广东深圳：复合建设公租房用地可通过划拨或协议出让供应

　　原标题：这类商业工业地,可拆除建共有产权房!深圳拟出保障房用地新规

　　近日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市保障性租赁住房项目规划用地审批工作规则（征求意见稿）》、《深圳市公共租赁住房项目规划用地审批工作规则（征求意见稿）》、《深圳市共有产权住房项目规划用地审批工作规则（征求意见稿）》，公开征求意见。

　　共有产权住房规则要点：

　　工作规则共十七条，从共有产权住房项目的供应渠道、审批流程等方面进行了详细规定。

　　细化明确了新供应、未完善征转地手续用地、历史遗留未完善出让手续用地、已出让未建用地、已建的合法用地、原农村集体经济组织用地等渠道具体的供应规则。

　　新供应居住用地用于建设共有产权住房的应以招拍挂出让方式供应；政府全额投资建设的共有产权住房用地，经市政府批准后，可以协议出让方式供应。

　　土地使用权人单一且已建的现状居住用地、商业用地、工业用地和仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂出让用地），在符合规划前提下，无偿移交规划确定的公共利益用地后，可拆除全部现有建（构）筑物，用于建设共有产权住房。

　　原农村集体经济组织继受单位已签订土地使用权出让合同的非农建设用地、土地整备利益统筹留用土地、征地返还用地，可以提高居住用地容积率，增加部分优先用于建设共有产权住房。

　　保障性租赁住房规则要点：

　　工作规则共二十一条，从保障性租赁住房项目的供应渠道、审批流程、不动产投资信托基金（REITs）发行路径等方面进行了详细规定。

　　细化明确了新供应、机关事业单位存量用地、企业和社会组织存量用地、产业用地配套建设等渠道具体的供应规则。

　　针对新供应建设用地，工作规则区分不同规划用途明确了供应方式。其中，复合建设保障性租赁住房（规划用途含居住R）的，按保障性租赁住房类型确定供应方式；配套建设宿舍（规划用途不含居住R）的，可协议出让方式供应给双主体（相关设施用地单位和保障性住房专营机构），但考虑到学校、医院具有封闭运营管理的特殊需求，此类项目用地配套建设宿舍不得供应给双主体。

　　遵从“宝地宝用”的原则，明确机关事业单位存量用地原则上由政府收回后统筹规划使用，也可在权属不变等前提下由原用地单位建设或配套建设保障性租赁住房。同时，考虑到机关事业单位土地产权归政府所有，为支撑后续发行REITs的需要，工作规则明确了除学校、医院类项目以外，其他保障性租赁住房建成后可通过资产处置方式划转至保障性住房专营机构的处置路径。

　　为鼓励企业、社会组织参与保障性租赁住房建设，明确企业、社会组织合法的存量用地在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿前提下，均可拆除全部或部分建（构）筑物后用于建设社会主体出租的保障性租赁住房（含宿舍型保障性租赁住房）。

　　新供应建设用地建设的产业园区配套宿舍，原则上用作宿舍型保障性租赁住房；已供应的产业园区，在确保安全的前提下，可以通过新建、拆除重建、扩建等方式，将产业园区中工业项目配套建筑面积占比上限相应提高到百分之三十，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。

　　明确了机关事业单位、企业和社会组织存量用地建设保障性租赁住房的地价优惠措施；二是明确了各类项目土地使用权年期的确定规则。

　　工作规则明确产权归政府的保障性租赁住房可凭运营权发行不动产投资信托基金（REITs），并规范了产权归其他主体的保障性租赁住房发行不动产投资信托基金（REITs）时权属变更的程序。

　　公共租赁住房规则要点：

　　工作规则共十八条，从公共租赁住房项目的供应渠道、审批流程等方面进行了详细规定。

　　细化明确了新供应、未完善征（转）地补偿手续空地、历史遗留未完善出让手续用地、已出让未建用地、已建的合法用地、政府机关和企事业单位存量用地、原农村集体经济组织用地等渠道具体的供应规则。

　　复合建设公共租赁住房（规划用途含居住R）的，可以划拨或协议出让方式供应。

　　土地使用权人单一且已建的现状居住用地、商业用地、工业用地和仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂出让用地），在符合规划前提下，无偿移交规划确定的公共利益用地后，可拆除全部或部分现有建（构）筑物，用于建设公共租赁住房。

　　政府机关、事业单位空闲的存量用地在综合平衡业务用地需求的前提下，原则上由政府收回土地使用权后纳入土地储备，符合规划的按规定重新供应，可用于建设公共租赁住房。

　　原农村集体经济组织继受单位已签订土地使用权出让合同的非农建设用地、土地整备利益统筹留用土地、征地返还用地等，可以提高居住用地容积率，增加部分用于建设公共租赁住房。

　　深圳市共有产权住房项目规划用地审批

　　工作规则（征求意见稿）（部分内容）

　　【新供应建设用地】

　　新供应居住用地用于建设共有产权住房的应以招拍挂出让方式供应；政府全额投资建设的共有产权住房用地，经市政府批准后，可以协议出让方式供应。新供应的商品住房用地，可配套建设一定比例的共有产权住房，配套建设比例在出让方案中明确。

　　【未完善征（转）地补偿手续空地】

　　未完善征（转）地补偿手续空地，在符合规划前提下，经市政府批准，可协议出让给原农村集体经济组织继受单位，用于建设共有产权住房。原农村集体经济组织应在用地出让前自行理清相关经济利益关系，完善征（转）地补偿协议，政府不再另行补偿。

　　未完善征（转）地补偿手续空地出让后，可通过签订土地使用权出让合同补充协议，将土地使用权人变更为原农村集体经济组织继受单位全资子公司。

　　【历史遗留未完善出让手续用地】

　　历史遗留未完善出让手续用地，在符合规划、自行理清相关经济利益关系的前提下，符合规划的部分可协议出让给原用地单位或区人民政府确认的继受单位，用于建设共有产权住房，剩余部分土地全部无偿纳入土地储备。

　　【已出让未建用地】

　　已出让未建用地不属闲置土地或虽属闲置土地但已依法处置完毕的，在符合规划前提下，无偿移交规划确定的公共利益用地后，住宅建筑面积部分可用于建设共有产权住房。其中，居住用地原出让合同约定为商品住宅的建筑面积部分，可用于建设市场商品住房。

　　【已建的合法用地】

　　土地使用权人单一且已建的现状居住用地、商业用地、工业用地和仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂出让用地），在符合规划前提下，无偿移交规划确定的公共利益用地后，可拆除全部现有建（构）筑物，用于建设共有产权住房。其中，居住用地原土地使用权出让合同约定或不动产权证登记为商品住宅的建筑面积部分，可用于建设市场商品住房。

　　拆除的建（构）筑物建成时间原则上应大于10年。建成时间以规划验收或竣工验收时间确定，未办理验收的可由主管部门通过卫星影像图等综合判定建成时间。

　　已纳入土地整备年度计划、拆除重建类城市更新单元计划的用地，及宗地所在片区需统筹城市更新、土地整备等方式落实大型公共设施的，不得按本条款规定开发建设。

　　【原农村集体经济组织用地建设】

　　原农村集体经济组织继受单位已签订土地使用权出让合同的非农建设用地、土地整备利益统筹留用土地、征地返还用地，可以提高居住用地容积率，增加部分优先用于建设共有产权住房。非居住用途的，在符合规划前提下，可以按本规则第七条、第八条的规定建设共有产权住房。

　　【计划纳入】

　　新供应用地（含收回后重新供应）建设共有产权住房的，按照市住房建设部门相关规定纳入年度实施计划。通过本规则其他渠道建设共有产权住房的，在纳入年度实施计划前，市住房建设部门应征求主管部门及区人民政府意见，具备可行性的，由市住房建设部门纳入年度实施计划。

　　【用地手续和地价计收】

　　根据本规则建设共有产权住房的项目用地，经市人民政府批准同意后，用地单位按程序缴纳地价款后签订土地使用权出让合同或其补充协议。其中，根据第八条建设的已建合法用地，按城市更新地价标准计收地价。

　　根据本规则第八条建设的已建合法用地，在签订土地使用权出让合同或其补充协议前，权利人持规划许可文件到区住房建设部门办理建（构）筑物拆除备案手续，并向不动产登记部门申请办理产权注销或变更手续。

　　共有产权住房项目在签订土地使用权出让合同或其补充协议后，按现行规定申请办理不动产登记。

　　深圳市保障性租赁住房项目规划用地审批

　　工作规则（征求意见稿）（部分内容）

　　【新供应建设用地】

　　新供应居住用地用于建设政府组织配租的保障性租赁住房的，经市政府批准后可以划拨或协议出让方式供应。新供应居住用地用于建设社会主体出租的保障性租赁住房的，应以招拍挂出让方式供应。新供应的商品住房用地，可配套建设一定比例的保障性租赁住房，配套建设比例在出让方案中明确。

　　新供应公共管理与服务设施、城市基础设施等用地复合建设保障性租赁住房（规划用途含居住R）的，按保障性租赁住房类型确定供应方式。其中，用于建设政府组织配租的保障性租赁住房的，经市政府批准后可以划拨或协议出让方式供应；用于建设社会主体出租的保障性租赁住房的，应以招拍挂出让方式供应。保障性租赁住房及公共管理与服务设施、城市基础设施的产权归属按我市相关规定确定，并在土地供应方案中明确。

　　新供应公共管理与服务设施、城市基础设施等用地配套建设宿舍（规划用途不含居住R）的，按我市相关规定供应，也可协议出让方式供应给双主体（相关设施用地单位和保障性住房专营机构），但学校、医院类项目除外；配套建设的宿舍面积超过公共管理与服务设施和城市基础设施面积的，土地用途仍按公共管理与服务设施或城市基础设施的主导功能确定。

　　【未完善征（转）地补偿手续空地】

　　未完善征（转）地补偿手续空地，在符合规划前提下，经市政府批准，可协议出让给原农村集体经济组织继受单位，用于建设社会主体出租的保障性租赁住房。原农村集体经济组织应在用地出让前自行理清相关经济利益关系，完善征（转）地补偿协议，政府不再另行补偿。

　　未完善征（转）地补偿手续空地出让后，可通过签订土地使用权出让合同补充协议，将土地使用权人变更为原农村集体经济组织继受单位全资子公司。

　　【历史遗留未完善出让手续用地】

　　历史遗留未完善出让手续用地，在符合规划、自行理清相关经济利益关系的前提下，符合规划的部分可协议出让给原用地单位或区人民政府确认的继受单位，用于建设社会主体出租的保障性租赁住房，剩余部分土地全部无偿纳入土地储备。

　　【机关事业单位存量用地】

　　机关事业单位的存量用地在综合平衡业务用地需求的前提下，原则上由政府收回土地使用权后统筹安排使用。其中，用于建设保障性租赁住房的，按以下规定办理：

　　（一）规划用途含居住（R）的，在符合规划、权属不变、满足安全要求并综合平衡中远期业务用地需求等因素的前提下，经市政府批准，可由原用地单位建设政府组织配租的保障性租赁住房，也可收回土地使用权后按本规则第四条重新供应。

　　（二）规划用途不含居住（R）的，在维持原土地用途和权属不变、满足安全要求并综合平衡中远期业务用地需求等因素的前提下，可增加配套宿舍，作为宿舍型保障性租赁住房，由住建部门按规定出具认定意见并纳统。

　　根据本条款建设的保障性租赁住房建成后可根据实际需要通过资产处置方式划转至保障性住房专营机构，但学校、医院类项目除外。

　　【企业、社会组织存量用地】

　　企业、社会组织的存量用地可在综合平衡业务用地需求、符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，经市政府批准，可拆除全部或部分建（构）筑物后用于建设社会主体出租的保障性租赁住房（含宿舍型保障性租赁住房）。其中，已出让未建用地应不属闲置土地或虽属闲置土地但已依法处置完毕。

　　【产业用地配套建设】

　　新供应建设用地建设的产业园区配套宿舍，原则上用作宿舍型保障性租赁住房；已供应的产业园区，在确保安全的前提下，可以通过新建、拆除重建、扩建等方式，将产业园区中工业项目配套建筑面积占比上限相应提高到百分之三十，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。

　　新供应的优质产业空间项目配套建设的可分割转让宿舍，建成后可作为宿舍型保障性租赁住房，由住房建设部门筹集纳统。

　　【原农村集体经济组织用地建设】

　　原农村集体经济组织继受单位已签订土地使用权出让合同的非农建设用地、土地整备利益统筹留用土地、征地返还用地等，可以提高居住用地容积率，增加部分用于建设保障性租赁住房。非居住用途的，在符合规划前提下，可以按本规则第八条的规定建设保障性租赁住房。

　　鼓励将产业园区中多个工业项目配套比例的对应用地面积或者建筑面积集中计算，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

　　【计划纳入】

　　新供应用地（含收回后重新供应）建设保障性租赁住房的，按照市住房建设部门相关规定纳入年度实施计划。通过本规则其他渠道建设保障性租赁住房的，在纳入年度实施计划前，市住房建设部门应征求主管部门、相关行业主管部门及区人民政府意见；其中，公共管理与服务设施、城市基础设施等用地复合建设或配套建设的，在相关行业主管部门研究明确并出具项目实施可行性意见后，由市住房建设部门纳入年度实施计划。

　　【地价计收】

　　保障性租赁住房项目（含宿舍型保障性租赁住房）按我市地价测算规则缴纳地价。

　　根据第四条第三款协议出让方式供应给双主体的，产权归政府的公共管理与服务设施、城市基础设施等不计收地价；产权归保障性住房专营机构的宿舍及其配套设施按规定计收地价，并在土地供应方案中明确。

　　根据第七条、第八条建设的保障性租赁住房及其配套设施（含配套商业）不补缴土地价款，但超出原土地使用权出让合同约定的其他建筑面积应按规定补缴土地价款。

　　【发行不动产投资信托基金（REITs）】

　　产权归政府的保障性租赁住房（含宿舍型保障性租赁住房），其合作主体可凭运营权发行不动产投资信托基金（REITs）。产权归其他主体的保障性租赁住房（含宿舍型保障性租赁住房），因发行不动产投资信托基金（REITs）需要变更权利人的，经市政府批准后，可按批准文件办理不动产登记。

　　深圳市公共租赁住房项目规划用地审批

　　工作规则（征求意见稿）（部分内容）

　　【新供应建设用地】

　　新供应居住用地用于建设公共租赁住房的，经市政府批准后，可按相关规定以划拨或协议出让方式供应。新供应的商品住房用地，可配套建设一定比例的公共租赁住房，配套建设比例在出让方案中明确。

　　新供应公共管理与服务设施、城市基础设施等用地复合建设公共租赁住房（规划用途含居住R）的，经市政府批准后，可以划拨或协议出让方式供应。公共租赁住房及公共管理与服务设施、城市基础设施产权归属按我市相关规定确定，并在土地供应方案中明确。

　　【未完善征（转）地补偿手续空地】

　　未完善征（转）地补偿手续空地，在符合规划前提下，经市政府批准，可协议出让给原农村集体经济组织继受单位，用于建设公共租赁住房。原农村集体经济组织应在用地出让前自行理清相关经济利益关系，完善征（转）地补偿协议，政府不再另行补偿。

　　未完善征（转）地补偿手续空地出让后，可通过签订土地使用权出让合同补充协议，将土地使用权人变更为原农村集体经济组织继受单位全资子公司。

　　【历史遗留未完善出让手续用地】

　　历史遗留未完善出让手续用地，在符合规划、自行理清相关经济利益关系的前提下，符合规划的部分可协议出让给原用地单位或区人民政府确认的继受单位，用于建设公共租赁住房，剩余部分土地全部无偿纳入土地储备。

　　【已出让未建用地】

　　已出让未建用地不属闲置土地或虽属闲置土地但已依法处置完毕的，在符合规划前提下，无偿移交规划确定的公共利益用地后，住宅建筑面积部分可用于建设公共租赁住房。其中，居住用地原出让合同约定为商品住宅的建筑面积部分，可用于建设市场商品住房。

　　【已建的合法用地】

　　土地使用权人单一且已建的现状居住用地、商业用地、工业用地和仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂出让用地），在符合规划前提下，无偿移交规划确定的公共利益用地后，可拆除全部或部分现有建（构）筑物，用于建设公共租赁住房。其中，居住用地原土地使用权出让合同约定或不动产权证登记为商品住宅的建筑面积部分，可用于建设市场商品住房。

　　拆除的建（构）筑物建成时间原则上应大于10年。建成时间以规划验收或竣工验收时间确定，未办理验收的可由主管部门通过卫星影像图等综合判定建成时间。

　　已纳入土地整备年度计划、拆除重建类城市更新单元计划的用地，及宗地所在片区需统筹城市更新、土地整备等方式落实大型公共设施的，不得按本条款规定开发建设。

　　【政府机关、企事业单位存量用地】

　　政府机关、事业单位空闲的存量用地在综合平衡业务用地需求的前提下，原则上由政府收回土地使用权后纳入土地储备，符合规划的按规定重新供应，可用于建设公共租赁住房。

　　企业空闲的划拨用地，符合规划的可用于建设公共租赁住房，也可收回并纳入土地储备后按规定重新供应。

　　【原农村集体经济组织用地建设】

　　原农村集体经济组织继受单位已签订土地使用权出让合同的非农建设用地、土地整备利益统筹留用土地、征地返还用地等，可以提高居住用地容积率，增加部分用于建设公共租赁住房。非居住用途的，在符合规划前提下，可以按本规则第七条、第八条的规定建设公共租赁住房。

　　【用地手续和地价计收】

　　经市人民政府批准同意后，以划拨方式供应的，核发划拨决定书或其补充文件；以协议出让方式供应的，用地单位按程序缴纳地价款后签订土地使用权出让合同或其补充协议。其中，根据第八条建设的已建合法用地，按城市更新地价标准计收地价。

　　根据本规则第八条建设的已建合法用地，在签订土地使用权出让合同或其补充协议前，权利人持规划许可文件到区住房建设部门办理建（构）筑物拆除备案手续，并向不动产登记部门申请办理产权注销或变更手续。

　　公共租赁住房项目在核发划拨决定书或其补充文件、签订土地使用权出让合同或其补充协议后，按现行规定申请办理不动产登记。