朝安金茂悦二手房房价大跳水 跌至1.6万/㎡！

　　蛇年伊始，第一批熬不住的二手业主出现了。

　　率先出位的是次新房——朝安金茂悦，挂出一套115㎡全新未住 3房，发票价300万，现挂售191万 ，自砍109万，单价从2.6万跳到1.66万/㎡，还是没杀价情况下。

　　从户型图看，竖厅设计，南北对流 ，双阳台，三房主卧带套间，两个小房间面积都接近10平 ，面积大小比较均匀，中高层20楼，通风采光视野会更好。

　　今年1月份，朝安金茂悦已经卖出一套1.6万单价 的二手房，南向且带装，前文说的急售那套，直接挂出上个月的成交价格。

　　要知道，整个小区当前挂牌均价还在2.18万/㎡ ，99㎡三房挂牌均价在1.8-2万/㎡之间，124㎡/138㎡/143㎡挂牌均价为1.8-2.9万/㎡，只有一套101㎡北向毛坯房挂1.66万/㎡。

　　至于成交价格，小狐也挖来了，截至2025年1月，贝壳显示历史成交7套，小面积北向价格曾卖出1.6-1.7万/㎡，只有一套138㎡且带家私家电的房源成交破2万/㎡ 。

　　而且该盘收楼不足2年，二手交易要加收增值税 ，如果全部由卖家承担，又是一笔成本负担。

　　即便如此，小区还是有34套房源挂售中，最终成交单价还会再低吗?小狐盲猜短期内可能性不大，除非急售。

　　| 两年前项目推出的特惠房源

　　朝安金茂悦位于禅桂交界，交通很方便，距离朝安地铁站C口大概600米 ，享受祖庙、桂城两大商圈 配套，如岭南天地、铂顿城、悦汇广场、南海印象汇等。

　　比较短板的是学位，根据2024年中小学招生地段划分，该盘对口小学是二十四小、二十五小、镇安小学 ，中学是佛山十中 。

　　有家长买这里，是为了就近就读对面民办培立实验学校 ，有小学和初中部，寄宿一年学费约2.3万。

　　| 图源培立实验学校公众号

　　除了朝安金茂悦，多个次新盘加入近期降价房源。

　　如 万科金域中央一套89㎡南向三房，挂牌单价1.7万/㎡ ;龙光玖龙湾一套109㎡高层精装房源，挂牌单价1.3万/㎡; 怡翠晋盛91㎡毛坯三房，挂牌单价1.2万/㎡ 等。

　　如果祖庙二手降到1.6万/㎡，周边要怎么卖?

　　朝安金茂悦周边新盘只有东建明德城 ，目前在售翰府/悦府组团，翰府面积涵盖97-128㎡，单价19xxxx元/㎡起 ，悦府促销房源单价最低2万/㎡。

　　早前回迁组团和府也祭出一波1.6-1.7万/㎡ 清盘价，但是毛坯 发售。

　　东建明德城这个盘体量巨大，前身是果房旧改地块，总建面超100万㎡，共有5个组团，项目配建的德信幼儿园 已开园，另外还有一所幼儿园和商业体。

　　另一个同片区大体量旧改项目“朝东1号”，则规划有一所十二年一贯制学校 ，计划2026年开建。

　　项目已设立动迁指挥部，何时启动还是个未知数。

　　至于祖庙板块次新二手房，挂牌价还是稳的。

　　如朝安金茂悦斜对面的星河云颂府，贝壳挂售10套房源，挂牌单价区间在2-3.1万/㎡之间。

　　因为交楼只有一年多，贝壳显示只成交了一套95㎡房源，成交总价190万，单价约2万/㎡ ，去年7月的交易。

　　这个盘离朝安地铁站更近，但体量小，由3栋住宅+1栋商办 组成，当年开盘价卖过3万+，项目自带会所配套，弥补园林缺陷。

　　再远点看普君新城地铁站的碧桂园岭南盛世，在贝壳挂售88套 洋房，1月挂牌均价约2.4万/㎡，去年12月成交均价约2万/㎡ 。

　　最近的成交日期是2024年12月14日，一套119㎡户型，成交总价256万，成交单价21392元/㎡ ，成交周期跨越了2年多。

　　小区目前挂牌价格基本是2万/㎡+，价格相对坚挺。

　　与前面几个楼盘不同，碧桂园岭南盛世对口东华里小学+佛山三中 ，师资力量会更好。

　　而且该盘102㎡就有四房，再大点还能选择122㎡、131㎡，产品段丰富，又位于市中心，适合预算有限的改善买家。

　　祖庙核心区或周边，至少有三个新盘要登场。

　　首先是位于禅桂交界的祖庙鲤鱼沙项目，去年12月由保利夺得，折合楼面价7509元/㎡ 。

　　保利锦鲤堂悦园共建14栋住宅，为围合式布局，预计415 开放展示区。

　　地块距离地铁3号线叠滘 B口直线约450米，距离西约站 约800米。

　　再有是花曼丽舍旁的城发张槎项目，去年12月城发以总价4.5亿元收入囊中，宗地将执行阳台新规 ，前往祖庙商圈仅需10分钟。

　　另一个位于亚艺板块的城发新盘，定名为文华公馆。

　　| 图源：佛山城发

　　该盘产品设计值得关注，据悉将打造佛山首创产品，具有使用率超过100% 、无界客厅、头等舱式主人 房等亮点，目前宗地已动工。

　　接下来有这些新盘的加入，核心板块楼市又热闹起来了，年中少不了一场“神仙打架”。