关注的前海时代三期尊府，已于上周末开放样板间，本批项目将推出 58 栋新品，共 77 套房源，包含建面约 245㎡4 房 3 卫、285㎡4 房 4 卫的纯改善产品。位于龙华红山片区的红山华府，已于 3 月 9 日开放营销中心，项目主推 63 - 78㎡2 - 3 房，为小体量社区，仅有 186 套可售。由于该项目目前划定在深高北学区范围内，且主力户型为小户型，入手门槛相对较低，受到市场高度关注。位于民治的前日光盘 - 鹏宸云筑预计 3 月底加推二期 6 栋新品，共 154 套，户型为建面约 104 - 121 - 148㎡的产品，计划 3 月中旬(本周)开放实体样板间。

　　综上所述，深圳二手房市场看房量与成交量双升，房价在笋盘消化后有一定拉动;新房市场去化周期缩短，开发商推盘积极性高，热门区域新盘不断涌现。深圳楼市在 “小阳春” 期间展现出了积极的发展态势。